Czy piwnica jest odrębną kondygnacją budynku?
Bardzo proszę o pomoc w wyjaśnieniu warunków zabudowy. W dokumencie są wpisane dwie kondygnacje + użytkowe poddasze oraz usługi na parterze. Czy mogę wybudować piwnicę i będzie ona liczona jak kondygnacja? W warunkach zabudowy nie jest określone, czy kondygnacje mają być naziemne czy może być też podziemna.
Bez dokładnych opisów, bez dokumentów ciężko odpowiedzieć jednoznacznie na zadane powyżej pytanie.
Kondygnacja – to w świetle § 3 ust. 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. ( Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18 ) pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mająca średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia.
Dodatkowo przepisy rozporządzenia rozdzielają również kondygnację podziemną od nadziemnej. Kondygnacja podziemna to kondygnacja zagłębiona ze wszystkich stron budynku, co najmniej do połowy jej wysokości w świetle poniżej poziomu przylegającego do niego terenu, a także każda usytuowana pod nią kondygnacja.
Kondygnacja nadziemna natomiast to każda kondygnacja niebędąca kondygnacją podziemną.
Ust. 21 § 3 w/w rozporządzenia wyjaśnia również pojecie piwnicy – jest to kondygnacja podziemna lub najniższa nadziemna bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu.
W świetle powyższego w mojej ocenie, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy można wybudować dwie kondygnacje + poddasze użytkowe, pod warunkiem, że dokładnie tak jest to określone w decyzji o warunkach zabudowy.
Należy jednak wziąć pod uwagę, iż w świetle wyżej przytoczonych przepisów poddasze, to także kondygnacja, więc należy dość dokładnie przeanalizować wytyczne określone w decyzji o warunkach zabudowy.
Nie będzie tutaj miało znaczenia, czy będą dwie kondygnacje nadziemne, czy jedna nadziemna, a druga podziemna, która będzie stanowiła piwnicę.
Nadmieniam, iż budując piwnicę, oraz dwie kondygnacje nadziemne, projekt budowlany będzie zawierał łącznie 3 kondygnacje, a to może być sprzeczne z warunkami zabudowy ustalonymi w wydanej decyzji. Wszystko zależy od tego, jakie dokładnie uregulowania znajdują się w przedmiotowej decyzji. Być może pomocne by było sprawdzenie czy w decyzji o warunkach zabudowy jest zapis, że na danym terenie obowiązuje maksymalna wysokość zabudowy np. do 2 kondygnacji, lub wysokość zabudowy nieprzekraczająca X metrów. Jeżeli w decyzji wskazane jest, że obiekty budowlane usytuowane na danym terenie mogą mieć maksymalnie 2 kondygnacje w mojej ocenie nie jest istotne, czy będą to dwie kondygnacje nadziemne czy jedna podziemna, druga nadziemna. Ważne jest, aby projekt budowlany nie przekraczał tej liczby. Jeśli natomiast w decyzji jest wskazane, że na danym terenie możliwa jest wysokość zabudowy do dwóch kondygnacji – to chodzi tylko o kondygnacje nadziemne i kluczowe jest nie przekroczenie tej liczby w stosunku do kondygnacji nadziemnych. W takiej sytuacji kwestia piwnicy – jako kondygnacji podziemnej jest sprawą dowolną.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 5 czerwca 2008 roku, Sygn. VII SA/Wa 464/08 stwierdził, iż „ skoro w planie mówi się o "wysokości zabudowy do czterech kondygnacji", to chodzi niewątpliwie tylko o kondygnacje naziemne.” Wyrok ten, dotyczy co prawda terenu, na którym obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale można go również uwzględnić w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest wydawana w sytuacji, gdy w odniesieniu do danego terenu brak jest uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo wskazuję na Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 27 czerwca 2007 roku, Sygn. II SA/Gd 76/07, który rozpatrywał sprawę dotyczącą ilości kondygnacji w stosunku do warunków zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
Zaznaczam, iż precyzyjna odpowiedź na to pytanie zależy od dosłownych uwarunkowań zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Data publikacji: 27.09.2016
