Błędy przy budowie domu. Za co odpowiada wykonawca, a za co kierownik budowy?

Za błędy popełnione podczas budowy domu odpowiedzialny jest zarówno wykonawca, jak i kierownik budowy. Jak inwestor może dochodzić swoich praw? Czego żądać od wykonawcy, a czego od kierownika budowy?

Kto odpowiada za błędy popełnione podczas budowy domu

Pękający komin, krzywe ściany, odpadający tynk to częste problemy, które ujawniają się po wybudowaniu domu. W przypadku wadliwego wykonania obiektu często zdarza się, że za taki stan rzeczy odpowiada kilka podmiotów: wykonawca, kierownik budowy, inspektor nadzoru inwestorskiego.

 Trzeba jednak pamiętać, że każdy odpowiada tylko za naruszenie swoich obowiązków i w takim trybie, jaki wynika z łączącej go z inwestorem umowy.

Za co odpowiedzialny jest kierownik budowy

Kierownik budowy odpowiada za niestaranne wykonywanie swoich obowiązków wynikających z udzielonego mu zlecenia, w tym za:

• niedopilnowanie przeprowadzenia poszczególnych prac;
• nieobecność przy ich wykonywaniu i/lub odbiorach;
• brak bieżących wpisów w dzienniku budowy;
• nieinformowanie inwestora o nieprawidłowościach;
• niewydawanie poleceń dokonania poprawek.

Roszczenia o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy

Jeśli zatem kierownik budowy niestarannie wykonywał swoje obowiązki, to można domagać się od niego naprawienia wynikłej szkody (art. 471 k.c.), na przykład pokrycia kosztów naprawy. Roszczenia o odszkodowanie za nienależyte wywiązanie się z umowy-zlecenia, jako umowy o świadczenia okresowe, przedawniają się po upływie trzech lat od wykonania zlecenia (art. 118 k.c.).

Jeżeli jednak kierownik budowy był zatrudniony przez wykonawcę, to wszelkie roszczenia należy kierować do wykonawcy, z którym inwestor zawarł umowę o roboty budowlane. On bowiem odpowiada w ramach rękojmi za wady fizyczne wykonanego budynku.

Czego można żądać od wykonawcy

Inwestor ma prawo żądać od wykonawcy usunięcia wad w wyznaczonym terminie (art. 637 k.c. w związku z art. 656 § 1 k.c.). Wykonawca może jednak odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo wykonawca nie zdoła ich usunąć w wyznaczonym czasie, inwestor może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne. Przy wadach nieistotnych można żądać jedynie obniżenia wynagrodzenia.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została wydana (art. 568 § 1 k.c.). Jeśli od odbioru budynku (lub jego części) upłynęło więcej niż trzy lata, można się odwołać do ogólnych przepisów dotyczących odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.). Zgodnie z nimi wykonawca jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (również przez pracowników i podwykonawców), chyba że jest ono następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

Wezwanie do naprawienia szkody

Zanim wdacie się w spór, należy na piśmie poinformować adresata roszczenia, czego od niego wymagamy i z jakiego powodu. Nie musisz podawać konkretnych przepisów będących podstawą roszczenia, jednak z twojego pisma musi wynikać, z jakich okoliczności faktycznych wywodzisz swoje żądanie.

Nie jest też konieczne przeprowadzenie uprzednio ekspertyzy technicznej ustalającej przyczyny wad i koszty ich usunięcia, choć niewątpliwie taka opinia wzmocni waszą argumentację. Musisz jednak pamiętać, że gdy sprawa trafi do sądu, taka ekspertyza będzie miała charakter dokumentu prywatnego o niewielkiej wartości dowodowej. I tak będzie trzeba przeprowadzić dowód z opinii biegłego sądowego.

Pismo wzywające do usunięcia usterek

Pismo wzywające do naprawienia szkody lub usunięcia usterek należy wysłać listem poleconym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru. W piśmie trzeba wyznaczyć termin na odpowiedź lub spełnienie roszczenia. Jeśli adresat nie odpowie i nie podejmie negocjacji ani próby wyjaśnienia sprawy, pozostaje wystąpienie na drogę sądową.

Uwaga! O wadach trzeba powiadomić wykonawcę w ciągu miesiąca od ich wykrycia, inaczej uprawnienia z rękojmi wygasają. Wykonawca może też udzielić inwestorowi gwarancji dłuższej niż trzyletnia, ale w praktyce raczej się to nie zdarza. Wykonawca może dowolnie określić zasady gwarancji, dlatego trzeba ją dobrze przeczytać, aby przez niedochowanie terminów czy niedopełnienie formalności nie utracić uprawnień.