Co można wybudować w granicy bez pozwolenia na budowę?
Chciałbym się dowiedzieć, co można wybudować w granicy na zgłoszenie, czyli bez pozwolenia na budowę. Chciałbym postawić garaż, ale w tym przypadku musiałbym się starać o pozwolenie na budowę. Więc pozostaje jakaś wiata lub budowla o podobnej konstrukcji. Pytałem o to w dwóch starostwach powiatowych i za każdym razem inaczej interpretowano prawo. Potrzebuję także suszarni na drewno i jakiegoś małego pomieszczenia gospodarczego. Niestety, mam bardzo mało miejsca na działce i dlatego zależy mi na budowie w granicy. Jaki budynek/obiekt można usytuować w granicy działki, o jakiej powierzchni i wysokości?
W dniu 28 czerwca 2015 roku weszła w życie ustawa z dnia 20 lutego 2015 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw ( Dz. U. z 2015 r. poz. 443 ) nowelizująca ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane ( Dz. U. z 2016.290 z dnia 2016.03.08 ) Nowelizacją tą ustawodawca rozszerzył katalog obiektów budowlanych, które można wybudować bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. W katalogu tym znalazły się m.in.:
1) wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
2) wolno stojące parterowe budynki gospodarcze w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
3) wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
4) wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki.
W związku z powyższym jeżeli garaż będzie spełniał warunki wskazane w pkt. 2 możliwe będzie jego wybudowanie na podstawie zgłoszenia.
W myśl § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz.U.2015.1422 z dnia 2015.09.18 ) budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Jednocześnie ust. 3 przewiduje, iż w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m;
Z przepisu tego wynika, iż możliwość usytuowania budynku gospodarczego w granicy wynika z szerokości działki, która nie może przekraczać 16 m. Nie ma tu znaczenia jakie parametry będzie miał projektowany budynek. Tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Wyroku z dnia 11 stycznia 2012 roku, Sygn. II OSK 2026/10.
2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.
Z regulacji tej wynika, że usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką a zarazem przylegającego do budynku już istniejącego uzależniono od zachowania konkretnych parametrów nowej zabudowy, tj. długości wzdłuż granicy i wysokości nie większej niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce. Tak też opowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (Wyrok z dnia 2 grudnia 2015 roku, II SA/Gd 478/15).
3) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. W ostatnim przypadku dopuszczalne jest postawienie budynku w granicy pod warunkiem, że nie będzie on przekraczał wymiarów podanych w tym punkcie.
W każdym z powyższych przypadków konieczne będzie wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego zgodnie z § 272 ust 3 w/w rozporządzenia. Ściana taka musi posiadać klasę odporności ogniowej określoną w przepisach 232 ust. 4 i 5 w/w rozporządzenia.
W pierwszej kolejności należy się jednak dowiedzieć czy zmniejszenie odległości od granicy działek jest dopuszczalne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego o ile jest taki uchwalony. Jeśli nie ma planu takie uwarunkowania powinny być określone w decyzji o warunkach zabudowy. (§ 12 ust. 2 w/w rozporządzenia). Jeśli uwarunkowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wymogi określone decyzją o warunkach zabudowy nie pozwolą na zmniejszenie minimalnych odległości tj. 4 metry lub 3 metry (w przypadku zwrócenia budynku ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych w stronę granicy) usytuowanie budynku w granicy działek nie będzie możliwe.
Data publikacji: 23.08.2016 r.
