Współwłasność domu, mieszkania, gruntu. Zasady zarządzania nieruchomością wspólną

Zdarza się, że własność nieruchomości należy do kilku osób. Gdy w jednym domu mieszka kilka rodzin albo mieszkańcy osiedla domów jednorodzinnych korzystają ze wspólnej drogi, bardzo łatwo o konflikt. Można go uniknąć, jeśli współwłaściciele znają zasady zarządzania nieruchomością wspólną.    

Rodzaje współwłasności

Polskie prawo wyróżnia dwa rodzaje współwłasności: łączną (na przykład małżeńską wspólność ustawową) i ułamkową.

Przy wspólności łącznej nie ustala się wysokości udziałów współwłaścicieli. Współwłasność ułamkowa oznacza natomiast, że każdy ze współwłaścicieli ma ułamkowo określony udział w danej rzeczy, ale bez fizycznego wyodrębniania jej części. Jeśli nieruchomość gruntowa zabudowana domem mieszkalnym należy przykładowo do dwóch osób – po połowie – każdej z nich przysługuje udział wynoszący 1/2 zarówno w każdym metrze gruntu, jak i domu.

Zasady zarządu nieruchomością wspólną

Każdy ze współwłaścicieli może – bez zgody pozostałych – rozporządzać tylko swoim udziałem. Do rozporządzania rzeczą wspólną (na przykład sprzedaży całej nieruchomości) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest już zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu może być na przykład:

• zabudowa nieruchomości;
• oddanie nieruchomości wspólnej do korzystania osobie trzeciej;
• ustanowienie służebności na nieruchomości;
• usunięcie drzewa.

Oświadczenia woli w takich sprawach powinny być złożone przez wszystkich właścicieli nieruchomości. Forma takiego oświadczenia musi być adekwatna do rodzaju czynności, i tak na przykład do sprzedaży nieruchomości lub ustanowienia służebności potrzebne jest oświadczenie wszystkich współwłaścicieli złożone w formie aktu notarialnego. Do zabudowy nieruchomości wystarczą pisemne zgody.

Jeśli któryś ze współwłaścicieli się nie zgadza na dokonanie czynności, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Chodzi tu o sprawy związane z korzystaniem z rzeczy, czerpaniem z niej pożytków oraz utrzymaniem jej w należytym stanie. Jeżeli w zakresie takich czynności strony nie mogą się porozumieć, wtedy każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Niezależnie od powyższych zasad, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Na przykład każdy może wystąpić z roszczeniem o zapłatę czynszu, jeśli wspólnie wynajmują lub wydzierżawiają nieruchomość, albo z pozwem o ochronę naruszonego posiadania czy wydanie nieruchomości, jeżeli w sposób nieuprawniony znalazła się we władaniu osób trzecich.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli

W przypadku współwłasności każdy ze współwłaścicieli ma zarówno prawo do udziału w dochodach, jakie przynosi nieruchomość, jak i obowiązki związane z jej utrzymaniem. Musi zatem proporcjonalnie do swojego udziału uczestniczyć w koszcie na przykład remontów dachu, drogi, odśnieżania, konserwacji bramy – niezależnie od sposobu i częstotliwości korzystania z tych części wspólnych. Nie może powiedzieć, że mieszka na osiedlu tylko w weekendy, więc nie będzie uczestniczył w kosztach tak jak pozostali.

O wielkości zobowiązań decyduje już sam udział we współwłasności i jego wysokość. Oczywiście współwłaściciele mogą zawrzeć umowę, w której określą, kto i w jakim stopniu bierze udział w ponoszeniu kosztów, lub nawet zwolnią niektórych z tych obowiązków, ale jeśli tego nie zrobią, koszty obliczane są stosownie do wielkości udziału.

Jak wyegzekwować koszty wspólnego zarządu

Gdy któryś ze współwłaścicieli nie pokrywa kosztów zarządu, współwłaściciele, którzy muszą za niego je pokryć (na przykład zapłacić za remont, wspólną energię czy odśnieżanie), mogą następnie dochodzić – także na drodze sądowej – zwrotu poniesionych wydatków proporcjonalnie do udziału tej osoby.

Trzeba jednak pamiętać, że poniesione koszty te muszą być udokumentowane rachunkami, inaczej trudno będzie udowodnić, że koszty takie poniesiono i w jakiej wysokości. W takim wypadku, jeśli po wezwaniu zobowiązany nie zwróci dobrowolnie kosztów, można złożyć pozew w tej sprawie w sądzie rejonowym (jeśli wartość roszczenia nie przekracza 75 tys. zł) właściwym ze względu na miejsce zamieszkania zobowiązanego.

Podział nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Prawo to dotyczy całej nieruchomości wspólnej. Jeśli jednak sposób zagospodarowania nieruchomości na to pozwala, współwłaściciele mogą umownie określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej na przykład poprzez przyznanie części nieruchomości do wyłącznego używania poszczególnym współwłaścicielom.

Będzie to w istocie umowa dotycząca zarządu rzeczą wspólną. Najlepiej, jeśli zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, a jej ustalenia będą wpisane do księgi wieczystej. Da to gwarancję, że ewentualny następca prawny współwłaściciela będzie o umowie poinformowany i jej postanowienia będą dla niego wiążące.

Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej

Współwłaściciele mają dużą swobodę w określaniu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Każde rozwiązanie, które jest akceptowane przez zainteresowanych i nie prowadzi do ich rażącego pokrzywdzenia, jest dopuszczalne.

Na przykład wspólny dom można podzielić tak, że każdy ze współwłaścicieli będzie miał wyłączne prawo do korzystania z określonych pomieszczeń lub całej kondygnacji, a także z wydzielonej części ogrodu. Mimo takiego podziału zazwyczaj i tak część nieruchomości oraz znajdujące się na niej urządzenia pozostają we wspólnym użytkowaniu.

Dotyczy to w szczególności dojść, dojazdów, przyłączy, zbiorników na nieczystości czy studni – jeśli służą do obsługi całego budynku. Nawet gdy współwłaściciele ustalą na przykład, że jeden zajmuje mieszkanie na parterze, a drugi na piętrze, to i tak nadal obaj są zobowiązani do utrzymywania w należytym stanie i ponoszenia kosztów remontu części wspólnych, czyli dachu, elewacji, wspólnego dojazdu, ogrodzenia czy urządzeń służących do wspólnego użytku (przyłącza, zbiorniki na gaz lub olej, szambo, studnia, kocioł). Są także zobowiązani wspólnie do zapłaty podatku od nieruchomości oraz ponoszenia opłat za media, pod warunkiem że nie mają oddzielnych umów z dostawcami.

Dlatego dokonując podziału do użytkowania, warto byłoby tak przebudować instalacje w budynku (zakładając dodatkowe liczniki), aby możliwe było dokonywanie oddzielnych rozliczeń przez każdego ze współwłaścicieli. Jeżeli mimo to części kosztów nie da się rozdzielić (na przykład opłaty za energię zużytą na oświetlenie wspólnej klatki schodowej lub obsługę bramy wjazdowej), współwłaściciele mogą w umowie ustalić, w jakich proporcjach będą uczestniczyć w tych kosztach.