Odstępstwo od planu zagospodarowania przestrzennego
Proszę o poradę odnośnie uzyskania pozwolenia na budowę. Nasza działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania, wg którego pokrycie dachowe musi być w kolorze ceglastym matowym. Kupując działkę obowiązywały inne warunki zabudowy, które dopuszczały ciemnych dach (czarny), jednak warunki te zostały uchylone i powrócono do poprzedniej uchwały miejscowego planu zagospodarowania. Po interwencji w gminie uzyskaliśmy tylko informację, iż starają się przywrócić plan, który dopuszczał taki dach. Co możemy w takiej sytuacji zrobić? Czy są jakieś szanse abyśmy uzyskali pozwolenie na ciemny dach na aktualnie obowiązujących warunkach? A jeśli teraz złożymy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na aktualnie obowiązujących warunkach tj. dach ceglasty matowy, uzyskamy pozwolenie, a za jakiś czas zostanie przywrócona zmiana planu, to czy wtedy musimy złożyć wniosek o zmianę pozwolenia i zostanie on pozytywnie rozpatrzony? Czy jest to zmiana nieistotna i nie musimy występować z wnioskiem o zmianę pozwolenia.
W pierwszej kolejności muszę zwrócić uwagę, iż nie istnieje instytucja odstępstwa od ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) przewidują w procesie uzyskania pozwolenia na budowę odstępstwa, jednak dotyczą one tylko odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. (art. 9)
Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt. 1 w/w ustawy właściwy organ przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w chwili rozpatrywania sprawy i wydania przedmiotowej decyzji. Wobec tego projekt budowlany sprzeczny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, choćby tylko w zakresie kolorystyki dachu, nie zostanie zatwierdzony, a pozwolenie nie zostanie wydane.
W sytuacji, gdy po uzyskaniu pozwolenia na budowę miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ulegnie zmianie, nie spowoduje to nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja zachowuje swoją moc prawną, projekt budowlany jest zatwierdzony, a inwestor ma obowiązek budować zgodnie z tym projektem. W przypadku chęci odstąpienia od zatwierdzonego projektu, zgodnie z art. 36 a ustawy pr. budowlane inwestor zobowiązany jest uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Wyjątek przewiduje ust. 5 powołanego art. zgodnie z którym nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,(…)
5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.
W mojej ocenie chcąc zmienić kolorystykę dachu, należy wziąć pod uwagę w/w pkt. 7 i wystąpić z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę. Z uwagi na to, iż „nowy” projekt będzie zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zakładając że dojdzie do jego zmiany) obowiązującego w chwili wydawania decyzji zmieniającej pozwolenie, starosta nie będzie miał podstawy, aby odmówić wydania takiego pozwolenia zamiennego.
