Podział domu na mieszkania
Mam 3-piętrowy dom. Każde piętro ma wejście z klatki schodowej. Chciałbym podzielić dom na mieszkania - każde piętro byłoby odrębnym mieszkaniem. Czy jest to możliwe? Jakie formalności trzeba dopełnić?
Na początku należałoby określić status domu. Jeśli jest to dom jednorodzinny, to nie będzie możliwe wydzielenie z niego trzech odrębnych lokali. Zgodnie bowiem z art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.)
Przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Jak widzimy przepis ten wyraźnie zakazuje wydzielania w domu jednorodzinnym więcej niż dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Również w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się taki pogląd.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 31 lipca 2014 roku, Sygn. Akt. III SA/Gd 237/14, stwierdził „Skoro wyraźny przepis prawa uniemożliwia wyodrębnienie więcej niż 2 lokali w domu jednorodzinnym, to dopóki budynkowi przysługuje status takiego domu, uznać należy za niedopuszczalne wydanie zaświadczeń o samodzielności większej liczby lokali.”
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 września 2016 roku, sygn. Akt II SA/Kr 755/16 orzekł:
„1. Z definicji art. 3 pkt 2a p.b. wynika zakaz wydzielania w budynku mieszkalnym jednorodzinnym więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. W innych przepisach prawa brak jest odmiennej regulacji określającej znaczenie pojęcia budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Określenia takiego brak w szczególności w przepisach u.w.l.
2. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawarta w p.b. nawiązuje jednak do unormowań u.w.l. w ten sposób, że odwołuje się do "wydzielania lokali mieszkalnych", co stanowi domenę tej właśnie ustawy. Skoro tak, to względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów u.w.l. dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym ustawową definicję takiego domu z p.b.”
Podział jednorodzinnego domu mieszkalnego na dwa samodzielne mieszkania jest możliwy pod warunkiem spełnienia określonych przepisami prawa przesłanek. Przede wszystkim musi występować techniczna i prawna możliwość podziału nieruchomości.
Wszelkie regulacje w tym zakresie określone są przepisami ustawy z dnia 24czerwca 1994 roku, o własności lokali ( Dz. U. 2015.1892 tekst jednolity ) Zgodnie z art. 2 tejże ustawy odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal mieszkalny, a takim, w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Pomieszczania pomocnicze to kuchnia i łazienka, które muszą być częścią całego lokalu, gdyż służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu takiego mogą również przynależeć jako jego części składowe inne pomieszczenia, nawet jeśli są usytuowane poza budynkiem głównym. Może to być np. garaż, komórka, itp.
Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2017 roku, Sygn. Akt II OSK 1458/15 stwierdził, iż
„1. Samodzielny lokal mieszkalny ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego.
2. Analiza treści art. 2 ust. 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali wskazuje jednoznacznie, że kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością.
3. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca)”
Zaświadczenia o samodzielności lokalu
Aby wyodrębnić w budynku mieszkania, w pierwszej kolejności należy wystąpić do starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Do wniosku należy dołączyć dokumentację techniczną/inwentaryzacyjną. Dokumentacja ta będzie przedstawiała stan techniczny nieruchomości, rzuty poszczególnych kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi. Jeśli pomieszczenia przynależne usytuowane są poza budynkiem głównym, na terenie nieruchomości gruntowej, lub w innym budynku, konieczny będzie również wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków. Dokumentacja musi być sporządzona przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.
W tym miejscu zwrócę uwagę, iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 listopada 2016 roku o opłacie skarbowej ( DZ. U. 2016.1827 tekst jednolity ) wydanie zaświadczenia w przedmiocie samodzielności lokalu mieszkalnego zwolnione jest z opłaty skarbowej. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia z dnia 25 listopada 2016 roku, Sygn. Akt. II FSK 588/16.
„Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l. w związku z art. 2 ust. 1 i 2 u.w.l. mieści się w zakresie art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z 2006 r. o opłacie skarbowej i zaświadczenie to należy traktować jako zaświadczenie "w spawie budownictwa mieszkaniowego". Oznacza to, że zaświadczenie o samodzielności lokalu, o którym mowa w art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l. nie podlega opłacie skarbowej, z uwagi na wyłączenie zawarte w art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej, choć regułą wynikającą z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b tej ustawy jest opodatkowanie zaświadczeń wydawanych na wniosek.”
Jeśli lokal spełnia przesłanki, dokumentacja jest kompletna, zaświadczenie będzie wydane w terminie 7 dni od złożenia wniosku w tym przedmiocie.
Ustanowienie odrębnej własności lokali
Kolejnym krokiem jest dokonanie podziału prawnego – ustanowienie odrębnej własności lokali. Można to zrobić w dwojaki sposób. Pierwszym z nich będzie sporządzenie aktu notarialnego przez notariusza, potwierdzającego jednostronną czynność prawną właściciela, bądź sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Należy pamiętać również, aby dokonać odpowiednich wpisów do księgi wieczystej. Drugim sposobem będzie uzyskanie orzeczenia sądu rejonowego o zniesieniu współwłasności (np. w sytuacji gdy dom należy do kilku osób). Wybór sposobu ustanowienia odrębnej własności lokali należy do osoby zainteresowanej, zwykle właściciela, pamiętać jednak należy, iż załatwienie sprawy u notariusza będzie wiązało się z większymi nakładami finansowymi, ale będzie możliwe do przeprowadzenia w dość szybkim terminie. Sprawa sądowa zaś będzie tańsza, jednakże długotrwała.
Zwrócę jeszcze uwagę, iż w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali, niektóre części budynku, instalacje, urządzenia, będą stanowiły część nieruchomości wspólnej. Będą to np. ściany nośne, dach, instalacja centralnego ogrzewania, instalacja wodno-kanalizacyjna itp. Będzie to również nieruchomość gruntowa. Udział w nieruchomości wspólnej przypisany do danego lokalu będzie odpowiadał stosunkowi jego powierzchni wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni budynku i wszystkich takich pomieszczeń. Należy mieć na uwadze, że o ile właściciele odrębnych lokali mogą dysponować nimi wedle uznania, to w odniesieniu do części wspólnych często potrzebne jest współdziałanie wszystkich właścicieli odrębnych lokali mieszkalnych. Korzystanie z części wspólnych nieruchomości powinno odbywać się w taki sposób, aby nie naruszało praw pozostałych współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może korzystać z profitów, jakie przynosi nieruchomość wspólna. Jednocześnie każdy zobowiązany jest do pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości.
Podział Quoad Usum
Dodatkowo możliwa jest umowa pomiędzy właścicielami ustalająca który z nich będzie używał części nieruchomości wspólnej na wyłączność, np. ogrodu. Jest to tzw. podział Quoad Usum, czyli do używania. Postanowienia takiej umowy, można wpisać do aktu notarialnego, oraz warto je ujawnić w księdze wieczystej. W takim przypadku każdego z ewentualnych przyszłych właścicieli odrębnego lokalu będą obowiązywały postanowienia umowy.
Publikacja: 16.06.2017
