Legalizacja garażu

Na skutek różnych okoliczności (sąsiad) okazało się, że garaż wybudowany przed 1974 r. nie posiada legalizacji (dokumenty zaginęły, a ja jestem trzecim właścicielem). Po wykonaniu wymaganych czynności legalizacyjnych otrzymałem kolejne pismo, w którym nakazano przedstawienie czynności, które wykonam w celu dostosowania stanu do wymogów ustawy z 2002 r. - skrócenia garażu o 35 cm (z 5.85 m do 5.5 m). Jestem w posiadaniu map geodezyjnych sprzed 1994 r. potwierdzających, że garaż istniał w tym czasie. Czy Urząd Nadzoru Budowlanego może wymagać ode mnie skrócenia garażu powołując się na ustawę z 2002 r.?

Podstawowym problemem nie przedstawionym w pytaniu jest określenie z jakiego powodu przedmiotowy garaż nie posiada legalizacji. Czy jest to obiekt wzniesiony bez uzyskania wymaganej przepisami decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, czy w stosunku do obiektu decyzja taka została uprzednio wydana, jednak inwestor wybudował garaż z istotnymi odstępstwami od niej, (np. decyzja o pozwoleniu na budowę była wydana na obiekt o mniejszych parametrach, a inwestor wybudował garaż o większej kubaturze.)

W przepisach prawa nie znajdujemy definicji samowoli budowlanej. Uznaje się, iż samowolą budowlaną jest wybudowanie obiektu bez uzyskania pozwolenia na budowę, lub bez dokonania zgłoszenia, ale również samowolą budowlaną jest wybudowanie obiektu po dokonaniu zgłoszenia do organów administracji architektoniczno-budowlanej, w sytuacji, gdy organ taki wniósł sprzeciw. Samowolą budowlaną jest również wybudowanie obiektu budowlanego, w stosunku do którego uzyskano wcześniejszą decyzję o pozwoleniu na budowę, jednakże inwestor realizując inwestycję odstąpił od zatwierdzonego projektu budowlanego lub od innych warunków określonych w pozwoleniu budowlanym. W zależności od tego, z jakim przypadkiem samowoli budowlanej mamy do czynienia, zastosowanie znajdą inne przepisy prawa dotyczące postępowania legalizacyjnego.

Procedura legalizacyjna dotycząca obiektów budowlanych wybudowanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, uregulowana jest w art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ).

Jeśli samowola budowlana dotyczy obiektu wybudowanego bez uprzedniego dokonania zgłoszenia, lub po jego zgłoszeniu, ale po wniesieniu sprzeciwu przez organy administracji architektoniczno- budowlanej tryb procedury legalizacyjnej określony jest w art. 49 b prawa budowlanego.

Art. 50-51 w/w ustawy określa zaś tryb legalizacji pozostałych przypadków samowoli budowlanej. Ważne jest aby właściwie zakwalifikować rodzaj samowoli budowlanej i procedurę legalizacyjną przeprowadzić na podstawie właściwych przepisów prawa. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 23 marca 2011 roku, Sygn. Akt II OSK 504/10 „Co do zasady tryby przewidziane w przepisach art. 48 i 51 p.b. nie powinny być łączone.”

„Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej powinno doprowadzić do takiego stanu, że nie będą już istniały skutki samowoli budowlanej, co jest istotne dla dobra interesu publicznego.” ( Prawo budowlane- Komentarz. Plucińska-Filipowicz Alicja (red.) Marek Wierzbowski (red.)

W pierwszej kolejności odniosę się do trybu legalizacyjnego określonego w art. 48 ustawy, a więc dotyczącym wzniesienia obiektów budowlanych bez uzyskania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę.

W sytuacji kiedy organ nadzoru budowlanego poweźmie wiadomość, iż obiekt budowlany wybudowany jest bez pozwolenia na budowę w pierwszej kolejności badana jest zgodność takiego obiektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Dopiero spełnienie łącznie tych dwóch przesłanek pozwoli na przeprowadzenie całej procedury legalizacyjnej. W przypadku, kiedy w/w przesłanki nie są spełnione, tj. obiekt budowlany jest niezgodny z przepisami lub ustaleniami planów miejscowych organ zobowiązany jest wydać decyzje nakazującą rozbiórkę takiego obiektu.

