Jaki projekt domu?

Kupiliśmy z mężem działkę w mieście, w świetnej lokalizacji, niestety bardzo małą - 457 m. Z planu wynika, że powierzchnia biologicznie czynna to 80%, ponadto musimy zapewnić dwa miejsca postojowe na działce (lub w garażu). Możemy budować do 11 m, powierzchnia zabudowy to 91m. Co będzie korzystniejsze pod wzgl. kosztów budowy, ale i funkcjonalności: - umiejscowienie garażu na dwa samochody w piwnicy z częścią gospodarczą + parter + piętro(piwnica nieogrzewana lub tylko minimalnie) - budowa bez piwnic a na parterze zlokalizowna część gospodarcza z garażem + 2 piętra? Dom może być mały, ale bardzo funkcjonalny (mamy czworo dzieci, z których każde chciałoby mieć swój pokój). I jeszcze jedno pytanie: jak oblicza się powierzchnię biologicznie czynną, jeżeli na dojścia i dojazdy wykorzystam płyty ażurowe (tzw. ekokratki)?

/-/ W treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przepisach ogólnych często podawane są opisy przyjętych pojęć. W przypadku powierzchni biologicznie czynnej zgodnie z planem najczęściej przyjmuje się 50% nawierzchni tarasów i stropodachów, wykonanych jako trwałe trawniki na podłożu zapewniającym naturalną wegetację. Przy wyborze domu z piwnicą należy kierować się warunkami gruntowymi na działce (poziom wody gruntowej), konfiguracją terenu (wykorzystanie spadku). Wysoki poziom wody gruntowej jest przeciwskazaniem do wykonania piwnic. Budynek oddala się od ulicy z uwagi na zapewnienie odpowiedniego zjazdu. W alternatywie przybliżając dom do ulicy poziom parteru nad terenem wzrasta, co wpływa na wygląd budynku.
Nie zaleca się również utwardzania nawierzchni zjazdu wąskimi pasami pod koła lub kostką ażurową i obsiewania trawą z uwagi na spływającą wodę. Utwardzenie całego zjazdu wpływa na zmniejszenie powierzchni biologicznie czynnej.
Drugie rozwiązanie jest korzystniejsze z uwagi na wjazd do garażu z poziomu terenu. Wadą jest duża część ograniczonej powierzchni zabudowy zajętej przez garaż dwustanowiskowy i przeniesienie pomieszczeń mieszkalnych na wyższe kondygnacje.
W wiosennym katalogu 2012 Projektów Domów z Kolekcji Muratora znajdzie się nowość, dom C286, który spełnia większość parametrów wynikających z planu. Niestety maksymalnie uda się wygospodarować 4 małe sypialne. Proszę sprawdzić w urzędzie czy istnieje możliwość odstępstwa od warunków?