Wymiana okien dachowych w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej

Kto powinien finansować wymianę okien w dachu mansardowym - wspólnota, czy właściciel mieszkania? Jakie są regulacje prawne w tym zakresie?

W przepisach prawa nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Zasadnicza jest tutaj kwestia usytuowania okien w dachu i rozważenie kwestii, czy stanowią one część nieruchomości wspólnej, czy są częścią odrębnego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2015.1892 z dnia 2015.11.18 ) Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. (art. 3 ust 2) Niewątpliwie jest, że dach stanowi część wspólną nieruchomości. „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r. II SA/Gl 115/09).

Zasadą jest również, że koszty wymiany okien umieszczonych w ścianach budynku ponosi właściciel lokalu, z uwagi na to, iż okna stanowią część danego lokalu, a stosownie do art. 13 w/w ustawy to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, a dodatkowo też uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. „Z art. 3 ust. 2 u.w.l. a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 u.w.l. należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r. I ACa 773/13)

Rozważając kwestię wymiany okien dachowych, należy wziąć pod uwagę jaką cześć budynku one stanowią oraz ich funkcję. Pomimo, iż usytuowane są w dachu, a więc części wspólnej nieruchomości nie ulega jednak wątpliwości, iż okna są częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli danego lokalu mieszkalnego, zatem nie będą one stanowiły części nieruchomości wspólnej. W kwestii tej wielokrotnie wypowiadały się sądy administracyjne. I tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 listopada 2010 V CSK 139/10 stwierdził, iż „Przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. stanowi, że część wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z przepisu wynika, że w skład tego pojęcia wchodzi nie tylko grunt, ale także części budynku. Ocena jednak, które części budynku podlegają takiej kwalifikacji, może powodować trudności. Ustawa posługuje się kryterium części, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wyrażona w ustawie zasada dotyczyć będzie więc tych części budynku i urządzeń, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, ale też tych, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli.”

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 listopada 2009 r. VII SA/Wa 672/09 stwierdził, iż ” Z treści art. 3 ust. 2 u.w.l. wynika, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W sytuacji zatem gdy okno służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu nie stanowi ono nieruchomości wspólnej. Odpowiedzialność wspólnoty może dotyczyć części wspólnych budynku, tj. okien w pomieszczeniach nie służących do wyłącznego użytku właściciela (np. klatka schodowa).” Biorąc powyższe pod uwagę w mojej ocenie wymiana i finansowanie okien umieszczonych w dachu mansardowym jest obowiązkiem właściciela lokalu mieszkalnego.