Wznowienie budowy po 20 latach
Zamierzam przebudować dom, który jest na mojej działce, ale nie został ukończony (jest obecnie w stanie surowym otwartym), budowa została przerwana około 20 lat temu, a 8 lat temu był wymieniany/poprawiany dach. Budynek jest naniesiony na mapy, ale nie mogę znaleźć dziennika budowy. Ciężko będzie też ustalić kierownika budowy. Dom ma piwnice, parter i dwa piętra, ale chciałbym go tak przebudować, by powstał dom parterowy z poddaszem użytkowym (z wykorzystaniem istniejących fundamentów oraz piwnic). Od czego zacząć załatwianie formalności? Kto powinien zająć się ustalaniem obecnego stanu budynku, sprawdzaniem, czy nadaje się on do przebudowy?
Zgodnie z art. 37 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08), decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa po upływie 3 lat, od dnia kiedy decyzja ta stała się ostateczna – dotyczy to sytuacji, gdy budowa nie została w terminie 3 lat rozpoczęta, oraz druga sytuacja, gdy budowa została rozpoczęta w czasie 3 lat od wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a następnie przerwana na okres co najmniej 3 lat.
We wskazanym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, gdy budowa została rozpoczęta, a następnie przerwana. Biorąc pod uwagę fakt, iż zniesienie wymogu posiadania decyzji o pozwoleniu na budowę zostało wprowadzone nowelizacją ustawy, która weszła w życie 28 czerwca 2015 roku, niedokończona budowa została rozpoczęta po wcześniejszym uzyskaniu pozwolenia na budowę – zgodnie z ówczesnymi przepisami. Zgodnie jednak z art. 37 w/w ustawy decyzja o pozwoleniu na budowę utraciła swą ważność wskutek przerwania budowy.
Pierwszym krokiem powinno być wystąpienie do właściwego organu, w tym przypadku starosty - z wnioskiem o wygaszenie pozwolenia na budowę, które zostało wydane przed laty. Taka sprawa załatwiona będzie w formie odrębnej decyzji administracyjnej. Istotne będą tutaj dowody potwierdzające zaistnienie przesłanki niezbędnej do stwierdzenia, że pozwolenie na budowę wygasło – przesłanką taką jest przerwa w budowie. Te okoliczności nie mogą być domniemane, muszą być one w sposób bezsprzeczny wskazane przez organ prowadzący postępowanie, powinny być poparte dowodami. Takim dowodem zwykle jest np. dziennik budowy, który ma status dokumentu urzędowego, co nadaje mu rangę silnego środka dowodowego, jednakże w przypadku jego braku powinno wystarczyć oświadczenie kierownika budowy – dotyczące daty przerwania budowy. Jeśli i to nie jest możliwe należało by poszukać świadków, którzy mogliby potwierdzić fakt przerwania budowy, np. sąsiad. Kolejnym krokiem będzie uzyskanie decyzji pozwalającej na kontynuowanie robót budowlanych. Tutaj zastosowanie będzie miał art. 37 ust 2 prawa budowlanego. Zgodnie z tym art. w sytuacji gdy roboty budowlane (budowa) zostały rozpoczęte, lecz przerwane i na skutek tej przerwy decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o wznowieniu robót budowlanych. (Prawo budowlane, Komentarz, Plucińska-Filipowicz Alicja (red) praca zbiorowa, 2014) Tak też stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 sierpnia 2013 roku Sygn. II OSK 2308/12 „Wydanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę wiąże się z rozpoczęciem budowy, którą można przy danym obiekcie rozpoczynać tylko raz w znaczeniu prawnym, logicznym i gramatycznym. Natomiast w innych przypadkach, kiedy budowa została rozpoczęta na podstawie pozwolenia na budowę, które następnie zostało wycofane z obrotu prawnego przez stwierdzenie jego nieważności bądź uchylenie decyzji, wydaje się zgodnie z art. 37 ust. 2 p.b. pozwolenie na wznowienie robót budowlanych.”
Należy pamiętać, że przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, konieczne jest dołączenie dokumentów wymienionych w art. 33 ust 2 pkt. 1-4 ustawy prawo budowlane, takich jak m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne, zaświadczenie, że osoba sporządzająca projekt budowlany jest wpisana na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy dla określonego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Biorąc pod uwagę, że opisana zmiana parametrów budynku (kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, liczba kondygnacji) jest istotnym odstąpieniem od pierwotnego projektu budowlanego, w tym momencie należałoby złożyć projekt budowlany zamienny, tj. projekt przewidujący zmiany, których chce Pan dokonać. Projektant, dokonuje kwalifikacji takiego odstąpienia i zamieszcza informacje o tym w projekcie. Nanosi również zmiany na rysunki.
Data publikacji: 22.08.2016