Gdy obiekt budowlany jest już skończony, w pierwszej kolejności organ nadzoru budowlanego powinien wydać postanowienie, w którym zobowiąże inwestora/właściciela takiego obiektu do przedstawienia dokumentów pozwalających na zbadanie jego zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami techniczno-budowlanymi. W postanowieniu organ zakreśli termin w którym inwestor powinien dokonać określonych w postanowieniu obowiązków. Termin ten powinien być na tyle długi, aby inwestor był w stanie skompletować potrzebne dokumenty. W przypadku wykonania obowiązków nałożonych przez organ nadzoru budowlanego oraz zapłaceniu wskazanej a art. 49 ustawy opłaty legalizacyjnej, organ nadzoru wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. W przypadku kiedy inwestor nie wykona we właściwym ciążących na nim obowiązków organ wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu będącego samowolą budowlaną.

W tym miejscu zwrócę jednak uwagę na art. 103 prawa budowlanego stanowiący:

1. Do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe.

3. Właściwość organów do załatwiania spraw, o których mowa w ust. 1, określa się na podstawie przepisów ustawy.

Zgodnie z tym przepisem do obiektu – garażu wybudowanego przed 1974 rokiem, należy stosować przepisy legalizacyjne określone w ustawie z dnia 24 października 1974 roku ( Dz. U. 1974.38.229 ) Przepisy regulujące tryb legalizacji takich obiektów to art. 37 i następne ustawy z 1974 roku. Art. 37 stanowi:

1. Obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:

1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub

2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

2. Terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego może wydać decyzję o przymusowej rozbiórce albo o przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy, jeżeli jest to uzasadnione innymi ważnymi przyczynami poza wymienionymi w ust. 1.

3. Wraz z przejęciem na własność Państwa obiektu budowlanego lub jego części, określonych w ust. 1 i 2, podlega przejęciu na własność Państwa również działka, na której obiekt jest położony - o obszarze niezbędnym do właściwego użytkowania obiektu. Przejęcie działki następuje za odszkodowaniem płatnym według przepisów o wywłaszczaniu nieruchomości. Jeżeli obiekt jest położony na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste, umowa użytkowania wieczystego ulega rozwiązaniu.

4. Przejęcie prawa własności obiektu budowlanego wraz z działką następuje z dniem, w którym decyzja o przejęciu obiektu i działki na własność Państwa stała się ostateczna. Z tym dniem ulega rozwiązaniu umowa użytkowania wieczystego, jeżeli obiekt jest położony na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste. Decyzja ta stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej objętych nią praw rzeczowych.

5. Z przyczyn określonych w ust. 1 i 2 obiekty budowlane i urządzenia, określone w art. 28 ust. 3, podlegają przymusowej rozbiórce.

W tym miejscu przytoczę Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie w składzie 7 sędziów NSA W-wa z dnia 16 grudnia 2013 roku, Sygn. Akt II OPS 2/13, Tytuł: Rozumienie pojęcia "przepisy o planowaniu przestrzennym" z art. 37 ust. 1 pkt 1 p.b. z 1974 r. „Przepisami o planowaniu przestrzennym, o których mowa w art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) w związku z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), są przepisy obowiązujące w dacie orzekania przez organy administracji, z tym że w postępowaniu w przedmiocie nakazania przymusowej rozbiórki należy uwzględnić także przeznaczenie terenu, na którym powstał obiekt budowlany, od daty jego budowy.”

Art. 40 ustawy z 1974 roku stwierdza natomiast, iż w wypadku wybudowania obiektu budowlanego niezgodnie z przepisami, jeżeli nie zachodzą okoliczności określone w art. 37, właściwy terenowy organ administracji państwowej wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z przepisami.

