| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Budowa domu - 8 częstych konfliktów z sąsiadem. Po czyjej stronie stoi prawo?

Budowa domu - 8 częstych konfliktów z sąsiadem. Po czyjej stronie stoi prawo?

Budowa domu może być przyczyną niejednego konfliktu z sąsiadem. Czy sąsiad może wstrzymać nasze prace budowlane? Czy może zabronić wejścia na swoją działkę, jeżeli roboty tego wymagają? Czy sąsiad musi się dołożyć do budowy ogrodzenia w granicy działki? Sprawdź, czego możesz domagać się od sąsiada, a czego nie.

1. Budowa w zgodzie z przepisami i dobrymi obyczajami

Budowa domu, garażu, budynku gospodarczego, a nawet składziku na drewno, śmietnika, studni, szamba czy kompostownika, nie tylko obliguje do przestrzegania przepisów prawa budowlanego, ale także dobrych obyczajów.

Obiektów tych nie można bowiem budować tuż przy granicy z sąsiadem (choć są wyjątki od tej zasady). Usytuowanie niektórych elementów architektury (na przykład murowany grill, rekreacyjna altana bez ścian, oczko wodne czy kojec dla psa) nie podlega żadnym normom prawnym, ale dobrze jest wybrać dla nich takie miejsce, żeby nie zakłócać spokoju sąsiadom.

2. Wstrzymanie pozwolenia na budowę

Od decyzji o pozwoleniu na budowę mogą się odwołać tak zwane strony postępowania. Prawo budowlane stanowi, że stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele (lub użytkownicy wieczyści) sąsiednich nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Jeśli budowa domu nie narusza interesów sąsiednich działek, czyli nie pogarsza nasłonecznienia sąsiednich domów i zachowuje wymagane prawem odległości zabudowy od granic, sąsiedzi nie powinni być uznani za strony postępowania. W przeciwnym razie mogą oprotestować budowę i wydłużyć czas oczekiwania na uprawomocnienie się decyzji o pozwoleniu na budowę.

3. Wejście na działkę sąsiada podczas prac budowlanych

Sąsiad ma prawo wejść na nasz teren, jeżeli jest to niezbędne do wykonania robót budowlanych na jego działce. Musi jednak wcześniej uzyskać naszą zgodę na to wejście i ustalić z nami sposób, zakres i termin korzystania z naszej nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie braku porozumienia w tych sprawach może się zwrócić do starosty o wydanie stosownej decyzji pozwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości.

Po zakończeniu robót sąsiad jest zobowiązany do naprawienia ewentualnych szkód.

4. Roboty ziemne zagrażające sąsiednim budynkom

Prowadząc jakiekolwiek roboty ziemne, musimy dopilnować, żeby nie spowodować utraty oparcia nieruchomości sąsiednich. Dotyczy to zwykle takiej sytuacji, kiedy właściciel wznosi budynek podpiwniczony na działce o rozmiarach uniemożliwiających mu zachowanie odpowiednio dużej, bezpiecznej odległości od budynku znajdującego się u sąsiada.

Jeśli stworzymy zagrożenie dla tego budynku, jego właściciel będzie mógł od nas żądać zaprzestania robót ziemnych i usunięcia stanu zagrożenia, na przykład przez przywrócenie stanu poprzedniego bądź dokonanie odpowiednich wzmocnień gruntu. Dodatkowo będzie mógł żądać od nas odszkodowania, jeżeli udowodni szkodę oraz naszą winę.

5. Przekroczenie granicy działki

Podczas wznoszenia budynku trzeba też uważać, by nie przekroczyć granicy działki, chociażby nieumyślnie. Jeśli bowiem sąsiad to zauważy i niezwłocznie się temu sprzeciwi albo wykaże, że grozi mu to niewspółmiernie wysoką szkodą, będzie mógł od nas żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

W innym przypadku nieumyślnego przekroczenia granicy będzie mógł domagać się jedynie stosownego wynagrodzenia za ustanowienie służebności albo wykupienia od niego zajętej części gruntu (oraz innej części, która na skutek budowy utraciła dla niego znaczenie gospodarcze).

Przywrócenia stanu poprzedniego będzie mógł jednak żądać zawsze, gdy granicę przekroczymy umyślnie, czyli gdy mieliśmy taki zamiar lub też dopuszczaliśmy możliwość przekroczenia tej granicy w toku wznoszenia budynku i godziliśmy się z taką możliwością. To sąsiad musi nam udowodnić, że nasza wina była umyślna.

