Czy można podzielić działkę rolną?
W jaki sposób można podzielić działkę rolną mniejszą niż 30 arów. Na tę działkę jest już pozwolenie na budowę jednego domu jednak pozostaje miejsce na drugi dom (nie wiemy czy pod kątem prawnym tam można pobudować drugi dom?). Działka kupiona jest na współwłasność dwóch osób. Do kogo należałoby się zgłosić w urzędzie miasta w celu dokonania takiego podziału czy do sądu? Jak długo trwa taki podział? Jak się dobrze do niego przygotować?
Ogólną zasadą jest, że nie ma możliwości podziału gruntu rolnego na działki mniejsze niż 30 a (art. 93 ust. 2a Ustawy o gospodarce nieruchomościami – „u.g.n.”).
Wyjątek od tej zasady stanowi treść u.g.n. W tym przypadku mógłby mieć zastosowanie pkt 1) art. 95, który stanowi, że: „Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.”
Nie wiadomo czy dla przedmiotowej nieruchomości istnieje plan zagospodarowania przestrzennego oraz na jakiej podstawie uzyskano pozwolenie na budowę (czy decyzja o warunkach zabudowy i ewentualnie jaka jest jej treść). Działania w tej sprawie prawdopodobnie należałoby zacząć od analizy powyższych dokumentów oraz ustalenia w wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy, na jakim poziomie jest na jej obszarze określona najmniejsza powierzchnia działki pod zabudowę. O ile np. 1000 m2 lub 1500 m2, to w zależności od okoliczności, można wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę drugiego domu lub zmianę decyzji o warunkach zabudowy (wz), z jednego domu na dwa, w trybie art. 155 Ustawy kodeks postępowania administracyjnego – „k.p.a.” Zmiana decyzji o wz wymaga złożenia odpowiedniego wniosku do organu, który wydał decyzję czyli zazwyczaj do urzędu miasta lub gminy (formularz do pobrania w tym urzędzie lub na jego stronie internetowej), wraz z wymaganymi załącznikami i dowodem uiszczenia opłaty skarbowej.
Decyzję wydaje wójt burmistrz lub prezydent miasta w ciągu dwóch miesięcy od momentu złożenia wniosku. W uzasadnionych wypadkach, postępowanie może zostać zawieszone na 12 miesięcy.
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę oraz załączniki, które są wymienione w art. 33 ust. 2 Ustawy prawo budowlane, składa się w organie administracji architektoniczno-budowlanej (zazwyczaj będzie to Starostwo Powiatowe). Decyzja o pozwoleniu na budowę powinna zostać wydana w terminie do 65 dni od złożenia wniosku.
Następnie, o ile okoliczności faktyczne i prawne pozwalają na skorzystanie z którejś z opisanych wyżej opcji i w konsekwencji doprowadzi się do budowy drugiego domu na nieruchomości, zgodnie z cytowanym art. 95 pkt 1) u.g.n., współwłaściciele mogą wystąpić o podział nieruchomości.
Inną możliwością podziału tej nieruchomości (o ile nie dojdzie do budowy drugiego domu), jest wniesienie o zmianę przeznaczenia całości nieruchomości z rolnej na budowlaną (tzw. odrolnienie), a dopiero później dokonanie jej podziału, jako działki o statusie budowlanym, na dwie mniejsze.
Zmiana przeznaczenia odbywa się to na wniosek właścicieli, również złożony w gminie, na podstawie przepisów Ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Także w tym przypadku istotna jest treść obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Również konieczne będzie sprawdzenie, jak duża musi być powierzchnia działki pod zabudowę, bo może się okazać, że jedna z wydzielonych działek nie otrzyma decyzji o wz lub decyzji o pozwoleniu na budowę. Na decyzję o „odrolnieniu” czeka się około dwóch miesięcy.
Podział nieruchomości to procedura obejmująca: wytyczenie działek przez geodetę; wniosek o podział skutkujący wydaniem postanowienia (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) z opinią w sprawie proponowanego podziału, a następnie decyzji zatwierdzającą podział; sporządzenie aktu notarialnego zniesienia współwłasności i zmianę wpisów w księdze wieczystej (ustanowienie nowej księgi dla wydzielonej nieruchomości). Trudno jednoznacznie wskazać, ile czasu zajmie cała procedura gdyż zależy to od wielu czynników.
Z uwagi na fakt, iż temat jest bardzo złożony i wymaga wielu informacji i danych, które nie zostały podane w zapytaniu, temat potraktowany został ogólnikowo, z podaniem podstawowych informacji.
Przydatne przepisy:
• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.);
• Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.);
• Rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. nr 268, poz. 2663);
• Ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).
