Sklep online Pomoc Tagi Newsletter
| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Mieszkanie od dewelopera

Mieszkanie od dewelopera

Kupujesz nowy dom lub mieszkanie? Zobacz, co zrobić, by transakcja przebiegła bezpiecznie.

Nieruchomość kupowana na tynku pierwotnym, to najczęściej lokal w stanie deweloperskim, który klient musi sam wykończyć. W mieszkaniach są okna (z parapetami lub bez), tynki, instalacje, brakuje podłóg (tylko wylewki), drzwi wewnętrznych, armatur. Natomiast standard wykończenia domu zależy już od firmy, dlatego też zawsze należy sprawdzić co deweloper oferuje. Niekiedy poziom wykończenia jest porównywalny z tym w mieszkaniach, w innych przypadkach wewnątrz nie ma rozprowadzonych instalacji (centralnego ogrzewania, wodnych, kanalizacyjnych, elektrycznych), a media są doprowadzone do budynku lub do działki, brak jest pieca c.o. czy tynków na ścianach.

Wybieramy dewelopera

Co i jak dotychczas budowała firma? - oto najważniejsze dla nas pytanie. Trzeba koniecznie poznać opinie poprzednich klientów. Należy także przeszukać Internet pod kątem opinii o firmie. Jeśli dowiemy się, że deweloper buduje solidnie i na czas, nie podnosi cen w trakcie inwestycji - można badać sprawę dalej.
Standard bezpiecznej inwestycji to własność działki (wpis w księdze wieczystej) i pozwolenie na budowę - bez tego deweloper sprzedaje "niedźwiedzie w lesie". Na korzyść dewelopera przemawiają też niektóre fakty:

  • współpraca z bankiem. Skoro instytucja finansowa gotowa jest powierzyć swoje pieniądze na tę budowę, możemy i my;
  • przynależność do organizacji branżowej, na przykład Polskiego Związku Firm Deweloperskich (wymaga od swoich członków przestrzegania kodeksu dobrych praktyk);
  • posiadanie Certyfikatu Dewelopera - wydawany na dwa lata przez Krajową Izbę Budownictwa (Izba bada sprawozdania finansowe firmy);
  • korzystanie z rachunku powierniczego - pieniądze trafiają nie na konto dewelopera, a na specjalny rachunek bankowy i są przelewane dopiero po zakończonym etapie (rachunek otwarty) albo po przekazaniu kluczy (rachunek zamknięty). O bezpieczeństwo naszych pieniędzy dba bank;
  • podpisywanie z klientami umowy w formie aktu notarialnego. To znaczy, że nasze prawo do budowanego mieszkania będzie zapisane jako roszczenie w księdze wieczystej.
WARTO WIEDZIEĆ

Gdzie sprawdzić dewelopera?

  • w ewidencji działalności gospodarczej, Krajowym rejestrze sądowym lub lokalnym stowarzyszeniu pośredników - czy faktycznie firma działa pod danym adresem.
  • w sądzie gospodarczym - czy nie ma wpisu w rejestrze, że firma jest w upadłości.
  • w siedzibie dewelopera - bilans płatniczy za poprzedni rok. Czy  firma płaci podatki? Deweloper może nie chcieć udzielić takich informacji, ale warto się starać.
  • w organizacji branżowej - opinie o firmie (pod adresem www.pzfd.pl w zakładce członkowie znajduje się lista deweloperów należących do Polskiego Związku Firm Deweloperskich).
  • w sądzie wieczysto-księgowym - księgę wieczystą nieruchomości - czy są wpisy hipoteki, czy deweloper wziął kredyt na inwestycję.

Co musi wiedzieć klient?

Kupujemy przed zbudowaniem. W biurze dewelopera wybieramy mieszkanie. Dostajemy zwykle jego plan, będzie tam też pokazane położenie mieszkania w budynku oraz strony świata. Musimy jeszcze mieć inne informacje:

  • jaka jest technologia budowy i jakie prace zostaną wykonane?
  • jaka jest ostateczna cena mieszkania, w jakiej walucie ustalana?
  • jaki jest termin zakończenia budowy?

Inwestycja musi być rozpisana na etapy - normą jest płacenie po zakończeniu odcinka. Warto też wiedzieć, kto będzie administrował domem, gdy już zamieszkamy, oraz jaki będzie czynsz.
Deweloper powinien zobowiązać się do zagospodarowania terenu wokół budynku - budowy dróg, chodników, placów zabaw. Wszystkie te informacje zostaną zawarte w formie umowy. To najważniejszy dokument, który koniecznie trzeba skonsultować z prawnikiem. A więc bierzemy umowę i idziemy do prawnika. Koniecznie!

