dostępne w wersji mobile muratordom.pl na Facebooku muratordom.pl na Google+
PORADY EKSPERTÓW | muratordom.pl » Bezpłatne porady ekspertów » Prawo - ekspert muratordom.pl » Zmiana sposobu użytkowania budynku...

Ekspert odpowiada

Zmiana sposobu użytkowania budynku usługowego

Czy można zmienić sposób użytkowania budynku usługowego na mieszkalny przed oddaniem go do użytku?

Klaudia Łapińska - radca prawny

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Zmiana sposobu użytkowania budynku, jest w myśl art. 36 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.2013.1409 z dnia 2013.11.29) istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę i jest dopuszczalna jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W zależności od tego czy i jakie roboty budowlane zostały dokonane niezgodnie z pierwotnym projektem budowlanym zależało będzie dalsze postępowanie organu administracyjnego.

 

W sytuacji gdy budowa nie została jeszcze ukończona, a zamierzona zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga przeprowadzenia dodatkowych robót budowlanych, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Odpowiednio do zakresu tej zmiany należy zastosować art. 32 – 35 pr. budowlanego. Dodatkowo przepisy nakładają obowiązek na projektanta, aby dokonał kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz zamieścił w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia.

 

Bardziej skomplikowana sytuacja będzie w przypadku, gdy odstępstwo od zatwierdzonego projektu już nastąpiło, a roboty budowlane dotyczące zmian już zostały wykonane.

 

Inwestor, który obowiązany jest do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego musi po zakończeniu budowy wystąpić do właściwych organów z wnioskiem o wydanie takiej decyzji. Art. 57 w/w ustawy wymienia wszystkie dokumenty jakie powinny być załączone do wniosku. Organ natomiast, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zobligowany jest do przeprowadzenia kontroli, która dotyczy:

 

1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;

2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,

c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),

d) wykonania urządzeń budowlanych,

e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,

f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;

3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;

4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;

5) uporządkowania terenu budowy.

 

W przypadku gdy organ stwierdzi nieprawidłowości w powyższym zakresie, nałoży na inwestora karę, odmówi wydania pozwolenia na użytkowanie i nałoży, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Następnym krokiem będzie sprawdzenie wykonania nałożonych obowiązków i po ich wykonaniu organ powinien wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. Bardzo istotne jest zastosowanie się do obowiązków i terminu wyznaczonego przez organ administracyjny gdyż niedopełnienie powyższego może skutkować nawet wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę.

 

Należy zaznaczyć, iż orzecznictwo administracyjne w Polsce nie zawsze traktuje zmianę sposobu użytkowania budynku jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego i tak też:

 

Wykonanie robót budowlanych, które zmieniają sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, może stanowić w świetle art. 36 a ust. 1 p.b. istotne odstępstwo od pozwolenia na budowę. Stwierdzenie, czy nastąpiło tego rodzaju odstępstwo, wymaga porównania funkcji, formy i konstrukcji obiektu budowlanego, rozwiązań technicznych i przede wszystkim zamierzonego sposobu użytkowania zawartych w projekcie budowlanym z rzeczywistym stanem wykonywanych robót budowlanych. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 31 sierpnia 2011 roku, IIOSK 1269/110)

 

O tym, czy dane odstępstwo ma charakter istotny, winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku. Orzekając w przedmiocie istnienia istotnych odstępstw, organ nie może poprzestać na ustaleniu jednej z okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 36a ust. 5 p.b. Obowiązkiem organu jest przeprowadzenie dodatkowych rozważań celem ustalenia, czy stwierdzone odstępstwo ma w realiach rozpoznawanego przypadku charakter istotny. Cecha ta winna znajdować uzasadnienie w dodatkowych jeszcze okolicznościach, rzutujących na charakter stwierdzonej zmiany. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 marca 2013 roku VII SA/Wa/2072/12)

 

Data publikacji: 18.03.2016

ZADAJ PYTANIE

PORADY EKSPERTA

Powiadomienie właścicieli sąsiedniej nieruchomości o rozpoczęciu budowy

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Od 28 czerwca 2015 roku ustawodawca wprowadził znaczne ułatwienie dla inwestorów realizujących budowę domów jednorodzinnych. Od tego czasu do budowy domu co do zasady nie jest konieczne...

Użytkowanie domku letniskowego a ewentualny odbiór techniczny

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Przepisy prawa polskiego nie określają w sposób precyzyjny co należy rozumieć przez przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego. Za użytkowanie zatem, powinniśmy przyjąć rozpoczęcie...

Podział domu na mieszkania

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Na początku należałoby określić status domu. Jeśli jest to dom jednorodzinny, to nie będzie możliwe wydzielenie z niego trzech odrębnych lokali. Zgodnie bowiem z art. 3 ustawy z dnia  7 lipca...

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Jedną z podstawowych zasad wynikających z ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.) jest obowiązek korzystania z...

Montaż okna połaciowego

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawową kwestią jest właściwe zaliczenie robót budowlanych polegających na montażu okna połaciowego do określonej kategorii prac. Kluczowe będzie rozróżnienie na czym polega remont i...

Wysokość komina w domu na sąsiedniej działce

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Przepisy prawa polskiego nie określają minimalnej odległości od sąsiedniej działki, jaka powinna być zachowana przy sytuowaniu komina na sąsiednim budynku. W przepisach nie znajdziemy również...

Dzierżawa działki a zgoda na budowę domku letniskowego

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.) jednym z obligatoryjnych dokumentów załączonych do...

Akustyka w mieszkaniach – czy istnieją normy regulujące dopuszczalne natężenie hałasu?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Problem akustyki w mieszkaniach występuje bardzo często. Większość mieszkańców skarży się na hałasy dobiegające zza ściany, od sąsiada. Niezależnie czy jest to szum odkręconej wody, szczekanie...

Ubezpieczenie inwestycji

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Proces inwestycyjny, jak i sama budowa niesie za sobą wiele zagrożeń, pochodzących z rożnych źródeł. Mogą to być zagrożenia w postaci umyślnego/ bądź nie, działania osób trzecich, mogą...

Weryfikacja granic działki

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Aby ustalić granicę między nieruchomościami, w przypadku gdy jest ona sporna, konieczne będzie przeprowadzenie procesu rozgraniczenia nieruchomości.   Jak stwierdził Wojewódzki Sąd...

1 2 3 » Archiwum
Klaudia Łapińska - radca prawny

Klaudia Łapińska - radca prawny

Ekspert z firmy:

Prawo - ekspert muratordom.pl

Ekspert odpowie na pytania związane z prawem budowlanym

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.