dostępne w wersji mobile muratordom.pl na Facebooku muratordom.pl na Google+

PORADY EKSPERTÓW

| muratordom.pl » Bezpłatne porady ekspertów » Prawo - ekspert muratordom.pl » Najem lokalu - odpowiedzialność za wady...

Ekspert odpowiada

Najem lokalu - odpowiedzialność za wady fizyczne i dochodzenie odszkodowania za szkodę

Nająłem od miasta lokal użytkowy na firmę. Po niecałym roku doszło do zalania lokalu fekaliami przez wadliwą instalację sanitarną, o której wynajmujący poinformował dopiero po zdarzeniu. Z rozmowy z poprzednim najemcą okazało się, iż WC w przedmiotowym lokalu zostało przez niego wybudowane i nie zgłaszał tego faktu wynajmującemu. Jednak wynajmujący podczas odbioru technicznego nie pokwapił się by ubikację sprawdzić pod względem legalizacyjnym i przekazał lokal kolejnemu najemcy, czyli mi.

Pytanie: od czego zacząć, by dochodzić odszkodowania za straty poniesione w związku z zalaniem z samowoli budowlanej?

Klaudia Łapińska - radca prawny

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Instytucja najmu lokalu regulowana jest przepisami 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U.2014.121).

W myśl tych przepisów wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się do zapłaty wynajmującemu ustalonego czynszu. Wynajmujący powinien wydać rzecz (lokal) najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją/go w takim stanie przez cały okres najmu. Jedynym wyjątkiem są sytuacje gdy wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za pogorszenie rzeczy, wtedy też nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Oznacza to, że wynajmujący powinien udostępnić rzecz (lokal) bez wad fizycznych i bez wad prawnych. Wady fizyczne są to wszelkiego rodzaju defekty rzeczy, z których powodu rzecz ta, z technicznego punktu widzenia, a także ze względu na jej przeznaczenie, jest bezużyteczna lub ograniczona jest możliwość jej wykorzystywania. Taką wadą fizyczną wynajętego pomieszczenia będzie np. brak sprawnej instalacji sanitarnej czy elektrycznej.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, iż „Najemca, który dokonał na podstawie art. 663 k.c. koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującemu, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu.” (III CZP 13/75 - Uchwała Sądu Najwyższego)

Dodatkowo art. 664 kc stanowi, iż jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W umowie najmu wynajmujący i najemca mogą rozszerzyć lub ograniczyć swoją odpowiedzialność, jednak zgodnie z art. 473 § 2 kc Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie.

W tym przypadku oprócz uprawnień wymienionych wyżej, odszkodowania za szkodę można dochodzić na zasadach ogólnych tj. na podstawie art. 415 kc – kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jednakże warunkiem uzyskania odszkodowania będzie udowodnienie winy leżącej po stronie wynajmującego, czyli udowodnienie, iż wynajmujący wiedział, że instalacja sanitarna jest wadliwa.

ZADAJ PYTANIE

PORADY EKSPERTA

Powierzchnia i budowa antresoli magzynowej - przepisy i formalności

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na definicję antresoli, którą znajdujemy w § 3 pkt. 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie...

Czy budowa studni w pobliżu sieci wodociągowej jest ograniczona przez przepisy prawa?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Budowa studni w pobliżu sieci wodociągowej nie jest ograniczona przez przepisy prawa. Nie ma zakazu dokonania takiej inwestycji wprost wynikającego z przepisów, w większości przypadków...

Czy istnieją przepisy zakazujące użytkowania instalacji z butlą gazową w budynku podłączonym do miejskiej sieci gazowej?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Używanie butli gazowych w lokalach mieszkalnych w budynkach wielolokalowych jak również w lokalach użytkowych budzi od dawna wiele wątpliwości i jest sprawa dość zawiłą. Kluczową kwestią...

Banery, tablice i inne nośniki reklamowe na działce – czy potrzebne jest pozwolenie?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W przedstawionym pytaniu nie ma podstawowej informacji, czy przedmiotowy bilbord będzie usytuowany na budynku, czy też będzie to zupełnie odrębna konstrukcja, nie związana z innym budynkiem,...

Powierzchnia pod ścianami i zabudowanymi pionami – czy wlicza się do powierzchni użytkowej?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Norma PN-ISO 9836:1997 - Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wskazana jest w rozporządzeniu Ministra Transportu,...

Pozwolenie na użytkowanie a włączenie do sieci gazowej

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Kluczową kwestią w odpowiedzi na to pytanie jest to, co rozumiemy pod określeniem "nowo wybudowany odcinek sieci gazowej". Biorąc pod uwagę całą treść pytania prawdopodobnie chodzi o wybudowanie...

Czy można zwiększyć powierzchnię zabudowy?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Powyższe pytanie nie jest na tyle precyzyjne, aby można było jednoznacznie na nie odpowiedzieć. Przede wszystkim kluczowy jest tutaj powód, dlaczego decyzja o warunkach zabudowy i...

Doświetlenie pomieszczeń na pobyt stały – normy

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Problematyka oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi uregulowana jest w art. 57 i następnych rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie...

Budowa szamba niezgodnie z projektem/pozwoleniem na budowę

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Wnioskując z pytania, budowy domu jednorodzinnego dokonano na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, a zbiornik na nieczystości ciekłe uwzględniony został w projekcie zagospodarowania działki lub...

Uszkodzony kabel energetyczny – kto ponosi koszty naprawy?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W odniesieniu do linii elektroenergetycznych w polskich przepisach prawa, nie znajdujemy uregulowania dotyczącego minimalnych odległości jakie powinny być zachowane przy budowie takiej linii od...

1 2 3 » Archiwum
Klaudia Łapińska - radca prawny

Klaudia Łapińska - radca prawny

Ekspert z firmy:

Prawo - ekspert muratordom.pl

Ekspert odpowie na pytania związane z prawem budowlanym

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.