Budowa drewnianego domku na narzędzia na działce należącej do wspólnoty mieszkaniowej
Chciałem postawić drewniany domek gospodarczy o pow. 9 m2 (bez fundamentów, na bloczkach), na działce, która jest w moim wyłącznym użytkowaniu (zapis w akcie notarialnym). Działka użytkowana przeze mnie jest częścią (niewydzieloną) działki należącej do wspólnoty, na której stoi osiedle składające się z 38 bloków. Złożyłem wniosek w starostwie, po czym otrzymałem wezwanie do uzupełnienia dokumentów. Jednym z dokumentów jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, czyli w moim przypadku ok. 500 osób. Jest to oczywiście niewykonalne. Czy jest może jakieś wyjście z tej sytuacji?
W przedstawionej sytuacji podstawową kwestią jest wyjaśnienie, co stanowi nieruchomość wspólną. Uregulowanie tej problematyki znajdujemy w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. 2015.1892 z dnia 2015.11.18). Zgodnie z art. 3 tejże ustawy, nieruchomość wspólną stanowią te części budynku oraz urządzenia w nim istniejące, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli konkretnych lokali. Są to takie części budynku, oraz takie urządzenia, z których wspólnie korzystają wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład danej nieruchomości.
„Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” Wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1997 roku, Sygn I CKN 903/97.
Dodatkowo nieruchomość wspólną stanowi również grunt, na którym jest wzniesiony budynek. W przypadku wyodrębnienia własności lokali, każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Takim prawem związanym z własnością lokali jest, co do zasady, udział we współwłasności gruntu. Ponadto może być to także udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu. (Komentarz do ustawy o własności lokali, prof. dr hab. Adam Doliwa, rok wydania 2015)
Wobec tego, należy przyjąć, iż nieruchomość wspólną będą stanowiły m.in. fundamenty, ściany zewnętrzne, dach, kominy, wiatrołap, klatki schodowe, strych, pralnie, suszarnie, itp. W praktyce często zdarza się, iż takie części nieruchomości jak piwnice, strych, komórki lokatorskie, schowki, podczas ustanawiania odrębnej własności lokali zostaną przypisane do poszczególnych lokali mieszkalnych lub użytkowych jako pomieszczenia przynależne. Wtedy to z mocy prawa stają się prawem związanym ściśle z własnością konkretnego lokalu i nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności, którą określa się jako współwłasność przymusowa. Ten przymusowy charakter współwłasności wynika z faktu, iż udział we współwłasności jest prawem związanym z własnością lokalu, jako prawem głównym, a dodatkowo do momentu, aż trwa odrębna własność lokalu, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.
Grunt na którym posadowiony jest budynek, jest jednak zawsze częścią nieruchomości wspólnej, co wynika wprost z art. 3 w/w ustawy. Nie ma tutaj znaczenia, czy jest on we władaniu właściciela konkretnego lokalu mieszkalnego, czy mogą korzystać z niego wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.
Fakt, iż część działki jest przeznaczona do korzystania przez właściciela jednego lokalu mieszkalnego, ma charakter tymczasowy i nie powoduje zniesienia współwłasności. Nie wystąpił tutaj podział rzeczy wspólnej, a jedynie prawo korzystania z części gruntu przez właściciela odrębnego lokalu.
Współwłasność gruntu należącego do wspólnoty jest współwłasnością ułamkową, która uregulowana jest w przepisach działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Kodeks cywilny ( Dz. U. 2016.380 z dnia 2016.03.22). Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W związku z powyższym, chcąc wybudować budynek na części gruntu należącej do wspólnoty mieszkaniowej konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli.
W powyższej sytuacji, najlepszym rozwiązaniem byłoby zgłoszenie przez Pana projektu uchwały dotyczącej wyrażenia zgody przez wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej na budowę domku na narzędzia na gruncie stanowiącym własność wspólnoty. Taki projekt należy zgłosić przed corocznym zebraniem członków wspólnoty mieszkaniowej, które musi odbyć się corocznie do końca pierwszego kwartału tj. do końca marca. Projekt uchwały należy złożyć do zarządcy z odpowiednim wyprzedzeniem, aby mógł być uwzględniony w porządku obrad zebrania. Wtedy też taki projekt musi zostać poddany pod głosowanie. Jeśli ilość osób na zebraniu jest niewystarczająca, zarząd zobowiązany będzie do zebrania głosów w trybie indywidualnym.
Art. 23 ustawy o własności lokali stanowi, iż:
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Sąd Apelacyjny w Katowicach w Wyroku z dnia 4 lutego 2016 roku, Sygn. I ACa 789/15 odniósł się do sposobu podejmowania przez wspólnotę mieszkaniową uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów – „Podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obojętnie czy jako jedyna forma podjęcia uchwały, czy jako forma mieszana - łącznie z głosami oddanymi na zebraniu) może ograniczyć się do zebrania głosów pozwalających na uznanie, że uchwała zapadła, bo został oddany ostatni głos przesądzający o uzyskaniu większości tylko wówczas, gdy właściciele lokali, od których nie odebrano głosu podczas ich indywidualnego zbierania przez zarząd byli powiadomieni należycie o możliwości głosowania czy to na zebraniu, czy w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie można jednak uznać, że powiadomienie o planowanym podjęciu uchwał może dotrzeć tylko do tych członków wspólnoty, których głosy zapewnią wymaganą większość do uznania, że uchwała zapadła, a zawiadomienie właścicieli, których głos "i tak nic nie zmieni" jest niepotrzebne”
W związku z powyższym, jeśli właściciele wszystkich lokali będą powiadomieni o zebraniu, jego porządku i treści projektu uchwały zgłoszonej przez właściciela jednego lokalu, to w takiej sytuacji wymogiem jest, aby zebrać taką ilość głosów, która przesądza o tym, że dana uchwała zostaje podjęta większością głosów, bez konieczności zbierania podpisów od wszystkich.
Data publikacji: 19.09.2016