6. Budowa ogrodzenia

Budowa ogrodzenia, a wszczególności jej finansowanie to częsta przyczyna sporów między sąsiadami. Przepisy prawa nie regulują kwestii związanych z finansowaniem. Treść art. 154 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala domniemywać, że mury, płoty, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów. Natomiast zgodnie z art. 154 § 2 korzystający z wymienionych obiektów są obowiązani ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Obowiązek ten nie obejmuje jednak kosztów wybudowania płotu.

Oznacza to, że nie ma podstaw prawnych do obciążania sąsiada kosztami budowy ogrodzenia, jeśli nie jest on zainteresowany jego powstaniem. Ogrodzenie ma zapobiegać naruszaniu prywatnej własności, dlatego koszt jego budowy obciąża tego, czyja własność ma być przez nie chroniona. Jeśli więc właściciel nieruchomości, któremu zależy na wykonaniu ogrodzenia, nie dojdzie do porozumienia z sąsiadem, sam będzie musiał sfinansować inwestycję. 

Jeżeli budowa wspólnego ogrodzenia w granicy działki okaże się niemożliwa, wówczas należy je tak usytuować, aby nie przekraczało granicy nieruchomości należącej do inwestora. Unikniemy wtedy konfliktów i oskarżeń o naruszenie granic działki.

7. Podwyższenie terenu działki

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy Prawo wodne właściciel działki, jeżeli przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody deszczowej ani kierunku odpływu ze źródeł, ze szkodą dla działek sąsiednich oraz odprowadzać wód i ścieków na grunty sąsiednie.

Zgodnie z prawem wodnym, jeśli właściciel działki uchybi powyższemu zakazowi, osobie, której nieruchomość ucierpiała wskutek zalania, przysługuje przede wszystkim prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego. W art. 29 ust. 3 ustawy Prawo wodne postanowiono bowiem, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na działki sąsiednie.

Przez przywrócenie stanu poprzedniego należy rozumieć podjęcie przez sprawcę zalania czynności zmierzających jedynie do usunięcia naruszenia. Typowym przykładem przywrócenia stanu poprzedniego jest zniwelowanie terenu, którego podwyższenie spowodowało spływanie wody deszczowej na sąsiednie grunty. Z kolei wykonanie urządzeń zapobiegających szkodzie polegać może na przykład na odpowiednim poprowadzeniu przewodów melioracji.

8. Sadzenie drzew przy granicy działki

Nie ma też przepisowych odległości dla sadzenia drzew czy krzewów przy granicy działki. Powinniśmy jednak wziąć pod uwagę to, że z czasem posadzone rośliny się rozrosną i mogą powodować uszkodzenia ogrodzenia albo utrudniać jego konserwację. Przerastanie gałęzi i korzeni na grunt sąsiada też może być powodem konfliktu.

Gdy zechcemy zebrać owoce zwieszające się na sąsiedni grunt z gałęzi naszych drzew albo usunąć te gałęzie, możemy wejść na grunt sąsiedni. Zgoda sąsiada nie jest w takiej sytuacji potrzebna, nie może się on temu również sprzeciwić, może jednak domagać się od nas naprawienia wynikłej stąd szkody (na przykład posprzątania albo wymiany zdeptanej roślinności).

Jeśli nie usuniemy tych gałęzi, owoców czy korzeni naszych drzew przechodzących na jego grunt, to nie możemy protestować, gdy sąsiad sam je usunie – ma takie prawo, aczkolwiek wcześniej powinien nas wezwać do ich usunięcia w oznaczonym terminie. To samo dotyczy sytuacji odwrotnej, gdy drzewa sąsiada przerastają na naszą stronę.

Przeczytaj dodatkowo:
Podatek od sprzedaży nieruchomości. Czy możesz...

Podatek od sprzedaży nieruchomości musisz zapłacić jeśli sprzedasz dom, mieszkanie lub inną nieruchomość...

Budowa studni głębinowej. Wymagane jest...

Formalności związane z budową studni głębinowej nie są jednoznaczne. Nie określają jednolicie czy inwestycja...

Odległości od granicy działki. Co można wybudować...

Odległość domu od granic działki określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Opisują one...

Odbiór mieszkania lub odbiór domu. Na co...

Do odbioru mieszkania lub domu trzeba się odpowiednio przygotować. Wnętrza są już częściowo wykończone więc...

Najważniejsze zasady programu Mieszkanie dla...

W programie Mieszkanie dla Młodych wprowadzono zmiany, co przyczyniło się do zwiększenia jego popularności....

Zasiedzenie służebności. Na czym polega i w...

Jeżeli ktoś korzysta z Twojego gruntu bez zgody czy orzeczenia sądu, to musisz jak najszybciej doprowadzić do...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.