Czy można być właścicielem części domu?
Wraz z żoną postanowiliśmy dobudować nową część domu do domu należącego do rodziców. Mamy już projekt, pozwolenie, a nawet wybudowaliśmy piwnice. Chcielibyśmy zostać właścicielami tej dobudowanej części domu i uzyskać kredyt na dalsze prace. Czy to jest możliwe?
Jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego, jest zasada własności gruntu, czyli, wszystko to co znajduje się na gruncie należy do właściciela gruntu.
Zgodnie z art. 47 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 2016.380 z dnia2016.03.22) Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Budynki i inne urządzenia, które są trwale związane z gruntem, a także drzewa i krzewy, stanowią część składową tego gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Budynki stają się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia ich konstrukcji z gruntem.
Najistotniejszą kwestią w tej sytuacji jest więc własność gruntu, na którym stoi dom wybudowany przez rodziców. Jeśli grunt jest własnością rodziców dom wybudowany przez Państwa, również stanie się ich własnością. Aby tak się nie stało, należałoby przeanalizować kwestię podziału działki.
Wszelkie regulacje dotyczące podziału nieruchomości znajdujemy w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015.1774 z dnia 2015.11.03).
Podstawowym warunkiem podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla danego terenu plan miejscowy nie jest uchwalony, podziału nieruchomości można dokonać, jeśli jest on zgodny z wytycznymi zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Kolejny warunek to wielkość wydzielonych nieruchomości – w wyniku podziału nie mogą powstać działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.
Przepisy prawa wskazują również, iż projektowane do wydzielenia działku gruntu muszą mieć dostęp do drogi publicznej, a jeżeli takiego dostępu nie ma, należy wydzielić drogę wewnętrzną, wraz z ustanowieniem na tej drodze służebności dla wydzielonej działki.
Zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z wytycznymi zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć m.in.:
1) dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, może być to odpis księgi wieczystej albo oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości;
2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, gdy nie ma uchwalonego dla danego terenu planu miejscowego;
3a) pozwolenie na podział wojewódzkiego konserwatora zabytków, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
4) wstępny projekt podziału,
5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
6) wykaz zmian gruntowych;
7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
8) mapę z projektem podziału.
Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzającej podział.
Z wnioskiem takim musiałyby wystąpić osoby posiadające tytuł prawny do nieruchomości, jeśli grunt należy do rodziców, to oni będą wnioskodawcami. Następnie po dokonaniu podziału należałoby przenieść własność wydzielonej części nieruchomości na Państwa. Może to się odbyć np. umową kupna - sprzedaży lub umową darowizny. Ważne - umowa przenosząca własność nieruchomości musi być spisana w formie aktu notarialnego.
W sytuacji kiedy nieruchomość gruntowa stanowi współwłasność Państwa i rodziców, aby nowo budowany dom był tylko Państwa własnością również należy dokonać podziału działki.
Tak też orzekł Sąd Najwyższy – Postanowienie z dnia 4 grudnia 1973 roku, Sygn. III CRN 290/73. „Skoro część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności, to nie jest dopuszczalne między współwłaścicielami zniesienie współwłasności tylko w odniesieniu do budynków stanowiących części składowe wspólnej dla współwłaścicieli działki gruntu. Podział w drodze zniesienia współwłasności budynków może nastąpić w naturze tylko razem z działką gruntu i to wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną działki nadające się do ich samodzielnego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.”
Data publikacji: 23.08.2016
