Czy można zabronić sąsiadowi ogrodzić działkę płytami betonowymi?

Sąsiad ogrodził się od mojej posesji płytami betonowymi pełnymi o wys. 2,40. Ogrodzenie powstało z trzech stron: wschodniej, południowej i zachodniej. Ogrodzenie jest wkopane w ziemię ok. 10 cm, przez co zatrzymuje przepływ wody deszczowej. Dodatkowo, jeden z sąsiadów podniósł sobie teren i woda spływa bezpośrednio na moją działkę. Czy te czynności są zgodne z prawem? Czy sąsiad nie musiał mieć mojego pozwolenia na postawienie ogrodzenia?

Budowa ogrodzenia nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Mimo to, w przypadku planowanego ogrodzenia o wysokości przekraczających 2,20 m, należy dokonać pewnych formalności. Prawo nakłada obowiązek zgłoszenia tego typu inwestycji budowlanej w organie administracji architektoniczno-budowlanej (zazwyczaj będzie to Wydział Architektury Starostwa Powiatowego). Organ administracji może wnieść sprzeciw w formie decyzji.
O ile sąsiad nie dokonał wzmiankowanego zgłoszenia, można zgłosić naruszenie prawa do (powiatowego) Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (który w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej nakaże rozbiórkę).
Prawdopodobnie (nie są znane szczegóły dotyczące rozmiarów zmian w gospodarce wodnej na gruntach, spowodowanych niwelacją) zastosowanie będzie mógł mieć przepis art. 29 ust. 1 – 3 Ustawy Prawo wodne: „Art. 29.1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:
1) zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł — ze szkodą dla gruntów sąsiednich;
2) odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie.
2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich 3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.”. Cytowany przepis dotyczy wszelkich zmian stanu wody, także zmiany kierunku wody opadowej, jeśli jest ona szkodliwa dla gruntów sąsiednich, co zdaje się ma miejsce w opisywanym przypadku. Przy takim oddziaływaniu na grunty sąsiednie, zgodnie z art. 29 ust. 3 stawy Prawo wodne, przewidziany jest administracyjny tryb postępowania dla rozstrzygnięcia sporu (por. Uchwała SN z 27 czerwca 2007 r. III CZP 39/07).
Wreszcie, istnieje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na drodze powództwa cywilnoprawnego, na podstawie art. 144 k.c., o immisję (w tym wypadku ograniczenie dostępu światła, zalewanie). Wprawdzie nie są znane szczegóły sytuacji i skala niepożądanych działań sąsiada, ale prawdopodobnie stanowią działanie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu powołanego art. 144 k.c. W takim wypadku przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.). Wcześniej proponujemy jednak próbę ugodowego rozwiązania sporu oraz zwrócenie się z oficjalnym pismem z przedsądowym wezwaniem do zaniechania tych działań.
Przydatne przepisy:
• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.);
• Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.);
• Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (DZ.U. z 2001, nr 142, poz. 1591, z późn. zm.),
• Ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.);
• Ustawa z dnia 21 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2001 nr 115, poz. 1229 z późn. zm.);
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm.).