Zmiana sposobu użytkowania budynku usługowego
Czy można zmienić sposób użytkowania budynku usługowego na mieszkalny przed oddaniem go do użytku?
Zmiana sposobu użytkowania budynku, jest w myśl art. 36 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.2013.1409 z dnia 2013.11.29) istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę i jest dopuszczalna jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W zależności od tego czy i jakie roboty budowlane zostały dokonane niezgodnie z pierwotnym projektem budowlanym zależało będzie dalsze postępowanie organu administracyjnego.
W sytuacji gdy budowa nie została jeszcze ukończona, a zamierzona zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga przeprowadzenia dodatkowych robót budowlanych, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Odpowiednio do zakresu tej zmiany należy zastosować art. 32 – 35 pr. budowlanego. Dodatkowo przepisy nakładają obowiązek na projektanta, aby dokonał kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz zamieścił w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia.
Bardziej skomplikowana sytuacja będzie w przypadku, gdy odstępstwo od zatwierdzonego projektu już nastąpiło, a roboty budowlane dotyczące zmian już zostały wykonane.
Inwestor, który obowiązany jest do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego musi po zakończeniu budowy wystąpić do właściwych organów z wnioskiem o wydanie takiej decyzji. Art. 57 w/w ustawy wymienia wszystkie dokumenty jakie powinny być załączone do wniosku. Organ natomiast, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zobligowany jest do przeprowadzenia kontroli, która dotyczy:
1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy.
W przypadku gdy organ stwierdzi nieprawidłowości w powyższym zakresie, nałoży na inwestora karę, odmówi wydania pozwolenia na użytkowanie i nałoży, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Następnym krokiem będzie sprawdzenie wykonania nałożonych obowiązków i po ich wykonaniu organ powinien wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. Bardzo istotne jest zastosowanie się do obowiązków i terminu wyznaczonego przez organ administracyjny gdyż niedopełnienie powyższego może skutkować nawet wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę.
Należy zaznaczyć, iż orzecznictwo administracyjne w Polsce nie zawsze traktuje zmianę sposobu użytkowania budynku jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego i tak też:
Wykonanie robót budowlanych, które zmieniają sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, może stanowić w świetle art. 36 a ust. 1 p.b. istotne odstępstwo od pozwolenia na budowę. Stwierdzenie, czy nastąpiło tego rodzaju odstępstwo, wymaga porównania funkcji, formy i konstrukcji obiektu budowlanego, rozwiązań technicznych i przede wszystkim zamierzonego sposobu użytkowania zawartych w projekcie budowlanym z rzeczywistym stanem wykonywanych robót budowlanych. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 31 sierpnia 2011 roku, IIOSK 1269/110)
O tym, czy dane odstępstwo ma charakter istotny, winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku. Orzekając w przedmiocie istnienia istotnych odstępstw, organ nie może poprzestać na ustaleniu jednej z okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 36a ust. 5 p.b. Obowiązkiem organu jest przeprowadzenie dodatkowych rozważań celem ustalenia, czy stwierdzone odstępstwo ma w realiach rozpoznawanego przypadku charakter istotny. Cecha ta winna znajdować uzasadnienie w dodatkowych jeszcze okolicznościach, rzutujących na charakter stwierdzonej zmiany. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 marca 2013 roku VII SA/Wa/2072/12)
Data publikacji: 18.03.2016
