Termomodernizacja budynku wspólnoty

Wspólnota, do której należy budynek, wykonuje ocieplenie. Kto ponosi koszty demontażu i ponownego montażu klimatyzatora (trzeba wydłużać niektóre przyłącza), który jest prywatna własnością i był montowany kilka lat temu? Dodam, że wspólnota wyraziła zgodę na montaż klimatyzatora. Czy jest to normowane jakimiś przepisami?

W przepisach prawa polskiego nie znajdziemy jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Przede wszystkim należy sięgnąć do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. 2015.1892 z dnia 2015.11.18). Tu znajdujemy wszelkie uregulowania dotyczące obowiązków i uprawnień wspólnoty mieszkaniowej oraz właścicieli poszczególnych lokali.

Nie ulega wątpliwości, iż elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości. Jednocześnie właściciel lokalu zgodnie z art. 12 w/w ustawy ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Właściciel ma prawo zainstalować dodatkowe urządzenia w swoim lokalu, jednakże gdy w jakiś sposób oddziałują one na części nieruchomości wspólnej, powinien on uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej.

„Stosownie do art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Oznacza to, że właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w zgodzie z powołanymi przepisami.”(Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 sierpnia 2012 roku, Sygn. V ACa 288/12)

W omawianym pytaniu taka właśnie sytuacja miała miejsce. Biorąc pod uwagę fakt, iż klimatyzator jest urządzeniem służącym wyłącznie potrzebom właściciela konkretnego lokalu mieszkalnego, koniecznym jest uznanie, iż nie zalicza się on do wspólnej części nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 31 sierpnia 2011 roku, Sygn. II OSK 342/10 stwierdził, iż „Urządzenia grzewcze służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.”

Klimatyzator akurat spełnia odwrotną funkcję, niż wspomniane w w/w wyroku urządzenia grzewcze, jednakże w powyższym przypadku służy tylko i wyłącznie lokatorom konkretnego lokalu.

Art. 13 w/w ustawy nakłada na właściciela lokalu szereg obowiązków, są to m.in. ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, utrzymywać lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystanie z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałanie z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Biorąc pod uwagę, iż elewacja należy do części wspólnych nieruchomości, wszelkie konserwacje, naprawy, czy prace polegające na ociepleniu budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową. Orzecznictwo cywilne jest również zgodne w tej kwestii i tak Sąd Apelacyjny w Łodzi w Wyroku z dnia 6 grudnia 2013 roku Sygn. I ACa 773/13 stwierdził, iż „Z art. 3 ust. 2 u.w.l. a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 u.w.l. należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej.” Warto również przytoczyć Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku, Sygn. III CZP 10/08 „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

Wspólnota mieszkaniowa wykonuje swoje obowiązki nałożone na nią przez przepisy prawa, tj. wykonuje ocieplenie budynku, pokrywając koszty tych prac. Pomimo wcześniejszego wyrażenia zgody na montaż klimatyzatora, w mojej opinii nie jest zobowiązana do pokrycia kosztów demontażu i ponownego montażu tego urządzenia. Prace polegające na demontażu/ponownym montażu urządzenia nie należącego do części wspólnej nieruchomości nie są pracami o charakterze remontowym i nie powinny obciążać wspólnoty mieszkaniowej, tj. właścicieli innych lokali. W podobnej kwestii wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Szczecinie w Wyroku z dnia 18 czerwca 2008 roku, Sygn. I ACa 119/08.