Wymiana okna na większe (drzwi balkonowe z barierką)
Czy jest potrzebne pozwolenie na wymianę zwykłego okna na okno balkonowe (takie z barierką i o takiej samej szerokości) w mieszkaniu, które jest moją własnością. W bloku funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa.
Przede wszystkim należy odnieść się do kwestii, czym jest wymiana okien w budynku, jak należy takie prace zakwalifikować.
W świetle art. 3 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Przebudowa - to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Prawo budowlane nie definiuje pojęcia bieżąca konserwacja, jednak biorąc pod uwagę przyjęte zasady wiedzy technicznej, należy uznać, iż bieżącą konserwacją są zwykłe czynności w obiektach budowlanych, mające na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem. ( Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2006 roku, Sygn. II OSK 704/05 )
Zgodnie ze stanowiskiem Głównego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wymiana stolarki okiennej i drzwiowej nie stanowi robót budowlanych, a jedynie zwykłe użytkowanie budynku, które wynika z prawa własności. Jednakże stanowisko to odnosi się do wymiany okien lub drzwi o takich samych parametrach jak dotychczasowe. Wymianę okien o takich samych wymiarach, bez ingerowania w ściany nośne budynku należy zakwalifikować jako bieżącą konserwację budynku, co wiąże się z możliwością wykonania takich prac bez dokonywania formalności we właściwych organach. Nie jest tu wymagane ani dokonywanie zgłoszenia, ani też uzyskanie pozwolenia na budowę.
W przypadku, gdy wymiana okien lub drzwi wiąże się z ingerencją w budynek, poprzez zmianę wielkości lub kształtu otworów okiennych, wtedy to, takie prace należy zakwalifikować jako przebudowa obiektu budowlanego, co wiąże się z wcześniejszym uzyskaniem pozwolenia na budowę. Konieczne będzie sporządzenie właściwej dokumentacji, projektu przebudowy budynku, zgoda projektanta.
Dodatkowo, jako, że lokal mieszkalny znajduje się w budynku, w którym jest zawiązana wspólnota mieszkaniowa, zastosowanie w powyższej sytuacji znajdą również przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( Dz. U. 2015.1892 z dnia 2015.11.18 ).
Wymieniając w swoim lokalu okna na większe, dokonuje Pan ingerencji w ściany zewnętrzne budynku, oraz wygląd elewacji, które to należą do części wspólnych nieruchomości.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w uzasadnieniu Wyroku z dnia 12 sierpnia 2015 roku, Sygn. I ACa 168/15, elewacja, to zewnętrzna powierzchnia ściany budynku ze wszystkimi znajdującymi się tam elementami, która stanowi część nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią te części budynku oraz urządzenia w nim istniejące, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli konkretnych lokali. Są to takie części budynku, oraz takie urządzenia, z których wspólnie korzystają wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład danej nieruchomości.
„Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” ( Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1997 roku, Sygn. I CKN 903/97 )
Nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności, którą określa się jako współwłasność przymusowa. Ten przymusowy charakter współwłasności wynika z faktu, iż udział we współwłasności jest prawem związanym z własnością lokalu, jako prawem głównym, a dodatkowo do momentu, aż trwa odrębna własność lokalu, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.
Dodatkowo należy zaznaczyć, iż współwłasność nieruchomości jest współwłasnością ułamkową, która uregulowana jest w przepisach działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Kodeks cywilny ( Dz. U. 2016.380 z dnia 2016.03.22 ). Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W związku z powyższym, chcąc wymienić w swoim lokalu okna na większe, lub o innych parametrach, koniecznym będzie wcześniejsze uzyskanie zgody wspólnoty na przeprowadzenie takich robót. Zgoda następuje w formie uchwały podjętej przez współwłaścicieli – w tym przypadku członków wspólnoty mieszkaniowej.
Data publikacji: 27.09.2016
