dostępne w wersji mobile muratordom.pl na Facebooku muratordom.pl na Google+

PORADY EKSPERTÓW

| muratordom.pl » Bezpłatne porady ekspertów » Prawo - ekspert muratordom.pl » Kara za zasiedlenie lokalu mieszkalnego...

Ekspert odpowiada

Kara za zasiedlenie lokalu mieszkalnego przed odbiorem budynku

Deweloper przekazał kupującym klucze do mieszkań przed odbiorem budynku. Ponieważ odbiór miał miejsce dużo później, niż to pierwotnie zakładano, część mieszkańców bezprawnie wprowadziła się do swoich mieszkań. Teraz deweloper próbuje obciążyć wszystkich właścicieli karą, którą na niego nałożył Inspektor Budowlany za bezprawne zasiedlenie. Czy deweloper ma do tego prawo? Czy miał prawo przekazywać wcześniej lokale?

Klaudia Łapińska - radca prawny

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W przepisach prawa polskiego nie znajdujemy uregulowania dotyczącego udostępnienia przez dewelopera lokalu przyszłemu właścicielowi, celem umożliwienia prowadzenia przez niego prac wykończeniowych. Żaden z przepisów nie zabrania deweloperowi udostępnienia lokalu przed otrzymaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.

 

Zgodnie z art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego takiego jak budynek mieszkalny wielorodzinny, należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Uzyskanie takiej decyzji leży po stronie dewelopera, jednakże udostępniając lokal i przekazując klucze przyszłym właścicielom, decyzja taka nie musi być już wydana i deweloper nie musi nią już dysponować. Legalnej definicji użytkowania lokalu nie znajdujemy w przepisach jednak należy uznać, iż użytkowanie lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem to nic innego jak zamieszkanie w nim. Przez "przystąpienie do użytkowania" należy rozumieć takie działania inwestora bądź osób działających z jego upoważnienia lub w jego imieniu, które wskazują na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku budynku mieszkalnego korzystaniem takim jest zamieszkanie w tym budynku (bądź w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym) przez osoby do tego uprawnione. Nie można zatem uznać za przystąpienie - w rozumieniu art. 57 ust 7 Prawa budowlanego - do użytkowania obiektu budowlanego, jakim jest budynek mieszkalny samego tylko umieszczenia rzeczy i sprzętów w budynku jednorodzinnym lub też w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym. Umieszczenie rzeczy i sprzętów w określonych okolicznościach sprawy może mieć na celu przygotowanie do przyszłego, niekiedy nawet odległego w czasie zamieszkania w budynku jednorodzinnym bądź w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym.” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 listopada 2014 r. II OSK 1155/13)

 

Prowadzenie prac wykończeniowych przez przyszłych właścicieli nie są użytkowaniem lokalu mieszkalnego. Właściciele, którzy wprowadzili się do lokali przed wydaniem przez właściwe organy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zrobili to bezprawnie. Nie ma tutaj znaczenia, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie miała być wydana we wcześniejszym terminie.

 

Jeżeli deweloper nie wprowadził nikogo w błąd, każdy właściciel lokalu powinien był stosować się do obowiązujących przepisów i nie użytkować lokalu przed uzyskaniem, przez dewelopera, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i poinformowanie o tym fakcie właścicieli. Dopiero wówczas lokale mogły być zamieszkane w sposób legalny.

 

W sytuacji, gdy właściwy organ przeprowadził obowiązkową kontrolę i stwierdził nielegalne przystąpienie do użytkowania obowiązany był nałożyć karę administracyjną. Podkreślam, jeśli deweloper nie wprowadził właścicieli w błąd i odbierając lokale wiedzieli oni, że w odniesieniu do budynku nie jest jeszcze wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, to deweloper może wystąpić do właścicieli z roszczeniem zapłaty kwoty w wysokości nałożonej na niego kary.

 

Dodatkowo zaznaczam, iż Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 19 listopada 2009 II OSK 1168/09 stwierdził „Nie można skutecznie wywodzić z regulacji art. 57 ust. 7 p.b., że karę za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia można wymierzyć wyłącznie inwestorowi.”


Data publikacji: 16.05.2016

ZADAJ PYTANIE

PORADY EKSPERTA

Budowa ogrodzenia – formalności

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawowa zasadą prawa budowlanego, jest rozpoczęcie budowy po uzyskaniu wymaganej przepisami decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. Co do zasady każdy inwestor rozpoczynający proces budowlany,...

Budowa domu na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W pierwszej kolejności należałoby zdefiniować pojęcie budownictwa/zabudowy zagrodowej. W § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków...

Podział działki rolnej

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawowe regulacje dotyczące podziału nieruchomości znajdujemy w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. 2015.1774 z dnia 2015.11.03 ). Przepisy te...

Czy można podłączyć dwa piece gazowe do jednego komina?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawowe kwestie dotyczące wszelkiego rodzaju instalacji uregulowane są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny...

Legalizacja garażu

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawowym problemem nie przedstawionym w pytaniu jest określenie z jakiego powodu przedmiotowy garaż nie posiada legalizacji. Czy jest to obiekt wzniesiony bez uzyskania wymaganej przepisami...

Czy jest możliwy podział działki rolnej?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawowe regulacje dotyczące podziału nieruchomości znajdujemy w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. 2015.1774 z dnia 2015.11.03 ). Przepisy te...

Budowa wiaty – na zgłoszenie czy z pozwoleniem na budowę?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W pierwszej kolejności należałoby sprecyzować pojęcie wiata. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ) nie określa co...

Wymiana dachu z przedłużeniem krokwi – zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Podstawową kwestią jest właściwe zakwalifikowanie planowanych robót budowlanych. W tym celu należy sięgnąć do słowniczka pojęć znajdujących się w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo...

Czy jest możliwy częściowy odbiór domu?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Instytucja pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego uregulowana jest w art. 54 i następnych ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z...

1 2 3 » Archiwum
Klaudia Łapińska - radca prawny

Klaudia Łapińska - radca prawny

Ekspert z firmy:

Prawo - ekspert muratordom.pl

Ekspert odpowie na pytania związane z prawem budowlanym

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.