Zniesienie współwłasności lub podział sądowy. Jak określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej?
Często współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji każdy z nich może wystąpić do sądu z wnioskiem o podział nieruchomości lub zniesienie współwłasności. Sprawdź, jak sądownie ustalić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, gdzie złożyć wniosek i jakie są tego koszty.
Podział sądowy nieruchomości
Jeśli współwłaściciele nie są w stanie się porozumieć w kwestii zawarcia umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości, mogą się zwrócić o rozstrzygnięcie do sądu o określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie nieruchomości do wyłącznego używania poszczególnym wspólwłascicielom (podział quoad usum).
Z reguły takie roszczenie jest traktowane jako czynność zwykłego zarządu, więc może z nim wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Jeżeli jednak podział wymagałby współdziałania wszystkich zainteresowanych, bo na przykład wiązałby się z przebudową budynku, to wniosek – jako dotyczący czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – mogą zgłosić współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę.
Zobacz także: Jak korzystać ze wspólnej nieruchomości?
Opłaty i koszty
Postępowanie w sprawie ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości jest prowadzone w trybie nieprocesowym przez sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Opłata od wniosku jest stała (czyli nie zależy od wartości nieruchomości) i wynosi 100 zł. Niestety to nie wszystkie koszty. Zazwyczaj potrzebna jest opinia biegłego geodety w celu ustalenia możliwych sposobów podziału gruntu, a może także biegłego do spraw budownictwa w celu ustalenia możliwości i zakresu przebudowy. Koszty opinii biegłych czasami wynoszą nawet kilka tysięcy złotych.
Zmiana ustalonego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej
Zmiana ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości jest dopuszczalna zarówno wtedy, gdy został on ustalony umownie, jak też wtedy, gdy ustalono go orzeczeniem sądowym.
Jeżeli po wydaniu prawomocnego orzeczenia sądowego, orzekającego podział do użytkowania nieruchomości będącej współwłasnością uczestników postępowania, nastąpiła istotna zmiana okoliczności będących podstawą tego orzeczenia, sąd może na nowo określić zakres korzystania z przedmiotu współwłasności (uchwała Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 1973 r. III CZP 15/73 OSNC 1973/12/208).
Podział do korzystania nie wchodzi w grę, gdy przedmiotem współwłasności jest droga dojazdowa na osiedlu domów jednorodzinnych, z której korzystają wszyscy właściciele budynków i wszyscy są jej współwłaścicielami. W takim wypadku nie da się określić, kto ze współwłaścicieli i w jakim zakresie może z niej korzystać z wyłączeniem innych osób.
Podzielenie nieruchomości do korzystania nie zwalnia współwłaścicieli z obowiązku partycypacji w kosztach jej utrzymania.
Zniesienie współwłasności
Warto się zastanowić, czy zamiast podziału do korzystania nie dokonać definitywnego zniesienia współwłasności nieruchomości (jeśli jest to technicznie możliwe). Zniesienie współwłasności ostatecznie zakończy spory o korzystanie z nieruchomości, natomiast podział quoad usum może – w razie zaistnienia nowych okoliczności – ulec zmianie bądź w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też w drodze orzeczenia sądowego.
Jakie są koszty sądowe
Wniosek o zniesienie współwłasności, tak samo jak wniosek o ustalenie sposobu korzystania, składa się w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Koszty będą wyższe niż za podział quoad usum. Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, a gdy wniosek jest zgodny – 300 zł. Oprócz wyżej wspomnianych opinii z zakresu geodezji lub budownictwa trzeba będzie także powołać biegłego rzeczoznawcę do wyceny wartości udziałów na potrzeby ewentualnych rozliczeń między współwłaścicielami.
W jaki sposób odbywa się zniesienie współwłasności
Zniesienie współwłasności może się odbyć poprzez fizyczny podział lub przez przyznanie nieruchomości w całości jednemu współwłaścicielowi, z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli żaden z tych sposobów nie jest możliwy, bo na przykład nieruchomości nie da się podzielić fizycznie (brak dojazdu, nieustalony przebieg granic), zaś stan majątkowy współwłaścicieli nie pozwala na dokonanie spłat, sąd może zdecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanej w ten sposób kwoty pomiędzy współwłaścicieli.
Problem powstaje wtedy, gdy nieruchomość jest zamieszkana. Wtedy jej sprzedaż raczej nie wchodzi w grę, jeśli może prowadzić do pozbawienia dachu nad głową któregoś ze współwłaścicieli. W takiej sytuacji sąd, nie widząc żadnej możliwości zniesienia współwłasności, może taki wniosek oddalić.
