Pozwolenie na budowę wydane dla dwóch inwestorów, ale budowę (po odkupieniu drugiej działki) kontynuuje tylko jeden inwestor
Mam ważne pozwolenie budowlane, na podstawie którego wykonałem już fundamenty. Pozwolenie zostało wydane na dwóch inwestorów. Inwestycja (budowa domu) obejmuje dwie działki, które należały do dwóch inwestorów. Niestety drugi inwestor wycofał się i zostałem sam. Chcę kontynuować budowę, odkupiłem nieruchomość od nieaktualnego już inwestora, ale nie zawarłem w akcie notarialnym zapisu, aby pozwolenie zostało przeniesione na mnie. Drugi inwestor niestety nie przeniesie na mnie pozwolenia, ponieważ relacje między nami nie są najlepsze. Jak rozwiązać ten problem? Z tego, co wyczytałem gdzieś na forach, to prawo do budowy mam, bo moje nazwisko widnieje na pozwoleniu. Ale irytuje mnie to drugie nazwisko i chciałbym rozwiązać ten problem. W starostwie nie uzyskałem satysfakcjonującej informacji, jak wyprostować tę sprawę. Nawet samodzielnie nie mogę wygasić tego pozwolenia, pomimo, że jestem właścicielem całej nieruchomości, czyli obydwu działek, na których prowadzona jest budowa. Co w przypadku, gdybym kontynuował budowę sam, z aktualnym pozwoleniem wydanym na dwie osoby. Czy istnieje zagrożenie, że ta druga osoba będzie miała jakieś roszczenia? Albo czy nie będę miał problemu przy pozwoleniu na użytkowanie domu?
Art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ) reguluje procedurę dotyczącą zmiany inwestora i przeniesienia na niego organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek przenieść wydaną wcześniej decyzję o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora, jeśli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Warunkiem takiego przeniesienia jest zgoda osoby, na rzecz której przedmiotowa decyzja była wydana, czyli dotychczasowego inwestora. Bez zgody tego podmiotu, niestety przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest możliwe.
W sytuacji przedstawionej w pytaniu, przeniesienie decyzji nie jest konieczne. Pozwolenie na budowę było wydane na 2 inwestorów. Jeżeli jeden odstąpił od budowy, sprzedał nieruchomość drugiemu, a drugi tę budowę rozpoczął i chce kontynuować, w mojej ocenie nie ma do tego przeciwwskazań. Ze względu na fakt, iż aktualny inwestor posiada tytuł prawny do nieruchomości, był stroną postępowania zmierzającego do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, w konsekwencji czego pozwolenie takie zostało wydane, ma pełne prawo kontynuować budowę po wycofaniu się drugiego inwestora. Oczywiście warunkiem legalnej budowy jest budowa zgodnie z dotychczasowym projektem budowlanym i wszystkimi warunkami wskazanymi w pozwoleniu na budowę. Nie występuje konieczność przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, gdyż aktualny inwestor jest jednocześnie jej adresatem (jednym z dwóch). Decyzja jest ważna, pozostaje w obrocie prawnym i na jej podstawie można kontynuować budowę. Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 17 marca 2005 roku, Sygn. Akt IIICK 425/04, orzekł: „ Przepis art. 40 Prawa budowlanego ma charakter przepisu proceduralnego. Fakt, że stwarza on możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, nie rozstrzyga o skutkach prawnych wydanej wcześniej decyzji w przypadku, gdy pozwolenie nie zostało przeniesione na inne osoby. Wymaga podkreślenia, że samo uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę może być już dostateczną podstawą do jej przeniesienia na inną osobę niezależnie od faktu, czy prace budowlane w oparciu o taką decyzję zostały rozpoczęte. W tym przypadku dla rozpoczęcia robót przez nowego inwestora konieczność przeniesienia pozwolenia na budowę wydaje się dość oczywista. Jeżeli jednak roboty budowlane zostały już w oparciu o pozwolenie na budowę rozpoczęte, to fakt przeniesienia posiadania nieruchomości na inną osobę nie powoduje, że wcześniej wydane pozwolenie na budowę traci skuteczność, a zakres wykonanych robót nie odgrywa znaczenia. Gdyby tak było i zmiana inwestora pociągała skutek w postaci nieważności lub bezskuteczności decyzji nie byłoby możliwe jej przeniesienie, bowiem możliwość przeniesienia decyzji zakłada, że jest ona nadal skuteczna a zmienia się jedynie jej adresat. Decyzja dotycząca pozwolenia na budowę może być w świetle uregulowań zawartych w Prawie budowlanym pozbawiona skuteczności z kilku powodów. Należy do nich uchylenie decyzji przewidziane np. w art. 36 ust. 2 praw budowlanego, bądź wygaśnięcie decyzji przewidziane np. w art. 37 ust. 1 tej ustawy. Przepisy Prawa budowlanego nie przewidują tego rodzaju skutków dla decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku, gdy budowa jest kontynuowana zgodnie z treścią pozwolenia na budowę przez osobę będącą następcą adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy nie uzyskał on przeniesienia wydanej wcześniej decyzji.”
