Otwory drzwiowe i okienne - odległości od granicy działki

Planujemy budowę domu na wąskiej działce (15 m), w dopuszczalnej odległości od granicy 1,5 m. W ścianie zwróconej do tej granicy nie ma żadnych otworów. Co z odległościami otworów okiennych i drzwiowych w ścianach bocznych (szczytowych), prostopadłych do tej granicy? Czy krawędź okna musi być odsunięta od granicy 4 m? W przypadku domu o szerokości 7 metrów będzie to skomplikowane. Czy w tym przypadku w jakikolwiek sposób sprawę rozwiązuje ściana przeciwpożarowa?

Minimalne odległości jakie należy zachować przy wznoszeniu nowych budynków określone są w przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2015.1422 z dnia 2015.09.18).

Zgodnie z § 12 tego rozporządzenia, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Wyjątkowo dopuszczalne jest usytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy działki w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należało by sprawdzić jakie warunki wznoszenia budynków są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki plan jest uchwalony. W przypadku braku planu takie ustalenia powinny znaleźć się w wydanej do tego terenu decyzji o warunkach zabudowy.

Przepisy prawne nie określają minimalnej odległości od granicy działki otworów okiennych znajdujących się w ścianach prostopadłych do tej granicy.

W sytuacji, gdy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, możliwe jest wybudowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki należy mieć na uwadze art. 272 ust 3 w/w rozporządzenia, zgodnie z którym konieczne jest wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego. Ściana taka musi posiadać klasę odporności ogniowej określoną w przepisach 232 ust 4 i 5. W świetle art. 232 ust 1 i 2 dopuszczalne jest wykonanie w takiej ścianie otworów, których łączna powierzchnia nie może przekraczać 15 % powierzchni ściany. Otwory te powinny być obudowane przedsionkami przeciwpożarowymi lub zamykane drzwiami przeciwpożarowymi.

Dodatkowo ust 6 art. 232 pozwala na wypełnienie otworów w ścianie przeciwpożarowej materiałem przepuszczającym światło, takim jak: luksfery, cegła szklana lub inne przeszklenie, pod warunkiem, że wypełnienie to nie przekroczy 10 % powierzchni ściany, oraz będzie miało klasę odporności ogniowej zgodną z tabelą podaną w tym przepisie.

W sytuacji opisanej w pytaniu, konieczne będzie wybudowanie ściany przeciwpożarowej o parametrach zgodnych z w/w przepisami.