| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Umowa o zastępstwo inwestycyjne - powiernicza lub pełnomocnicza. Najważniejsze cechy i różnice

Umowa o zastępstwo inwestycyjne - powiernicza lub pełnomocnicza. Najważniejsze cechy i różnice

Jeżeli zdecydowałeś się powierzyć budowę domu inwestorowi zastępczemu, to musisz podpisać z nim umowę. Są dwa rodzaje umów o zastęstwo inwestycyjne - powiernicza i pełnomocnicza. Wyjaśniamy, na czym polega różnica między nimi.

Zakres umowy o zastępstwo inwestycyjne

Umowa o zastępstwo inwestycyjne nie została uregulowana konkretnymi przepisami, strony mają więc dość dużą swobodę przy kształtowaniu jej treści. W praktyce przyjmuje się, że powinna ona obejmować wszystkie bądź większość z następujących czynności:

  • zawarcie umów z projektantami na wykonanie dokumentacji budowlanej lub technicznej wraz z częścią kosztową;
  • uzyskanie pozwolenia na budowę;
  • zawarcie umów z wykonawcami robót;
  • zamówienie maszyn, urządzeń i materiałów, których dostawa obciąża inwestora;
  • nadzór nad robotami w okresie ich realizacji w zakresie wynikającym z Prawa budowlanego lub umowy;
  • rozliczanie robót ze środków inwestora bezpośredniego przekazywanych do dyspozycji inwestora zastępczego – w okresie trwania robót i po zakończeniu;
  • odbiór robót od wykonawców.

Przy zawieraniu tego typu umów stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zlecenia (art. 734-751). Warto pamiętać, że strony w umowach o zastępstwo inwestycyjne mogą zastrzegać kary umowne i odszkodowania uzupełniające za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. W grę wchodzi wówczas stosowanie przepisów art. 483-484 k.c.

Wzór umowy o zastępstwo inwestycyjne DO POBRANIA

Dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne

W praktyce spotykamy dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne. Pierwszy z nich nazywany jest umową typu powierniczego, drugi – umową pełnomocniczą lub przedstawicielską.

Wybór trzeba przemyśleć, a jeśli zdecydujemy się na umowę powierniczą, należy ją starannie opracować, bo cechuje się dużą samodzielnością inwestora zastępczego. Można w niej jednak zamieścić postanowienia zakładające konieczność uzyskania zgody inwestora bezpośredniego na przykład na zawarcie umów określonej treści lub wybór kontrahenta.

W interesie obu stron jest jasne określenie konstrukcji prawnej umowy oraz szczegółowe ustalenie ich praw i obowiązków. Pozwala to uniknąć ewentualnych sporów.

Umowa typu powierniczego

Umowa o cechach powierniczych:

  • inwestor zastępczy działa na rachunek dającego zlecenie inwestora bezpośredniego, lecz w imieniu własnym;
  • inwestor zastępczy zawiera umowy niezbędne do realizacji procesu budowlanego (jest stroną tych umów);
  • inwestor bezpośredni związany jest umową wyłącznie z inwestorem zastępczym i dokonuje płatności tylko na jego rzecz (przekazuje mu środki finansowe na realizację inwestycji albo prawo dysponowania nimi);
  • płatności na rzecz kontrahentów dokonuje inwestor zastępczy (choć w praktyce zawiera się też umowy zakładające zapłatę faktur, wystawionych na inwestora zastępczego, bezpośrednio przez inwestora bezpośredniego);
  • inwestor bezpośredni nie odpowiada przed kontrahentami za terminową zapłatę. Nie ponosi również bezpośrednio w stosunku do wykonawców odpowiedzialności za terminowe spełnienie innych świadczeń, jak dostarczenie dokumentacji projektowej, dokonywanie odbiorów, dostaw inwestorskich itp.;
  • inwestor zastępczy dochodzi roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, nienależytego wykonania zobowiązań itp.;
  • inwestor zastępczy przenosi na inwestora bezpośredniego uprawnienia wynikające z zawartych umów, tak by w przyszłości ten mógł dochodzić roszczeń odszkodowawczych, zwłaszcza z tytułu rękojmi za wady.

