| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Kupno mieszkania - umowa i dodatkowe koszty

Kupno mieszkania - umowa i dodatkowe koszty

Wybraliśmy mieszkanie, zdecydowaliśmy się je kupić... Przyszła więc pora na składanie podpisów. Zadbajmy o procedurę.

Najpierw umowa przedwstępna

Należy ją podpisać zaraz po uzgodnieniu warunków kupna-sprzedaży mieszkania. Da to gwarancję, że sprzedający nie podniesie ceny z dnia na dzień ani nie sprzeda mieszkania komuś innemu. Umowę przedwstępną strony transakcji mogą sporządzić same na piśmie. Ważne jest, aby określić w niej:

  • dane sprzedającego i kupującego,
  • opis zbywanej nieruchomości i jej cenę,
  • termin zawarcia umowy sprzedaży,
  • wysokość zadatku i sposób przekazania (przelew, gotówka, weksel),
  • termin przekazania.

Choć można ją spisać samemu, lepiej pójść do notariusza. Umowa notarialna różni się od zwykłej, spisanej samodzielnie, głównie tym, że daje prawną gwarancję, że mieszkanie faktycznie zostanie nam sprzedane. Jeśli sprzedający wycofa się z transakcji, będziemy mogli ubiegać się przed sądem o zawarcie umowy przyrzeczonej (uwaga: takie samo uprawnienie przysługuje drugiej stronie).
Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu pewną kwotę. Zwykle jest to 10% ceny nieruchomości, choć oczywiście można ustalić inną. Istotą zadatku jest zrekompensowanie straty jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z transakcji. Jeśli wycofa się kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a jeśli sprzedający - to on musi wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek. Gdy natomiast transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny.

PAMIĘTAJ

Nie należy mylić zadatku z zaliczką, którą - jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej - zwyczajnie się zwraca.

Ostateczna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości

Musi mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Pamiętajmy, że od razu trzeba zapłacić wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilno-prawnych oraz opłatę za wpis do księgi wieczystej. Koszty transakcji zwyczajowo ponosi kupujący, ale strony mogą się umówić inaczej.

Płacimy i mieszkamy

Jak płacić w tak poważnej transakcji? W żadnym razie walizką pełną gotówki. Niedozwolone jest przerywanie podpisania aktu notarialnego do czasu, aż kupujący i sprzedający udadzą się do banku, by uregulować płatność. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest „rachunek bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami”, w którym to bank dba o prawidłowość przepływu pieniędzy między kupującym a sprzedającym. Sprawdzonym pomysłem jest też konto obu stron w tym samym banku - operacja przelewu jest natychmiastowa - po podpisaniu umowy idą do banku, następuje przelew (notariusz w akcie zabezpiecza interes obydwu stron).

Kiedy zwykle sprzedający zwalnia mieszkanie?

Optymalna sytuacja to taka, gdy zapłata za mieszkanie i przekazanie kluczy odbywa się u notariusza w momencie podpisania umowy. Jednak zwykle sprzedający prosi o pewną zwłokę na znalezienie nowego mieszkania. Wówczas płacimy tylko część kwoty w momencie podpisania umowy, a drugą dopiero po wydaniu mieszkania. Stajemy się właścicielem lokalu, ale bieżące płatności pokrywa mieszkający w lokalu, czyli sprzedający. Koniecznie trzeba zabezpieczyć nasze interesy jako kupującego i sporządzić protokół opisujący stan techniczny i wyposażenie mieszkania, żebyśmy uzyskali pewność, że w momencie jego przejęcia nie okaże się, że ściany są zniszczone, a większości elementów wyposażenia w ogóle nie ma.

Negocjacje cenowe

Warto pamiętać, że sprzedający często zawyżają cenę, bo kierują się sentymentem i przywiązaniem do mieszkania. Realia są inne - punktem odniesienia muszą być ceny średnie. Zwykle można utargować kilka procent, jeśli wskaże się wady mieszkania lub gdy godzimy się, by jeszcze jakiś czas sprzedający mieszkał w lokalu.
Z drugiej strony - w obecnej sytuacji na rynku, gdy ceny rosną, sprzedający są nieskłonni do obniżek. Mają raczej poczucie, że mogliby sprzedać jeszcze drożej, wystarczy poczekać, chętnych jest wielu...Wiedz, że drogie wykończenie mieszkania (armatura, glazura, drzwi, posadzki) nie musi być argumentem za wysoką ceną mieszkania. Jako kupujący mamy prawo powiedzieć, często zgodnie z prawdą: „Nie potrzebuję ceramiki na posadzkach, to nie w moim guście”.

Koszty transakcji – ile zapłacimy za kupno mieszkania nowego, ile z rynku wtórnego
Koszty, które występują w obu przypadkach, to:
  • koszty aktu notarialnego
  • wpisanie hipoteki do księgi wieczystej
  • opłata od czynności cywilno-prawnych za ustanowienie hipoteki
  • założenie księgi wieczystej
Wyższe koszty poniesiemy przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. W tym wypadku, oprócz kosztów wspólnych dla obu rynków, występują dodatkowo:
  • podatek od czynności cywilno-prawnych: 2% ceny nieruchomości;
  • koszt wykreślenia dotychczasowego właściciela z KW i wpisanie nowego:
W wypadku mieszkań kupowanych od dewelopera nabywca płaci VAT od wartości mieszkania i gruntu, co wyłącza tę część transakcji z obciążenia podatkiem od czynności cywilno-prawnych.

Księga wieczysta bez tajemnic. Czego się dowiemy z księgi wieczystej?

Księga wieczysta to specjalny rejestr, w którym opisany jest stan prawny nieruchomości. Mamy...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Działka: usytuowanie budynku - odległość od...

Działka - jej wielkość i kształt - warunkują możliwość postawienia na niej zabudowań. Jak powinna być...

Pozwolenia, uzgodnienia – dokumenty, bez których...

Chcesz zbudować dom? Dowiedz się, jakie musisz wcześniej zgromadzić pozwolenia, uzgodnienia i inne...

Instalacja paneli fotowoltaicznych - czy jest...

Zakup i instalacja paneli fotowoltaicznych to poważna inwestycja. Montaż powinien być realizowany przez...

Sprawdź, co musisz wiedzieć zanim wymienisz stare...

Jeśli zdecydowaliśmy się zastąpić stare pokrycie nową dachówką betonową lub ceramiczną, musimy...

Pozwolenie na wycinkę drzew na własnej działce...

Od 1 stycznia 2017 roku nie potrzebujesz już pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów na własnej działce....