Strefa sanitarna cmentarza a domek letliskowy/budynek gospodarczy

Jestem właścicielem dużej działki rolnej (ok. 0,5 ha). Chciałabym ją odrolnić i wybudować dom. Niestety okazało się, że działka znajduje się w strefie sanitarnej cmentarza, oddziela ją od niego inna działka, a moja jest oddalona od cmentarza o około 15-20 metrów i nie jest ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego. Czy to oznacza, że jest zupełnie bezwartościowa i bezużyteczna poza rolnym zastosowaniem? W jaki sposób można zmienić jej przeznaczenie? Po drugiej stronie cmentarza stoi dom oddalony od niego o około 10 m, a więc jakiś czas temu było możliwe wybudowanie domu jednorodzinnego. Czy jeśli rzeczywiście nie można postawić tam normalnego domu, to czy można chociaż budynek gospodarczy czy domek letniskowy na zgłoszenie (pow. zabudowy do 35 m2).

W pierwszej kolejności należało by sprawdzić, czy dla wskazanego terenu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli działka jest objęta postanowieniami MPZP i jest przeznaczona pod zabudowę to planowana inwestycja budowlana musi być zgodna z warunkami przedstawionymi w tym planie. W sytuacji gdy brak jest takiego planu, wszelką zabudowę na działce można dokonywać po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taką decyzję wydaje wójt, burmistrz, lub prezydent miasta.

Zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U 2015. 199 z dnia 2015.02.10) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Należy zwrócić uwagę na pkt. 4 w/w artykułu, który warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od braku wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nie leśne. Zgoda taka nie jest wymagana co do gruntów, które w ewidencji oznaczone są jako nieużytki lub grunty o niższej przydatności produkcyjnej, są to grunty klas IV-VI. Jeśli chodzi o grunty rolne klas I-III to zasadą jest, że zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów jest wymagana. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( DZ.U. Dz.U.2015.909 z dnia 2015.06.29) zwalnia jednak z konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w przypadku gdy grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Dodatkowo w sytuacji przedstawionej w pytaniu ważny jest też pkt. 5, dotyczący warunku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Takimi przepisami odrębnymi, jest m.in. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia z dnia 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze. ( Dz.U.1959.52.315 z dnia 1959.09.16)

Zgodnie z art. 3 tego rozporządzenia odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone.

Organ Administracji publicznej wydający decyzję o warunkach zabudowy musi wziąć pod uwagę przepisy w/w rozporządzenia. Biorąc pod uwagę, iż odległość działki wynosi 15-20 metrów od cmentarza decyzja o warunkach zabudowy może nie zostać wydana.

W kwestii dotyczącej odległości działek od cmentarza wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie – Wyrok z dnia 14 kwietnia 2015 roku II OSK 2138/13.

Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie zakazano zabudowy działki rolnej, lub decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana, będzie można działkę tę zabudować domem gospodarczym, który ma służyć celom związanym z rolnictwem.

Jeśli Pana działka nie jest objęta ustaleniami MPZP w pierwszej kolejności należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie, bądź odmowa wydania takiej decyzji będzie tutaj kluczowa.

W kwestii wybudowania budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2 należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08). Art. 29 przewiduje wzniesienie wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby budowa takich obiektów była legalna, należy dokonać zgłoszenia zamiaru budowy do odpowiednich organów. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Wraz ze zgłoszeniem należy złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz w zależności od potrzeb odpowiednie szkice, rysunki, pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Właściwy organ w terminie 30 dni od dokonania zgłoszenia, może w drodze decyzji, wnieść sprzeciw, jeżeli:

1) zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy; 3) zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt. 12, w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Biorąc pod uwagę usytuowanie działki, jak również jej przeznaczenie (działka rolna) wniesienie sprzeciwu przez właściwy organ jest bardzo prawdopodobne.