Jak podzielić grunty rolne na małe działki - co na to ustawa o gospodarce nieruchomościami?

Podział gruntów rolnych na mniejsze działki o powierzchni nie większej niż 0,3 ha wymaga najpierw odrolnienia. Podpowiadamy, jak przeprowadzić podział gruntu rolnego zgodnie z obowiązującą ustawą o gospodarce nieruchomościami i jakie są ograniczenia przy podziale działek.

O procedurze podziału gruntów rolnych decyduje wielkość wydzielanych działek (dla działek powstałych wskutek podziału, większych niż 0,3 ha nie jest wymagana decyzja administracyjna zatwierdzająca podział). Chodzi o to, żeby nie dopuścić do niekontrolowanego dzielenia gruntów rolnych i leśnych na małe działki z zamiarem przekształcenia ich w przyszłości w budowlane czy rekreacyjne. Jeżeli powstałe wkutek podziału działki miałyby mieć powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha, zawsze trzeba uzyskać decyzję podziałową. Ale możliwości podziału są w tej sytuacji mocno ograniczone.

Jeśli w wyniku podziału gruntu rolnego lub leśnego miałaby powstać przynajmniej jedna działka o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, grunt dzielimy tak jak budowlany (z zastosowaniem procedury administracyjnej kończącej się decyzją). Co ważne, działka tej wielkości może być wydzielona z gruntu rolnego lub leśnego wyłącznie:

• na powiększenie sąsiedniej nieruchomości;
• dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami;
• w celu utworzenia na niej drogi wewnętrznej mającej zapewnić obsługę komunikacyjną innym działkom;
• gdy podział jest dopuszczalny niezależnie od ustaleń planu miejscowego o decyzji zabudowy (w sytuacjach wyliczonych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Może się na przykład zdarzyć, że właściciel nieruchomości rolnej o powierzchni 0,5000 ha zechce z niej wydzielić działkę o powierzchni 0,4000 ha. W wyniku takiego podziału powstanie także działka o powierzchni 0,1000 ha. Konieczne będzie więc przeprowadzenie procedury administracyjnej określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a ponadto mniejsza z wydzielonych działek musi być przeznaczona na jeden z wyżej wymienionych celów.

Zobacz:

• Kilka trików na optyczne powiększenie poddasza

Gdy chcemy powiększyć sąsiednią działkę albo uregulować granicę

Nieruchomością sąsiednią jest ta, która ma z nieruchomością dzieloną przynajmniej jeden wspólny punkt, przez który przechodzi rozdzielająca je granica. Nieruchomościami sąsiednimi mogą być działki należące do tego samego właściciela, jeżeli są dla nich prowadzone odrębne księgi wieczyste. Nieruchomość powiększana nie musi mieć statusu rolnego ani leśnego, a celem powiększenia nie musi być poprawa warunków zagospodarowania tej nieruchomości.

Regulacja granic może polegać na podzieleniu jednej z sąsiadujących działek lub obu (może ich być więcej) i przeniesieniu wydzielonych fragmentów z jednej do drugiej. Nieruchomość, do której będzie przenoszona wydzielona działka, też nie musi być rolna ani leśna. Regulacji granic można dokonać, jeśli właściciele sąsiednich nieruchomości zawrą w tej sprawie ugodę. W przeciwnym razie spór graniczny rozstrzygany jest decyzją administracyjną lub orzeczeniem sądu i może polegać jedynie na ustaleniu przebiegu granicy nieruchomości z wyłączeniem jej zmiany.

Działki, które powstaną w wyniku takiego podziału, mogą być zbyte wyłącznie na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej. A zatem to notariusz podejmie decyzję, czy dopuszczalne jest sporządzenie aktu zbycia działki rolnej lub leśnej o powierzchni poniżej 0,3000 ha. Strona zamierzająca zawrzeć taką umowę musi dostarczyć notariuszowi oświadczenie o tym, kiedy działka została wydzielona i w jakim celu.

Ponadto w decyzji o zatwierdzeniu podziału określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż sześć miesięcy od dnia, w którym ta decyzja stała się ostateczna. Jeżeli w tym czasie nie dokonamy zbycia działki na rzecz właściwej osoby, wówczas organ, który wydał decyzję podziałową, uchyli ją.

Kiedy wydzielamy grunt pod drogę wewnętrzną

Działka wydzielona w celu utworzenia na niej drogi wewnętrznej mającej zapewnić obsługę komunikacyjną pozostałym lub innym (niekoniecznie rolnym) działkom gruntu nie musi być nikomu zbywana. Może więc pozostać we władaniu dotychczasowego właściciela, nawet jeśli sprzeda inne działki powstałe w wyniku podziału. Jeżeli powierzchnia drogi wewnętrznej jest mniejsza niż 0,3000 ha, jej wydzielenie z nieruchomości rolnej lub leśnej zawsze wymaga wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału.

Gdy można dzielić niezależnie od ustaleń planu

Ograniczeń w dokonywaniu podziału nieruchomości rolnych i leśnych na małe działki nie stosuje się też wtedy, kiedy podział ten jest dokonywany w jednym z celów wymienionych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami (chodzi o takie sytuacje, gdy podział wymaga co prawda zgody administracyjnej, ale nie musi być zgodny z ustaleniami planu miejscowego ani decyzją o warunkach zabudowy). Są to między innymi takie cele:

• zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma Jaka procedura podziału nieruchomości rolnej budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
• realizacja roszczeń do części nieruchomości;
• wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej lub linii kolejowej;

• wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.

Nie ma znaczenia, czy wydzielenie działki rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha ma służyć jednemu z powyższych celów, czy też będzie wynikiem podziału. Jeśli przykładowo z nieruchomości rolnej o powierzchni 0,5000 ha wydziela się działkę o powierzchni 0,4000 ha w celu realizacji ustawowych roszczeń wobec tej części nieruchomości, druga działka o powierzchni 0,1000 ha, minimum ustalone w planie miejscowym.