Czy można zwiększyć powierzchnię zabudowy?
Proszę o informację, czy istnieje możliwość zmiany decyzji odnośnie powierzchni zabudowy działki? Aktualna decyzja ustalająca warunki zabudowy pozwalaja na zabudowę 13% powierzchni działki. Czy można zwiększyć ten procent? I jakie argumenty można przytoczyć, by uzyskać pozytywną decyzję w urzędzie?
Powyższe pytanie nie jest na tyle precyzyjne, aby można było jednoznacznie na nie odpowiedzieć. Przede wszystkim kluczowy jest tutaj powód, dlaczego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewiduje powierzchnię zabudowy nie przekraczającą 13 % powierzchni działki.
Jednym z takich powodów może być ograniczenie zabudowy na danym terenie ze względów środowiskowych, lub wynikające z innych przepisów. Np. zabudowa jest ograniczona na terenach zalewowych, może być też ograniczona ze względu na przepisy prawa wodnego. Innym powodem ograniczeń w zabudowie jest zachowanie na działce, terenu biologicznie czynnego i w tej kwestii spróbuję coś wyjaśnić.
Definicję terenu biologicznie czynnego znajdujemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18 ) w § 3 pkt. 22. Przez teren biologicznie czynny należy rozumieć teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.
Jeśli dla danego terenu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to w nim określony będzie minimalny procent terenu biologicznie czynnego w odniesieniu do całej powierzchni działki. W przypadku gdy miejscowy plan nie jest uchwalony, określenie to znajdzie się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W stosunku do każdej działki będzie więc określona procentowo powierzchnia, która może być zabudowana budynkiem, oraz ta, która ma pozostać wolna od zabudowy, a „zagospodarowana’ naturalną zielenią.
Zgodnie z § 39 w/w rozporządzenia na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co do zabudowy jednorodzinnej rozporządzenie nie przewiduje minimalnych ani maksymalnych wartości, jednak zwykle procent terenu wolnego od zabudowy jest większy niż w odniesieniu do budynków wielorodzinnych.
Najbardziej praktycznym i powszechnym zabiegiem „zwiększającym” teren biologicznie czynny jest budowanie ogrodów zielonych na dachach i tarasach, oraz podziemne garaże.
Należałoby również zastanowić się nad kwestią podjazdów i chodników, dojść zaplanowanych na działce. Z zasady podjazdy i dojścia zaliczają się do terenu objętego zabudową, przez co automatycznie pozostała powierzchnia, która może być zabudowana ulega zmniejszeniu. W odniesieniu do tej kwestii, często stosowane są tzw. eko płyty, lub płyty ażurowe. Po umieszczeniu ich na powierzchni działki, należy wypełnić je trawą. Trzeba jednak pamiętać, żeby podłoże pod nimi było w pełni przepuszczalne, aby zapewnić roślinności naturalną wegetację. Przy zastosowaniu podłoża nie przepuszczalnego organy administracyjne mogą zakwestionować tak położone ażurowe płyty i nie uznać tej części terenu za biologicznie czynny.
Dodatkowo zaznaczam, iż od decyzji o warunkach zabudowy można w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania, odwołać się do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał kwestionowaną decyzję, a więc za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Tryb wniesienia odwołania reguluje art. 127 i następne ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. 2016.23 z dnia 2016.01.07 ).
Od decyzji wydanej w II instancji przez samorządowe kolegium odwoławcze, każdej ze stron postępowania przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skargę składa się w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji, również za pośrednictwem organu, który ją wydał. Szczegółowe regulacje w zakresie skargi do Sądu Administracyjnego zawarte są w art. 50 i następnych ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. 2016.718 z dnia 2016.05.25 )
Data publikacji: 6.10.2016