Art. 37 prawa budowlanego wskazuje sytuację, kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa. Dzieje się tak w przypadku nie rozpoczęcia budowy w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lub w przypadku przerwania budowy na okres 3 lat. Jak wynika z pytania pierwsza opcja jest tu niemożliwa, ze względu iż prace budowlane (fundamenty) już zostały rozpoczęte. W sytuacji przerwania budowy na okres 3 lat, po upływie tego czasu, należy wystąpić z nowym wnioskiem o wydanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. Wtedy też, właściciel działki będzie jedynym adresatem nowej decyzji. Należy zwrócić uwagę, że przepisy ustawy prawo budowlane w wielu przypadkach, uzależniają działanie podmiotów - inwestorów od legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. M.in. osoba wnioskująca o wydanie pozwolenia na budowę, ( art. 33 ust. 2 pkt 2 ) osoba ubiegająca się o zmianę decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, ( art. 36a ust. 3 ), osoba wnioskująca o pozwolenie na budowę tymczasowego obiektu budowlanego, (art. 37a ust. 1 ) jest obowiązana do wniosków składanych w organach administracji architektoniczno-budowlanej dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli tego nie zrobi, nie będzie uznana za stronę w postępowaniu administracyjnym, a w konsekwencji nie uzyska stosownych pozwoleń, czy zaświadczeń. W mojej ocenie poprzedni inwestor będący jednocześnie poprzednim właścicielem jednej z nieruchomości nie ma podstaw do tego, aby mieć wobec aktualnego inwestora jakieś roszczenia, oczywiście mówimy tu o kwestiach związanych z przedmiotowym pozwoleniem na budowę.
Odnośnie kwestii uzyskania pozwolenia na użytkowanie nowo wybudowanego obiektu budowlanego to w mojej ocenie również i na tym gruncie nie występuje żadne zagrożenie. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na brzmienie art. 59 ust 7 prawa budowlanego stanowiący, że: Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor.
Pod pojęciem inwestor, należy rozumieć tu osobę, która na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę zrealizowała inwestycję i zgodnie z prawem chce dokończyć formalności związanych z zakończeniem budowy. Przepisy prawa nie przewidują możliwości traktowania jako strony postępowania dotyczącego uzyskania pozwolenia na użytkowanie, osób nie będących inwestorem.
Orzecznictwo Sądów Administracyjnych jest dość zgodne w tej kwestii i choć zdarzają się sytuacje wyjątkowe to zasadą jest, że tylko inwestor może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 8 lutego 2013 roku, Sygn. Akt II OSK 1894/11 stwierdził: „Przepis art. 59 ust. 7 p.b. zawęża krąg podmiotów mogących być stroną postępowania w stosunku do definicji strony, wynikającej z art. 28 k.p.a. Podmiotem tym może być tylko inwestor, co w konsekwencji wyłącza możliwość uzyskania statusu strony przez inne podmioty, chociażby miały one interes prawny w innych postępowaniach dotyczących inwestycji objętej decyzją o pozwoleniu na użytkowanie, np. o wydanie pozwolenia na budowę.”
Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 7 lutego 2013 roku, Sygn. Akt II OSK 1871/11 wskazał: „Zawężenie kręgu podmiotów na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie do jednej tylko strony (inwestora) jest skutkiem legalnego postępowania inwestora, który przystępując do użytkowania obiektu ma wykazać wykonanie inwestycji zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę. Dyspozycja normy art. 59 ust. 7 p.b. ma zastosowanie tylko w stanie prawnym i faktycznym, w którym inwestor uprzednio uzyskał pozwolenie na budowę, a następnie realizuje proces budowlany zgodnie z tymże pozwoleniem. Tylko w takim przypadku można uznać, że interesy innych podmiotów, które były eksponowane i podlegały ocenie we wcześniejszych etapach szeroko pojmowanego procesu budowlanego, nie zostaną naruszone.”
W mojej ocenie nie ma obawy przed kontynuowaniem rozpoczętej już budowy. Nie powinno być żadnych problemów ani ze strony drugiego inwestora, ani ze strony organów administracyjnych.
21.02.2017
