dostępne w wersji mobile muratordom.pl na Facebooku muratordom.pl na Google+

PORADY EKSPERTÓW

| muratordom.pl » Bezpłatne porady ekspertów » Prawo - ekspert muratordom.pl » Kara za zasiedlenie lokalu mieszkalnego...

Ekspert odpowiada

Kara za zasiedlenie lokalu mieszkalnego przed odbiorem budynku

Deweloper przekazał kupującym klucze do mieszkań przed odbiorem budynku. Ponieważ odbiór miał miejsce dużo później, niż to pierwotnie zakładano, część mieszkańców bezprawnie wprowadziła się do swoich mieszkań. Teraz deweloper próbuje obciążyć wszystkich właścicieli karą, którą na niego nałożył Inspektor Budowlany za bezprawne zasiedlenie. Czy deweloper ma do tego prawo? Czy miał prawo przekazywać wcześniej lokale?

Klaudia Łapińska - radca prawny

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W przepisach prawa polskiego nie znajdujemy uregulowania dotyczącego udostępnienia przez dewelopera lokalu przyszłemu właścicielowi, celem umożliwienia prowadzenia przez niego prac wykończeniowych. Żaden z przepisów nie zabrania deweloperowi udostępnienia lokalu przed otrzymaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.

Zgodnie z art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego takiego jak budynek mieszkalny wielorodzinny, należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Uzyskanie takiej decyzji leży po stronie dewelopera, jednakże udostępniając lokal i przekazując klucze przyszłym właścicielom, decyzja taka nie musi być już wydana i deweloper nie musi nią już dysponować. Legalnej definicji użytkowania lokalu nie znajdujemy w przepisach jednak należy uznać, iż użytkowanie lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem to nic innego jak zamieszkanie w nim. Przez "przystąpienie do użytkowania" należy rozumieć takie działania inwestora bądź osób działających z jego upoważnienia lub w jego imieniu, które wskazują na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku budynku mieszkalnego korzystaniem takim jest zamieszkanie w tym budynku (bądź w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym) przez osoby do tego uprawnione. Nie można zatem uznać za przystąpienie - w rozumieniu art. 57 ust 7 Prawa budowlanego - do użytkowania obiektu budowlanego, jakim jest budynek mieszkalny samego tylko umieszczenia rzeczy i sprzętów w budynku jednorodzinnym lub też w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym. Umieszczenie rzeczy i sprzętów w określonych okolicznościach sprawy może mieć na celu przygotowanie do przyszłego, niekiedy nawet odległego w czasie zamieszkania w budynku jednorodzinnym bądź w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym.” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 listopada 2014 r. II OSK 1155/13)

Prowadzenie prac wykończeniowych przez przyszłych właścicieli nie są użytkowaniem lokalu mieszkalnego. Właściciele, którzy wprowadzili się do lokali przed wydaniem przez właściwe organy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zrobili to bezprawnie. Nie ma tutaj znaczenia, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie miała być wydana we wcześniejszym terminie.

Jeżeli deweloper nie wprowadził nikogo w błąd, każdy właściciel lokalu powinien był stosować się do obowiązujących przepisów i nie użytkować lokalu przed uzyskaniem, przez dewelopera, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i poinformowanie o tym fakcie właścicieli. Dopiero wówczas lokale mogły być zamieszkane w sposób legalny.

W sytuacji, gdy właściwy organ przeprowadził obowiązkową kontrolę i stwierdził nielegalne przystąpienie do użytkowania obowiązany był nałożyć karę administracyjną. Podkreślam, jeśli deweloper nie wprowadził właścicieli w błąd i odbierając lokale wiedzieli oni, że w odniesieniu do budynku nie jest jeszcze wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, to deweloper może wystąpić do właścicieli z roszczeniem zapłaty kwoty w wysokości nałożonej na niego kary.

Dodatkowo zaznaczam, iż Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 19 listopada 2009 II OSK 1168/09 stwierdził „Nie można skutecznie wywodzić z regulacji art. 57 ust. 7 p.b., że karę za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia można wymierzyć wyłącznie inwestorowi.”

ZADAJ PYTANIE

PORADY EKSPERTA

Czy budowa studni w pobliżu sieci wodociągowej jest ograniczona przez przepisy prawa?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Budowa studni w pobliżu sieci wodociągowej nie jest ograniczona przez przepisy prawa. Nie ma zakazu dokonania takiej inwestycji wprost wynikającego z przepisów, w większości przypadków...

Czy istnieją przepisy zakazujące użytkowania instalacji z butlą gazową w budynku podłączonym do miejskiej sieci gazowej?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Używanie butli gazowych w lokalach mieszkalnych w budynkach wielolokalowych jak również w lokalach użytkowych budzi od dawna wiele wątpliwości i jest sprawa dość zawiłą. Kluczową kwestią...

Banery, tablice i inne nośniki reklamowe na działce – czy potrzebne jest pozwolenie?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W przedstawionym pytaniu nie ma podstawowej informacji, czy przedmiotowy bilbord będzie usytuowany na budynku, czy też będzie to zupełnie odrębna konstrukcja, nie związana z innym budynkiem,...

Powierzchnia pod ścianami i zabudowanymi pionami – czy wlicza się do powierzchni użytkowej?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Norma PN-ISO 9836:1997 - Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wskazana jest w rozporządzeniu Ministra Transportu,...

Pozwolenie na użytkowanie a włączenie do sieci gazowej

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Kluczową kwestią w odpowiedzi na to pytanie jest to, co rozumiemy pod określeniem "nowo wybudowany odcinek sieci gazowej". Biorąc pod uwagę całą treść pytania prawdopodobnie chodzi o wybudowanie...

Czy można zwiększyć powierzchnię zabudowy?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Powyższe pytanie nie jest na tyle precyzyjne, aby można było jednoznacznie na nie odpowiedzieć. Przede wszystkim kluczowy jest tutaj powód, dlaczego decyzja o warunkach zabudowy i...

Doświetlenie pomieszczeń na pobyt stały – normy

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Problematyka oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi uregulowana jest w art. 57 i następnych rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie...

Budowa szamba niezgodnie z projektem/pozwoleniem na budowę

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Wnioskując z pytania, budowy domu jednorodzinnego dokonano na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, a zbiornik na nieczystości ciekłe uwzględniony został w projekcie zagospodarowania działki lub...

Uszkodzony kabel energetyczny – kto ponosi koszty naprawy?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W odniesieniu do linii elektroenergetycznych w polskich przepisach prawa, nie znajdujemy uregulowania dotyczącego minimalnych odległości jakie powinny być zachowane przy budowie takiej linii od...

Brak ściany przeciwpożarowej. Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Problematyka dokonania zmian w projekcie budowlanym i konieczność zgłoszenia tego faktu do właściwych organów uregulowana jest przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( Dz....

1 2 3 » Archiwum
Klaudia Łapińska - radca prawny

Klaudia Łapińska - radca prawny

Ekspert z firmy:

Prawo - ekspert muratordom.pl

Ekspert odpowie na pytania związane z prawem budowlanym

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.