Najem lokalu - odpowiedzialność za wady fizyczne i dochodzenie odszkodowania za szkodę

Nająłem od miasta lokal użytkowy na firmę. Po niecałym roku doszło do zalania lokalu fekaliami przez wadliwą instalację sanitarną, o której wynajmujący poinformował dopiero po zdarzeniu. Z rozmowy z poprzednim najemcą okazało się, iż WC w przedmiotowym lokalu zostało przez niego wybudowane i nie zgłaszał tego faktu wynajmującemu. Jednak wynajmujący podczas odbioru technicznego nie pokwapił się by ubikację sprawdzić pod względem legalizacyjnym i przekazał lokal kolejnemu najemcy, czyli mi. Pytanie: od czego zacząć, by dochodzić odszkodowania za straty poniesione w związku z zalaniem z samowoli budowlanej?

Instytucja najmu lokalu regulowana jest przepisami 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U.2014.121).

W myśl tych przepisów wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się do zapłaty wynajmującemu ustalonego czynszu. Wynajmujący powinien wydać rzecz (lokal) najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją/go w takim stanie przez cały okres najmu. Jedynym wyjątkiem są sytuacje gdy wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za pogorszenie rzeczy, wtedy też nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Oznacza to, że wynajmujący powinien udostępnić rzecz (lokal) bez wad fizycznych i bez wad prawnych. Wady fizyczne są to wszelkiego rodzaju defekty rzeczy, z których powodu rzecz ta, z technicznego punktu widzenia, a także ze względu na jej przeznaczenie, jest bezużyteczna lub ograniczona jest możliwość jej wykorzystywania. Taką wadą fizyczną wynajętego pomieszczenia będzie np. brak sprawnej instalacji sanitarnej czy elektrycznej.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, iż „Najemca, który dokonał na podstawie art. 663 k.c. koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującemu, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu.” (III CZP 13/75 - Uchwała Sądu Najwyższego)

Dodatkowo art. 664 kc stanowi, iż jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W umowie najmu wynajmujący i najemca mogą rozszerzyć lub ograniczyć swoją odpowiedzialność, jednak zgodnie z art. 473 § 2 kc Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie.

W tym przypadku oprócz uprawnień wymienionych wyżej, odszkodowania za szkodę można dochodzić na zasadach ogólnych tj. na podstawie art. 415 kc – kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jednakże warunkiem uzyskania odszkodowania będzie udowodnienie winy leżącej po stronie wynajmującego, czyli udowodnienie, iż wynajmujący wiedział, że instalacja sanitarna jest wadliwa.