dostępne w wersji mobile muratordom.pl na Facebooku muratordom.pl na Google+

PORADY EKSPERTÓW

| muratordom.pl » Bezpłatne porady ekspertów » Prawo - ekspert muratordom.pl » Najem lokalu - odpowiedzialność za wady...

Ekspert odpowiada

Najem lokalu - odpowiedzialność za wady fizyczne i dochodzenie odszkodowania za szkodę

Nająłem od miasta lokal użytkowy na firmę. Po niecałym roku doszło do zalania lokalu fekaliami przez wadliwą instalację sanitarną, o której wynajmujący poinformował dopiero po zdarzeniu. Z rozmowy z poprzednim najemcą okazało się, iż WC w przedmiotowym lokalu zostało przez niego wybudowane i nie zgłaszał tego faktu wynajmującemu. Jednak wynajmujący podczas odbioru technicznego nie pokwapił się by ubikację sprawdzić pod względem legalizacyjnym i przekazał lokal kolejnemu najemcy, czyli mi.

Pytanie: od czego zacząć, by dochodzić odszkodowania za straty poniesione w związku z zalaniem z samowoli budowlanej?

Klaudia Łapińska - radca prawny

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Instytucja najmu lokalu regulowana jest przepisami 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U.2014.121).

W myśl tych przepisów wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się do zapłaty wynajmującemu ustalonego czynszu. Wynajmujący powinien wydać rzecz (lokal) najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją/go w takim stanie przez cały okres najmu. Jedynym wyjątkiem są sytuacje gdy wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za pogorszenie rzeczy, wtedy też nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Oznacza to, że wynajmujący powinien udostępnić rzecz (lokal) bez wad fizycznych i bez wad prawnych. Wady fizyczne są to wszelkiego rodzaju defekty rzeczy, z których powodu rzecz ta, z technicznego punktu widzenia, a także ze względu na jej przeznaczenie, jest bezużyteczna lub ograniczona jest możliwość jej wykorzystywania. Taką wadą fizyczną wynajętego pomieszczenia będzie np. brak sprawnej instalacji sanitarnej czy elektrycznej.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, iż „Najemca, który dokonał na podstawie art. 663 k.c. koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującemu, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu.” (III CZP 13/75 - Uchwała Sądu Najwyższego)

Dodatkowo art. 664 kc stanowi, iż jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W umowie najmu wynajmujący i najemca mogą rozszerzyć lub ograniczyć swoją odpowiedzialność, jednak zgodnie z art. 473 § 2 kc Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie.

W tym przypadku oprócz uprawnień wymienionych wyżej, odszkodowania za szkodę można dochodzić na zasadach ogólnych tj. na podstawie art. 415 kc – kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jednakże warunkiem uzyskania odszkodowania będzie udowodnienie winy leżącej po stronie wynajmującego, czyli udowodnienie, iż wynajmujący wiedział, że instalacja sanitarna jest wadliwa.

ZADAJ PYTANIE

PORADY EKSPERTA

Czy jest możliwy podział działki rolnej?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawowe regulacje dotyczące podziału nieruchomości znajdujemy w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. 2015.1774 z dnia 2015.11.03 ). Przepisy te...

Budowa wiaty – na zgłoszenie czy z pozwoleniem na budowę?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W pierwszej kolejności należałoby sprecyzować pojęcie wiata. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ) nie określa co...

Wymiana dachu z przedłużeniem krokwi – zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawową kwestią jest właściwe zakwalifikowanie planowanych robót budowlanych. W tym celu należy sięgnąć do słowniczka pojęć znajdujących się w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo...

Czy jest możliwy częściowy odbiór domu?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Instytucja pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego uregulowana jest w art. 54 i następnych ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z...

Inspektor PINB – kontrola budowy oddanej do użytkowania

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ) Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie...

Dom z kontenera morskiego

Dom z kontenera morskiego

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ) dokonana z dniem 28 czerwca 2015 roku znacznie ułatwia proces...

Pozwolenie na budowę wydane dla dwóch inwestorów, ale budowę (po odkupieniu drugiej działki) kontynuuje tylko jeden inwestor

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ) reguluje procedurę dotyczącą zmiany inwestora i przeniesienia na niego...

Zmiany w projekcie budowlanym domu - brak kontaktu z projektantem

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Status prawny wykonanych projektów budowlanych należy rozpatrywać w kilku aspektach. Zastosowanie znajdą tu przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny ( Dz. U. 2016.380 z dnia...

Czy przepisy określają minimalną wysokość pomieszczeń mieszkalnych?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Odpowiedź na to pytanie znajdujemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (...

Zakup domu od dewelopera – przekazanie dokumentacji

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 ) Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu...

1 2 3 » Archiwum
Klaudia Łapińska - radca prawny

Klaudia Łapińska - radca prawny

Ekspert z firmy:

Prawo - ekspert muratordom.pl

Ekspert odpowie na pytania związane z prawem budowlanym

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.