| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Decyzja o warunkach zabudowy - odpowiedzi na 9 najczęstszych pytań
Warunki zabudowy bez tajemnic

Decyzja o warunkach zabudowy - odpowiedzi na 9 najczęstszych pytań

Decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna, gdy chcesz wybudować dom na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a takich jest większość. Jeśli plan w gminie istnieje, ten etap możesz spokojnie pominąć. Sprawdź, kiedy bez problemu otrzymasz warunki zabudowy, a kiedy mogą pojawić się przeszkody.

1. Co do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się w urzędzie gminy (formularz dostępny w urzędzie). Z wnioskiem występujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

We wniosku musimy określić:

  • granice działki;
  • planowany sposób zagospodarowania działki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;
  • parametry techniczne inwestycji;
  • zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.

2. Kiedy decyzja może być wydana

Decyzja o warunkach zabudowy moze być wydana, gdy działka:

  • ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub ewentualnie pośrednio przez drogę prywatną;
  • jest uzbrojona (woda, prąd) lub uzbrojenie jest już zaprojektowane; nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych albo leśnych na budowlane;
  • teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę.

Jest jeszcze warunek dotyczący tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy.

Planujesz budowę domu jednorodzinnego? Zobacz: projekty małych i tanich domów

3. Kiedy możemy nie otrzymać decyzji

Jeżeli któryś z wyżej podanych warunków nie jest spełniony, urzędnicy mogą odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego warto to sprawdzić w urzędzie gminy jeszcze przed zakupem działki.

Czasem inwestorowi wydaje się, że działka nie ma np. dostępu do drogi publicznej, jednak wkrótce będzie go miała i to jest dla urzędników wystarczające.

4. Kto może się ubiegać o warunki zabudowy

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może się ubiegać osoba, która dopiero planuje zakup działki, nie musi to być jej właściciel. O pozostałe dokumenty może występować jedynie osoba mająca prawo do nieruchomości. Decyzja wydawana jest po konsultacji z wojewodą, marszałkiem województwa i starostą.

5. Jakie są przeszkody w wydaniu decyzji

Jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską – potrzebna jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli w granicach parku narodowego – opinia dyrektora parku, natomiast gdy przylega do drogi publicznej – opinia właściwego zarządcy drogi.

6. Kto jest informowany o decyzji

Decyzję otrzymują inwestor i sąsiedzi. Każda ze stron w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając szczegółowego uzasadnienia.

Na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Nawet jeśli odwołanie zostanie uznane za bezzasadne, przedłuży znacznie całą procedurę.

Jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie, decyzja staje się prawomocna.

7. Jak długo są ważne warunki zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji. W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy inwestor uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę.

8. Ile się czeka na decyzję

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma dwa miesiące, w praktyce jednak ze względu na konsultacje z wieloma organami, z których każdy ma na zajęcie stanowiska dwa tygodnie, procedura przeciąga się do czterech-sześciu miesięcy.

Wydanie decyzji może również zostać wstrzymane na maksymalnie 12 miesięcy, kiedy gmina ma wkrótce sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli jednak w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek.

9. Jakie informacje zawiera decyzja

Dokument określa:

  • czy planowana inwestycja (budowa domu lub zmiana przeznaczenia budynku) jest dopuszczalna;
  • jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego, czyli jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;
  • sposób zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;
  • czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.
WAŻNE

Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna również do: przebudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną; zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe).

Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są bezpłatne.

Przeczytaj dodatkowo:
Prawo budowlane po zmianach wprowadzonych w...

Ustawa prawo budowlane reguluje wszelkie kwestie związane ze wszystkimi etapami budowy domu. Sprawdź, jak...

ZADATEK a ZALICZKA: najważniejsze różnice. Co...

Co to jest zadatek? Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest istotna, gdy następuje odstąpienie od...

Wycinka drzew. Kto może wyciąć drzewa i krzewy...

Wycinka drzew i krzewów przez osoby fizyczne jest możliwa bez konieczności uzyskiwania pozwolenia....

Kodeks cywilny o prawach z tytułu zadatku....

Warto wiedzieć, jakie uprawnienia przysługują w związku z zadatkiem i jaka powinna być jego wysokość. Co na...

Znalezisko archeologiczne na budowie domu. Czy...

Co zrobić, gdy na budowie naszego domu trafimy na znalezisko archeologiczne? Czy zabytek, skarb lub kopalina...

Samowola budowlana, czyli dom wybudowany...

Pojęcie samowola budowlana nie istnieje w ustawie Prawo budowlane. Jeśli jednak dom został zbudowany...