Kara za zasiedlenie lokalu mieszkalnego przed odbiorem budynku
Deweloper przekazał kupującym klucze do mieszkań przed odbiorem budynku. Ponieważ odbiór miał miejsce dużo później, niż to pierwotnie zakładano, część mieszkańców bezprawnie wprowadziła się do swoich mieszkań. Teraz deweloper próbuje obciążyć wszystkich właścicieli karą, którą na niego nałożył Inspektor Budowlany za bezprawne zasiedlenie. Czy deweloper ma do tego prawo? Czy miał prawo przekazywać wcześniej lokale?
W przepisach prawa polskiego nie znajdujemy uregulowania dotyczącego udostępnienia przez dewelopera lokalu przyszłemu właścicielowi, celem umożliwienia prowadzenia przez niego prac wykończeniowych. Żaden z przepisów nie zabrania deweloperowi udostępnienia lokalu przed otrzymaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.
Zgodnie z art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego takiego jak budynek mieszkalny wielorodzinny, należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Uzyskanie takiej decyzji leży po stronie dewelopera, jednakże udostępniając lokal i przekazując klucze przyszłym właścicielom, decyzja taka nie musi być już wydana i deweloper nie musi nią już dysponować. Legalnej definicji użytkowania lokalu nie znajdujemy w przepisach jednak należy uznać, iż użytkowanie lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem to nic innego jak zamieszkanie w nim. Przez "przystąpienie do użytkowania" należy rozumieć takie działania inwestora bądź osób działających z jego upoważnienia lub w jego imieniu, które wskazują na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku budynku mieszkalnego korzystaniem takim jest zamieszkanie w tym budynku (bądź w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym) przez osoby do tego uprawnione. Nie można zatem uznać za przystąpienie - w rozumieniu art. 57 ust 7 Prawa budowlanego - do użytkowania obiektu budowlanego, jakim jest budynek mieszkalny samego tylko umieszczenia rzeczy i sprzętów w budynku jednorodzinnym lub też w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym. Umieszczenie rzeczy i sprzętów w określonych okolicznościach sprawy może mieć na celu przygotowanie do przyszłego, niekiedy nawet odległego w czasie zamieszkania w budynku jednorodzinnym bądź w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym.” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 listopada 2014 r. II OSK 1155/13)
Prowadzenie prac wykończeniowych przez przyszłych właścicieli nie są użytkowaniem lokalu mieszkalnego. Właściciele, którzy wprowadzili się do lokali przed wydaniem przez właściwe organy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zrobili to bezprawnie. Nie ma tutaj znaczenia, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie miała być wydana we wcześniejszym terminie.
Jeżeli deweloper nie wprowadził nikogo w błąd, każdy właściciel lokalu powinien był stosować się do obowiązujących przepisów i nie użytkować lokalu przed uzyskaniem, przez dewelopera, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i poinformowanie o tym fakcie właścicieli. Dopiero wówczas lokale mogły być zamieszkane w sposób legalny.
W sytuacji, gdy właściwy organ przeprowadził obowiązkową kontrolę i stwierdził nielegalne przystąpienie do użytkowania obowiązany był nałożyć karę administracyjną. Podkreślam, jeśli deweloper nie wprowadził właścicieli w błąd i odbierając lokale wiedzieli oni, że w odniesieniu do budynku nie jest jeszcze wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, to deweloper może wystąpić do właścicieli z roszczeniem zapłaty kwoty w wysokości nałożonej na niego kary.
Dodatkowo zaznaczam, iż Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 19 listopada 2009 II OSK 1168/09 stwierdził „Nie można skutecznie wywodzić z regulacji art. 57 ust. 7 p.b., że karę za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia można wymierzyć wyłącznie inwestorowi.”
Data publikacji: 16.05.2016
