Podział działki rolnej

Czy można podzielić działkę rolną o pow. 0,57 ha na trzy części. Na działkę miałam wydane WZ i pozwolenie na budowę domu. Budowę chciałabym zacząć jeszcze w tym roku. Czy mogę teraz, jeszcze przed pozyskaniem kredytu, podzielić tę ziemię?

Podstawowe regulacje dotyczące podziału nieruchomości znajdujemy w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. 2015.1774 z dnia 2015.11.03 ). Przepisy te przewidują, iż każdy podział nieruchomości musi być formalnie zakończony decyzją administracyjną w przedmiocie zatwierdzenia tego podziału wydaną przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Art. 92 w/w aktu prawnego wskazuje, iż przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Biorąc powyższe pod uwagę, w przypadku chęci podziału gruntu rolnego lub leśnego, w wyniku którego powstaną działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, podział taki dokonywany będzie zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a co za tym idzie, jest możliwy tylko wtedy, gdy spełnione są wymogi określone w tych przepisach. Przede wszystkim podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy na danym terenie miejscowy plan nie obowiązuje podziału dokonuje się, po sprawdzeniu czy nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, oraz czy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Poprzez przepisy odrębne należy rozumieć przepisy szczególne będące aktami prawa powszechnie obowiązującego, np. przepisy ustawy o ochronie środowiska.

Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie Sądów Administracyjnych – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Wyroku z dnia 13 stycznia 2010 roku, Sygn. Akt II SA/Sz 1297/09 stwierdził, iż „1. Dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego. 2. W zasadzie o tym, czy i w jaki sposób będzie podzielona nieruchomość, decyduje jej właściciel. Uprawnienia właściciela w tym zakresie mogą być ograniczone tylko wówczas, kiedy z mocy wyraźnego przepisu podział nieruchomości może być dokonany z urzędu lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości.”

Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Biorąc pod uwagę wyżej przedstawione pytanie, wnioskuję, iż dana działka położona jest na obszarze, dla którego nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz pozwolenie na budowę domu. Istotne jest czy w przedmiotowej decyzji ewentualny podział danej działki jest dopuszczalny, bo co do zasady będzie go można przeprowadzić gdy wskazuje na to decyzja w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednakże, należy zwrócić uwagę na art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zawiera kilka wyjątków, kiedy to podział nieruchomości jest dopuszczalny pomimo jego sprzeczności z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy. W przepisie tym wskazano, iż niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeśli ma być przeprowadzony w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego; 6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

W przypadku gdy podział nieruchomości konieczny jest ze względu na cel, jakiemu ma służyć, a cel ten jest wskazany w powyższym przepisie, to w sytuacji takiej nie będą miały zastosowania artykuły określające warunki dokonania podziału. Zostało to potwierdzone w orzecznictwie administracyjnym. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Worku z dnia 19 czerwca 2007 roku, Sygn. Akt I OSK 1007/06 uznał, iż: „Sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, ale niezależnie od jego ustaleń, a więc inaczej aniżeli stanowi to art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albo jeżeli planu miejscowego nie ma. Jednak w obu wypadkach podział może nastąpić tylko gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie.”

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w Wyroku z dnia 10 stycznia 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Wr 762/12 stwierdził:

„1. Treść art. 95 u.g.n. pozwala na wniosek, że ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w wyjątkowych, kazuistycznie wskazanych sytuacjach. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu może więc nastąpić, o ile zaistnieje jedna z sytuacji przewidzianych w art. 95 u.g.n., gdyż niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie.

2. Podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności dokonywany niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczalny jest jedynie w trybie uregulowanym w art. 95 u.g.n.

3. Podział nieruchomości przewidziany w art. 95 pkt 1 u.g.n. nie może polegać na wydzieleniu działki gruntu, na której nie znajduje się budynek, jak również na wydzieleniu budynku wraz z działką gruntu, stanowiącego nadal przedmiot współwłasności.”

W przypadku przeprowadzenia podziału nieruchomości rolnej na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego skutkiem jest powstanie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, zastosowanie znajdą przepisy tej ustawy. Tak więc podział nieruchomości dokonany będzie po wydaniu zatwierdzającej go decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w Wyroku z dnia 10 maja 2016 roku, Sygn. Akt II Sa/Bk 234/16 stwierdzający o dopuszczalności i trybie wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego o powierzchni poniżej 0,3000 ha.

„1. Wyłącznie wtedy, gdy skutkiem ewidencyjnego podziału nieruchomości rolnej - i to niezależnie od celu podziału - jest wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni poniżej 0,3000 ha, podział ewidencyjny musi być poddany procedurze i warunkom określonym w przepisach u.g.n.

2. Podział nieruchomości rolnych i leśnych na działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 jest dopuszczalny w przypadkach określonych w art. 95 u.g.n. W takiej sytuacji prowadzi się normalne postępowanie podziałowe w trybie przepisów u.g.n., a więc niezbędne jest wydanie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału.

3. Wykładnia przepisu art. 95 pkt 7 u.g.n. nie może prowadzić do wniosku, że w wyniku podziału może powstać tylko jedna działka budowlana, a jeśli powstaną dwie to wyklucza to możliwość zastosowanie tej regulacji. Takie rozumienie tego przepisu niweczy bowiem cel i sens tej regulacji.”

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy i utrwaloną linię orzecznictwa administracyjnego podział działki rolnej na kilka mniejszych, z których choć jedna nie będzie przekraczała powierzchni 0,3000 ha, może być bardzo trudny. Jednakże najistotniejsze jest, czy wydana już decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu taki podział dopuszcza. Od tego, jakie uwarunkowania zawiera powyższa decyzja uzależnione są kolejne kroki i tryb działania w tym konkretnym przypadku.