Jak widzimy w tej sytuacji organ również bada kwestię wybudowania obiektu w zgodzie z ustaleniami miejscowymi i przepisami techniczno – budowlanymi. Przy czym, biorąc pod uwagę w/w uchwalę NSA zgodność obiektu bada się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w chwili orzekania, tj, na dzień rozpatrywania możliwości legalizacji samowoli budowlanej. Nie mają w tym przypadku znaczenia ustalenia aktów prawa miejscowego, które obowiązywały w czasie, kiedy obiekt będący samowolą budowlaną powstawał. Jeśli organ stwierdzi iż zgodność taka występuje, nie orzeka nakazu rozbiórki lecz nakłada na inwestora obowiązek dokonania określonych czynności, aby doprowadzić obiekt do stanu zgodnego z prawem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w Wyroku z dnia 19 maja 2016 roku, Sygn. Akt IV SA/Po 833/15 orzekł, iż „Z brzmienia art. 103 ust. 2 p.b. wynika, że znajduje on zastosowanie do spraw przedmiotowo określonych w art. 48 p.b., a zatem spraw budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę obiektu budowlanego lub jego części.”

Warto zapoznać się również z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 13 września 2016 roku, Sygn. Akt II SA/Bk 384/16, w którym to orzeczono, iż „W odniesieniu do obiektów wzniesionych samowolnie, czym innym jest ustalenie stanu niezgodności z prawem wzniesionego obiektu, a czym innym podjęcie czynności mających na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodności z prawem. W pierwszym zatem etapie postępowania organ musi wykazać, że obiekt wzniesiono bez pozwolenia przed 1 stycznia 1995 r. lub po tej dacie, zaś drugi etap postępowania wiąże się z ustaleniem skutków samowolnego wybudowania obiektu i dopiero jego celem jest przywrócenie prawnego porządku budowlanego nazywane legalizacją samowoli budowlanej. Wtedy to zasadne będzie rozważanie, które przepisy będą miały zastosowanie przy doprowadzeniu obiektu do stanu zgodności z prawem.”

Jednakże niezrozumiałe jest dla mnie, na przepisy jakiej ustawy z 2002 roku powołuje się organ nadzoru budowlanego. Jeśli chodzi o ustawę prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym w 2002 roku, to jest w mojej opinii zupełnie niezasadne i bezpodstawne. Jeśli organ nadzoru przeprowadza procedurę legalizacyjną w odniesieniu do budynku powstałego przed 1974 rokiem, to w takim przypadku również zastosowanie powinny mieć przepisy ustawy prawo budowlane z 24 października 1974 roku. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w Wyroku z dnia 29 czerwca 2016 roku, Sygn. Akt II SA/Kr 239/16 „Przepisy p.b. z 1974 r., które znajdują zastosowanie obecnie z mocy art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. p.b., mają zastosowanie również do likwidacji samowoli budowlanych powstałych przed wejściem w życie tej ustawy, tj. przed 1 marca 1975 r., a więc także pod rządami ustawy z 1961 r.”

W sytuacji, gdy wybudowany obiekt/garaż byłby innym rodzajem samowoli budowlanej, tj. decyzja o pozwoleniu na budowę byłaby przed laty wydana, ale inwestor wykonując garaż dokonałby odstępstw od projektu budowlanego lub innych warunków określonych w pozwoleniu na budowę to tryb legalizacji powinien zostać przeprowadzony w oparciu o przepisy 50-51 prawa budowlanego. Na gruncie tych przepisów organ nadzoru budowlanego również przeprowadza analizę zgodności obiektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku, kiedy okazałoby się, że obiekt budowlany jest niezgodny z aktem prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru może wydać decyzję nakazującą rozbiórkę takiego obiektu, lub decyzję w której nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robot budowlanych w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. Organ nadzoru może również wydać decyzję o obowiązku przedłożenia projektu budowlanego zamiennego w przypadku gdy inwestor budując obiekt odstąpił od wcześniej zatwierdzonego projektu.

Być może w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są ograniczenia dotyczące obiektów sytuowanych na danym terenie i stąd decyzja organu nadzoru dotycząca skrócenia garażu, jednakże nie znając dokładnych szczegółów sprawy, informacji o ewentualnych przebudowach garażu, jeśli takie miały miejsce, czy innych istotnych kwestiach dotyczących formalności związanych z garażem nie jestem w stanie jednoznacznie i precyzyjnie odpowiedzieć na przedstawione pytanie.

28.02.2017