Umowa typu przedstawicielskiego

Umowa o cechach przedstawicielskich:

  • inwestor zastępczy działa w imieniu i na rachunek inwestora bezpośredniego (jest jego pełnomocnikiem, ale – uwaga! – nie jest do tego potrzebne odrębne udzielenie pełnomocnictwa. Zakres upoważnienia określa się w umowie);
  • inwestor zastępczy nawiązuje stosunki prawne z wykonawcami robót w taki sposób, że skutki prawne dokonanych przez niego czynności ponosi inwestor bezpośredni (to on jest stroną umów);
  • usługodawcy, wykonawcy robót i dostawcy materiałów w ystawiają faktury na nazwisko inwestora bezpośredniego;
  • inwestor bezpośredni dokonuje zapłaty na rzecz kontrahentów (sam dysponuje środkami finansowymi) i jest odpowiedzialny wobec nich za brak zapłaty lub zwłokę w zapłacie;
  • inwestor bezpośredni sam dochodzi ewentualnych roszczeń od swych kontrahentów (a nie od inwestora zastępczego);
  • wykonawcy robót są odpowiedzialni wobec inwestora bezpośredniego za należyte wykonanie świadczeń (na przykład robót budowlanych).
WARTO WIEDZIEĆ

Umowa o generalną realizację inwestycji

Taka umowa – przewidująca oddanie obiektu budowlanego „pod klucz” – polega na rozszerzeniu obowiązków generalnego w ykonawcy przez przejęcie przez niego wielu czynności normalnie obciążających inwestora (głównie organizacyjnych). Funkcję generalnego realizatora inwestycji może pełnić na przykład generalny wykonawca albo biuro projektów. W wypadku przedsięwzięcia realizowanego systemem generalnego realizatora nie ma potrzeby zawierania umów o zastępstwo inwestycyjne, gdyż zakres praw i obowiązków stron w obu rodzajach umów w dużym stopniu się pokrywa.

Budowa prowadzona systemem generalnego wykonawcy jest średnio o 10% tańsza niż realizowana przy pomocy inwestora zastępczego. Umowa o generalną realizację nie obejmuje bowiem powierzanych inwestorowi zastępczemu obowiązków natury prawnej związanych z obsługą inwestycji. Inwestor musi sam uzyskać wszelkie uzgodnienia i decyzje administracyjne, prowadzić nadzór inwestorski itp. Generalny wykonawca jest natomiast zobowiązany do w ykonania wszystkich robót związanych z budową obiektu i jest odpowiedzialny za ich rezultat.

Kto może być inwestorem zastępczym? Jakie są jego prawa i obowiązki?

Nie masz czasu na budowę domu, brakuje Ci wiedzy i doświadczenia, żeby zorganizować proces...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Służebność drogi koniecznej - na czym polega i...

Instytucja służebności drogi koniecznej służy tym właścicielom nieruchomości, którzy nie mają dostępu...

Kto instaluje fotoogniwa? Czy potrzebne są...

Fotoogniwa montują firmy specjalizujące się w tego typu systemach. Instalatorzy oferują zazwyczaj doradztwo,...

Przegląd kominiarski i czyszczenie komina....

Kontrole kominiarskie są konieczne z wielu względów. Służą one m.in. ocenie stanu komina oraz jego...

Pozwolenie na wycinkę drzew na własnej działce...

Od 1 stycznia 2017 roku nie potrzebujesz już pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów na własnej działce....

Działka: usytuowanie budynku - odległość od...

Działka - jej wielkość i kształt - warunkują możliwość postawienia na niej zabudowań. Jak powinna być...