Zapytanie do gminy o możliwość wydania WZiZT
Zamierzam kupić działkę rolną w trzeciej klasie gruntu. Działka znajduje się w pobliżu zabudowy jednorodzinnej, w pobliżu drogi i ma 16 ar. Znalazłem w sieci informację, żeby przed kupnem napisać do gminy pismo z zapytaniem czy dla danej działki możliwe jest wydanie WZiZT. Czy takie pytanie można faktycznie wysłać? Czy gmina odpowiada na takie pytania i jaki może być okres oczekiwania na odpowiedź? Jak mniej więcej powinno wyglądać takie pismo? Wyprzedzając trochę fakty, jeżeli możliwe jest wydanie WZiZT (i załóżmy, że zostaną wydane) to rozumiem, że nie będzie problemu z odrolnieniem?
Każde pismo skierowane przez osobę zainteresowaną do urzędu powinno zostać rozpatrzone wraz z udzieleniem odpowiedzi. Jednakże przepisy prawne nie przewidują zobowiązania gminy do udzielenia konkretnej odpowiedzi na pytanie zadane w takiej formie. Może się zdarzyć, że gmina w odpowiedzi pouczy, iż każda osoba zainteresowana, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aby wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji, nie trzeba legitymować się prawem do terenu, jak również w odniesieniu do jednego terenu, decyzję można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności oraz uprawnień osób trzecich. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2015.199. z dnia 2015.02.10) (art.61) decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków takich jak:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc z końcem 2002 roku;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Należało by skupić się tutaj na pkt. 4 czyli kwestii uzyskania zgody Ministra na zmianę przeznaczenia gruntów. Ustawa z dn. 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2015.909 z dnia 2015.06.29) przewiduje, iż na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. W przypadku gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III do zmiany przeznaczenia tych gruntów wymagana jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, jednakże o taką zgodę występuje wójt (burmistrz, prezydent miasta).
Wyjątkowo zgoda ministra nie jest potrzebna, w sytuacji gdy grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III spełniają łącznie następujące warunki:
1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.);
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
Jeżeli w/w kryteria nie są spełnione decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie będzie wydana. (patrz Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dn. 17 czerwca 2014 roku Sygn. IV Sa/Po 1222/13 – Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dn. 18 grudnia 2013 Sygn. II Sa/Kr 1029/13 - Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. W przypadku, gdy planowaną inwestycją można pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy.)
Ważne jest również, aby zwrócić uwagę jaka zabudowa znajduje się na sąsiednich działkach. Jeśli jest to wyłącznie zabudowa zagrodowa, najprawdopodobniej nie będzie możliwe zbudowanie w pobliżu domu jednorodzinnego. Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 stycznia 2009 roku Sygn. II Sa/Gd 690/08 Zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy np. jednorodzinnej i wielorodzinnej. Istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy jednorodzinnej.
