Pozwolenie na budowę a prawo sprzedaży gruntu rolnego
Czy osoba nie będąca rolnikiem może odsprzedać działkę z warunkami zabudowy? Jest to działka rolna o powierzchni 3006 m2. Czy obowiązująca od 01.05.2016 ustawa o obrocie gruntami rolnymi będzie tu miała jakieś znaczenie? W ustawie jest mowa, że grunty o powierzchni 3 000 m2 są wyłączone spod rygorów ustawy. Co będzie z gruntem, który ma 3006 m2 i ma wydane pozwolenie na zabudowę?
Ustawa z dnia 15 sierpnia 2015 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2015.1433 z dnia 2015.09.21), która miała wejść w życie 1 maja 2016 roku, została uchylona z dniem 30 kwietnia 2016 roku. Jednocześnie ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U.2016.585 z dnia 2016.04.27) dokonano nowelizacji dotychczas obowiązującej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 (Dz.U.2012.803 z dnia 2012.07.12). Nowelizacja weszła w życie w dniu 30 kwietnia 2016 roku i w jej wyniku nastąpiło kilka istotnych ograniczeń w strefie obrotu gruntami rolnymi.
Jednakże ustawa nie zabrania sprzedaży nieruchomości rolnych przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym. Główne ograniczenia wprowadzone przez tę ustawę dotyczą osoby nabywcy, a nie zbywcy, takiej nieruchomości. Aby móc nabyć nieruchomość rolną należy wykazać spełnienie przesłanek określonych w tej ustawie. Jeżeli potencjalny nabywca spełnia te przesłanki, np. jest rolnikiem indywidualnym lub jest osobą bliską dla zbywcy przy dokonaniu takiej transakcji nie powinno być problemów.
Dodatkowo należy zauważyć, iż ustawa ta nie ma zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W przypadku gdy sprawa dotyczy nieruchomości o powierzchni większej niż 3000 m2, należy liczyć się z przepisami w/w ustawy gdyż w odniesieniu do takich gruntów są one wiążące.
Jednocześnie należy wziąć pod uwagę definicję z art. 2 w/w ustawy, która to precyzuje pojęcie nieruchomości rolnych – jest to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U.2016.380 z dnia 2016.03.22) w art. 46(1) określa iż nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. W związku z powyższym należałoby przede wszystkim sprawdzić, czy dany teren wypełnia te przesłanki i czy podlega rygorom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeśli dla danej działki wydane jest już pozwolenie na budowę, być może ta działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma inne przeznaczenie niż cele rolnicze.
Ostatnią kwestią będzie przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. To zagadnienie regulowane jest przez art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) i zgodnie z nim decyzja o pozwoleniu na budowę, może być za zgodą strony na rzecz której została wydana, przeniesiona na inny podmiot, jeżeli przyjmie on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji i przedstawi oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przeniesienia dokonuje organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę.
