Plan minimum i maksimum
Projekt to zazwyczaj pierwsza po zakupie działki inwestycja w czasie budowy domu – bez niego nie można ani uzyskać pozwolenia na budowę, ani wybudować domu. Nie zawsze jednak podchodzimy do tej inwestycji racjonalnie.
Wydać jak najmniej na projekt to częsta pokusa budujących. Ulegają jej szczególnie ci, którzy sądzą, że w tej fazie lepiej zapłacić mniej dla własnego poczucia bezpieczeństwa i utrzymania wrażenia, że panują nad wydatkami. Tymczasem dokumentacja projektowa nie jest jedynie mało wartościowym plikiem papierów. Oszczędzając na projekcie i ograniczając jego zakres do minimum, stwarzamy ryzyko, że za nas i projektantów decyzje będą podejmować robotnicy na budowie, a przecież taka sytuacja niesie ryzyko dodatkowych, znacznie większych kosztów. Dobrze zainwestowane w tej fazie pieniądze zwrócą się z nawiązką. Warto też sobie uświadomić, że wydatek na projekt stanowi niewielki procent kosztów całej budowy. Aby jednak w pełni odpowiedzieć na pytanie, ile tak naprawdę będzie nas on kosztował i w którym momencie warto zainwestować, a w którym można zaoszczędzić, trzeba przede wszystkim wiedzieć, jakiej dokumentacji będziemy potrzebowali do uzyskania pozwolenia na budowę, a jaka jest niezbędna do wybudowania domu – różnica może być dość duża.
Do urzędu – projekt minimum
Do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba dołączyć projekt budowlany sporządzony w czterech egzemplarzach. W jego skład wchodzi projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania terenu wraz z wymaganymi przez urząd załącznikami (np. ekspertyzą geotechniczną, opinią konserwatora zabytków), a także oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, gazu i warunkach przyłączenia do sieci oraz uzgodnienia w ZUD-zie. Projekty przyłączy nie są obecnie obowiązkowe do uzyskania pozwolenia na budowę – mogą być częścią składową projektu, ale można je też opracować oddzielnie jako aneks lub osobny projekt.
Projekt architektoniczno-budowlany składa się z części architektonicznej przedstawionej na rysunkach elewacji, rzutach fundamentów i wszystkich kondygnacji, przekrojach charakterystycznych miejsc, a także z części konstrukcyjnej oraz materiałowej. Projekt zagospodarowania działki musi być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej i zawierać określenie granic parceli, obrys planowanych budynków, układ komunikacyjny oraz układ zieleni.
Warto wiedzieć, że dokumentacja, którą kupujemy jako projekt gotowy, obejmuje jedynie projekt architektoniczno-budowlany. Pozostałe dokumenty uzupełnia się podczas adaptacji projektu. Jeśli zamawiamy projekt indywidualny, program minimum to zwykle całość dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę.
Projekt wykonawczy
Zwróćmy uwagę, że projekt budowlany nie musi zawierać szczegółowych opracowań detali i rysunków wykonawczych. Wielu inwestorów poprzestaje na zakresie projektu określonym przepisami, szczegółowe rozwiązania pozostawiając majstrowi na budowie. Oszczędności są jednak wówczas pozorne. Taka sytuacja grozi pomyłkami, a te często są bardzo kosztowne. Warto więc zainwestować dodatkowo w projekt wykonawczy. Jest to rozwinięcie i uszczegółowienie projektu budowlanego i może dotyczyć rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych, detali architektonicznych, a także instalacji i wyposażenia technicznego.
Jeśli decydujemy się na projekt gotowy, zwróćmy uwagę, jaki jest stopień szczegółowości w proponowanej dokumentacji – pod tym względem oferta rynkowa jest bardzo zróżnicowana. Niektóre firmy projektowe proponują dokładnie rozrysowane elementy konstrukcyjne i taką dokumentację otrzymamy od nich w standardzie, są jednak i takie, gdzie rysunki są znacznie mniej szczegółowe. W wypadku projektu indywidualnego zakres szczegółowości dokumentacji powinien być określony w umowie. Bywa, że projekty wykonawcze detali mogą być traktowane jako dodatkowa usługa. Zwykle wykonuje się je po uzyskaniu pozwolenia na budowę. To postępowanie jest zresztą bardziej racjonalne – jeśli urząd zażąda poprawek do projektu, trzeba będzie również poprawić projekty wykonawcze.
Zainwestuj we wnętrza
Projekt architektoniczno-budowlany zawiera rzuty domu z zestawieniem ich wielkości i przykładową aranżacją. Profesjonalny projekt wnętrz jest dodatkową usługą, która najczęściej obejmuje: szczegółowy plan aranżacji pomieszczeń, plan wyposażenia wnętrz w instalacje, plan podłóg, ścian i stropów. Koszt projektu wynosi 50-150 zł za m2 projektowanej powierzchni. Można zamówić tylko koncepcję lub projekt wnętrz wraz z rysunkami wykonawczymi. Jeśli wymaga on zmian instalacji, warto go mieć przed budową.