Podpisujemy umowę

Deweloperzy mają więcej klientów niż mieszkań. To dla nich prawdziwe żniwa. Wprowadzili więc nową praktykę: zawieranie tak zwanej umowy rezerwacyjnej. Klient rezerwuje wybraną nieruchomość za określoną cenę i wpłaca kaucję - od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Zwykle jest to umowa niekorzystna dla klienta - w wypadku rezygnacji z mieszkania kaucja przepada, z kolei zobowiązania dewelopera zawarte w umowie rejestracyjnej trudno udowodnić. W sumie pułapka na klienta. Lepiej zawierać notarialnie umowę przedwstępną, z możliwością rezygnacji z zakupu - a w takim wypadku zwrotu pieniędzy przez dewelopera.

Co powinno znaleźć się w umowie?

Oprócz podstawowych danych, takie informacje, jak: standard wykończenia, rodzaj kar umownych dla klienta i dla dewelopera, termin przeniesienia na klienta tytułu prawnego (własności) do lokalu, warunki odstąpienia od umowy. Każdą umowę, jak zaznaczyliśmy, należy skonsultować z prawnikiem.
Samemu raczej nie zrozumiemy wszystkich jej zapisów. Jeszcze trudniej będzie dostrzec kruczki prawne, które na swoją korzyść zawarł tam deweloper. Rejestr takich niedozwolonych klauzul prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Adres strony: www.uokik.gov.pl (dział: ochrona konsumentów).

Przykłady niedozwolonych zapisów w umowie:

  • nałożenie na klienta rażąco wygórowanych kar umownych bez zapisu o karach, jakie płaci deweloper;
  • klient nie może rozwiązać umowy;
  • kara finansowa w wypadku rezygnacji z umowy;
  • możliwość podniesienia ceny - bez prawa klienta do rozwiązania umowy;
  • brak zapisu o odpowiedzialności dewelopera za nieterminowe oddanie lokalu;
  • zbyt szeroki zakres sytuacji, gdy z powodu siły wyższej (na przykład zepsucia się maszyny!) firma nie ponosi odpowiedzialności;
  • narzucenie zarządu nieruchomością po zakończeniu budowy;
  • przymus zakupu garażu, miejsca postojowego;
  • nieprecyzyjny zapis o możliwości podwyższenia ceny kupowanego mieszkania czy domu, np. że taką decyzję podejmuje arbitralnie zarząd firmy;
  • narzucanie nieuprawnionych kar umownych, na przykład 10% wkładu w wypadku rozwiązania umowy za porozumieniem stron;
  • zapis o możliwości odbioru technicznego lokalu bez udziału klienta.

Deweloper buduje i zbuduje

Mamy prawo, jako klient, uzyskiwać pełną informację o budowanym domu. Warto na plac budowy przyjeżdżać z własnym inspektorem nadzoru, który sprawdzi, czy budowa jest prowadzona zgodnie z normami technicznymi. Inżynier budowlany będzie niezbędny przy odbiorze technicznym.
Odbiór powinien być drobiazgowy, wszystko należy pomierzyć i obejrzeć. Wady zauważone przy odbiorze deweloper jest zobowiązany niezwłocznie usunąć, podobnie jak reklamacje zgłoszone w okresie gwarancji i trzyletniej rękojmi.

Umowy budowlane: wzór umowy z wykonawcą

Przed rozpoczęciem prac remontowych warto sporządzić umowę określającą szczegółowo zakres...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Przepisy budowlane – podsumowanie najważniejszych...

Wraz z początkiem roku 2014 w polskich przepisach dotyczących budowy domu jednorodzinnego zaszło wiele zmian....

Rząd przyjął zmiany w Prawie budowlanym. Czy to...

Najbardziej dyskutowaną zmianą w Prawie budowlanym, jest zniesienie wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę....

Błędy wykonawców, zaniedbania - wystrzegaj się...

Zdarza się, że wynajęta ekipa nie dotrzymuje terminów albo partaczy robotę. W takiej sytuacji nie...

Kupno mieszkania z licytacji komorniczej: jak...

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być atrakcyjną, pod względem finansowym, alternatywą....

Klauzule niedozwolone w umowie przedwstępnej i...

Deweloperzy często zawierają w umowach niekorzystne zapisy tzw. niedozwolone klauzule umowne, które naruszają...

Czy kary za nielegalną wycinkę drzew są zgodne z...

1 lipca br. Trybunał Konstytucyjny ma rozstrzygnąć, czy przepisy dotyczące administracyjnych kar pieniężnych...

update counter
SPRAWDŹ
Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody MURATOR S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody MURATOR S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.