| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Umowa o zastępstwo inwestycyjne - powiernicza lub pełnomocnicza. Najważniejsze cechy i różnice

Umowa o zastępstwo inwestycyjne - powiernicza lub pełnomocnicza. Najważniejsze cechy i różnice

Jeżeli zdecydowałeś się powierzyć budowę domu inwestorowi zastępczemu, to musisz podpisać z nim umowę. Są dwa rodzaje umów o zastęstwo inwestycyjne - powiernicza i pełnomocnicza. Wyjaśniamy, na czym polega różnica między nimi.

Zakres umowy o zastępstwo inwestycyjne

Umowa o zastępstwo inwestycyjne nie została uregulowana konkretnymi przepisami, strony mają więc dość dużą swobodę przy kształtowaniu jej treści. W praktyce przyjmuje się, że powinna ona obejmować wszystkie bądź większość z następujących czynności:

  • zawarcie umów z projektantami na wykonanie dokumentacji budowlanej lub technicznej wraz z częścią kosztową;
  • uzyskanie pozwolenia na budowę;
  • zawarcie umów z wykonawcami robót;
  • zamówienie maszyn, urządzeń i materiałów, których dostawa obciąża inwestora;
  • nadzór nad robotami w okresie ich realizacji w zakresie wynikającym z Prawa budowlanego lub umowy;
  • rozliczanie robót ze środków inwestora bezpośredniego przekazywanych do dyspozycji inwestora zastępczego – w okresie trwania robót i po zakończeniu;
  • odbiór robót od wykonawców.

Przy zawieraniu tego typu umów stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zlecenia (art. 734-751). Warto pamiętać, że strony w umowach o zastępstwo inwestycyjne mogą zastrzegać kary umowne i odszkodowania uzupełniające za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. W grę wchodzi wówczas stosowanie przepisów art. 483-484 k.c.

Wzór umowy o zastępstwo inwestycyjne DO POBRANIA

Dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne

W praktyce spotykamy dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne. Pierwszy z nich nazywany jest umową typu powierniczego, drugi – umową pełnomocniczą lub przedstawicielską.

Wybór trzeba przemyśleć, a jeśli zdecydujemy się na umowę powierniczą, należy ją starannie opracować, bo cechuje się dużą samodzielnością inwestora zastępczego. Można w niej jednak zamieścić postanowienia zakładające konieczność uzyskania zgody inwestora bezpośredniego na przykład na zawarcie umów określonej treści lub wybór kontrahenta.

W interesie obu stron jest jasne określenie konstrukcji prawnej umowy oraz szczegółowe ustalenie ich praw i obowiązków. Pozwala to uniknąć ewentualnych sporów.

Umowa typu powierniczego

Umowa o cechach powierniczych:

  • inwestor zastępczy działa na rachunek dającego zlecenie inwestora bezpośredniego, lecz w imieniu własnym;
  • inwestor zastępczy zawiera umowy niezbędne do realizacji procesu budowlanego (jest stroną tych umów);
  • inwestor bezpośredni związany jest umową wyłącznie z inwestorem zastępczym i dokonuje płatności tylko na jego rzecz (przekazuje mu środki finansowe na realizację inwestycji albo prawo dysponowania nimi);
  • płatności na rzecz kontrahentów dokonuje inwestor zastępczy (choć w praktyce zawiera się też umowy zakładające zapłatę faktur, wystawionych na inwestora zastępczego, bezpośrednio przez inwestora bezpośredniego);
  • inwestor bezpośredni nie odpowiada przed kontrahentami za terminową zapłatę. Nie ponosi również bezpośrednio w stosunku do wykonawców odpowiedzialności za terminowe spełnienie innych świadczeń, jak dostarczenie dokumentacji projektowej, dokonywanie odbiorów, dostaw inwestorskich itp.;
  • inwestor zastępczy dochodzi roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, nienależytego wykonania zobowiązań itp.;
  • inwestor zastępczy przenosi na inwestora bezpośredniego uprawnienia wynikające z zawartych umów, tak by w przyszłości ten mógł dochodzić roszczeń odszkodowawczych, zwłaszcza z tytułu rękojmi za wady.

Umowa typu przedstawicielskiego

Umowa o cechach przedstawicielskich:

  • inwestor zastępczy działa w imieniu i na rachunek inwestora bezpośredniego (jest jego pełnomocnikiem, ale – uwaga! – nie jest do tego potrzebne odrębne udzielenie pełnomocnictwa. Zakres upoważnienia określa się w umowie);
  • inwestor zastępczy nawiązuje stosunki prawne z wykonawcami robót w taki sposób, że skutki prawne dokonanych przez niego czynności ponosi inwestor bezpośredni (to on jest stroną umów);
  • usługodawcy, wykonawcy robót i dostawcy materiałów w ystawiają faktury na nazwisko inwestora bezpośredniego;
  • inwestor bezpośredni dokonuje zapłaty na rzecz kontrahentów (sam dysponuje środkami finansowymi) i jest odpowiedzialny wobec nich za brak zapłaty lub zwłokę w zapłacie;
  • inwestor bezpośredni sam dochodzi ewentualnych roszczeń od swych kontrahentów (a nie od inwestora zastępczego);
  • wykonawcy robót są odpowiedzialni wobec inwestora bezpośredniego za należyte wykonanie świadczeń (na przykład robót budowlanych).
WARTO WIEDZIEĆ

Umowa o generalną realizację inwestycji

Taka umowa – przewidująca oddanie obiektu budowlanego „pod klucz” – polega na rozszerzeniu obowiązków generalnego w ykonawcy przez przejęcie przez niego wielu czynności normalnie obciążających inwestora (głównie organizacyjnych). Funkcję generalnego realizatora inwestycji może pełnić na przykład generalny wykonawca albo biuro projektów. W wypadku przedsięwzięcia realizowanego systemem generalnego realizatora nie ma potrzeby zawierania umów o zastępstwo inwestycyjne, gdyż zakres praw i obowiązków stron w obu rodzajach umów w dużym stopniu się pokrywa.

Budowa prowadzona systemem generalnego wykonawcy jest średnio o 10% tańsza niż realizowana przy pomocy inwestora zastępczego. Umowa o generalną realizację nie obejmuje bowiem powierzanych inwestorowi zastępczemu obowiązków natury prawnej związanych z obsługą inwestycji. Inwestor musi sam uzyskać wszelkie uzgodnienia i decyzje administracyjne, prowadzić nadzór inwestorski itp. Generalny wykonawca jest natomiast zobowiązany do w ykonania wszystkich robót związanych z budową obiektu i jest odpowiedzialny za ich rezultat.

Przeczytaj dodatkowo:
Przyłącze wodociągowe - kto ponosi koszty...

Przyłącze wodociągowe to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w...

Spór z sąsiadem o granicę działki. Jak sprawdzić...

Spór o granicę działki to chyba najbardziej typowy konflikt z sąsiadem. Dlatego przed kupnem działki...

Przegląd kominiarski i czyszczenie komina....

Kontrole kominiarskie są konieczne z wielu względów. Służą one m.in. ocenie stanu komina oraz jego...

Odległości od granicy działki. Co można wybudować...

Odległość domu od granic działki określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Opisują one...

Co to jest dziennik budowy? Co zrobić, gdy...

Dziennik budowy to ważny dokument każdego inwestora. Należy go prowadzić dla każdego obiektu, którego...

Budowa szamba – formalności przed budową i normy,...

Gdy budynku nie można podłączyć do kanalizacji, wówczas jednym możliwym rozwiązaniem jest budowa...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.