Nieprawidłowe wykonanie balkonu. Odpowiedzialność dewelopera za wady. W jaki sposób dochodzić swoich praw?
W projekcie budowlanym przewidziane były następujące warstwy balkonu: tynk, 10-centymetrowy styropian, 16 cm płyta żelbetowa ze spadkiem, folia polietylenowa, 10 cm styropian, papa podkładowa samoprzylepna, papa termozgrzewalna, 4 cm wylewka cementowa zbrojona, zaprawa klejowa mrozoodporna, płytki gresowe mrozoodporne. Płytki układałem sam, bo nie były wliczone w cenę budynku. Deweloper pominął w wykonaniu dwie warstwy papy. W konsekwencji tego na ścianach przy balkonie pojawiły się mokre plamy i odchodzi farba z gipsem. Deweloper twierdzi, że powinienem hydroizolację wykonać sam przed położeniem płytek. Czy deweloper mógł pominąć warstwy papy, a jeśli popełnił błąd, to jak mogę spowodować żeby naprawił szkodę i wykonał izolację zgodnie z projektem?
Standard wykończenia mieszkania jest ustalony przez dewelopera i powinien być dokładnie określony w umowie przedwstępnej (deweloperskiej) kupna lokalu mieszkalnego. Przez standard należy rozumieć stopień wykończenia każdego elementu w lokalu mieszkalnym, np. czy będą zamontowane parapety, jeżeli tak, to z jakiego materiału (kamień, drewno, pcw), czy ściany i sufit będą tylko otynkowane, czy otynkowane i pomalowane, jakiego rodzaju będą drzwi wejściowe do lokalu (drewniane, metalowe, klasa antywłamaniowa, oraz ich wyposażenie), materiał z jakiego będą wykonane okna, czy będzie osprzęt elektryczny (gniazda, włączniki) itp. Kwestia wykończenia balkonu również zalicza się do określonego standardu i tak jak inne elementy powinna mieć swoje uregulowanie w umowie przedwstępnej.
Jeżeli w projekcie budowlanym wykonawczym określone były warstwy balkonu, to niewykonanie budynku zgodnie z tym projektem, (w tym przypadku wykonanie z pominięciem którejkolwiek warstwy) skutkowało by nieodebraniem części wykonanych prac przez inspektora nadzoru. Być może podczas realizacji inwestycji do projektu zostały wprowadzone zmiany projektowe potwierdzone podpisem projektanta oraz inspektora nadzoru, na skutek których zmieniły się rodzaje warstw wykończenia powierzchni balkonu, np. rezygnacja z warstw papy. W takim przypadku należałoby uznać, iż balkon został wykonany zgodnie z projektem.
W celu określenia przyczyn powstałych plam, należałoby dokonać ekspertyzy technicznej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę budowlanego. Należy również dokładnie sprawdzić projekt budowlany i ewentualne dokonane w nim zmiany. Jeśli okaże się, że deweloper miał obowiązek wykonać hydroizolację balkonów, a tego nie uczynił, można wystąpić na drogę postępowania cywilnego.
Zgodnie z art. 568 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Kodeks cywilny ( Dz. U. 2016.380 z dnia 2016.03.22 ) Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Niedopełnienie przez dewelopera spoczywających na nim obowiązków związanych z prawidłowym wykonaniem budynku, powoduje, iż nieruchomość taka obciążona jest wadami, które powinny zostać usunięte przez dewelopera.
Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 8 października 2014 roku, Sygn. II OSNC 2015/9/107 stwierdził, iż
„ 1. Właścicielowi samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności wtedy, gdy wady dotyczą tego lokalu (art. 568 § 1 k.c.).
2. Samodzielny lokal mieszkalny, o jakim mowa w ustawie z 1994 r. o własności lokali nie stanowi budynku w rozumieniu art. 568 § 1 k.c., jednakże jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności gdy wady te uzewnętrzniają się jako wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych izolacji poziomych i pionowych). Uprawnienia te wygasają po upływie trzech lat.”
Zwracam uwagę na ostatnie zdanie, w momencie wydania powyższego orzeczenia, przepis art. 568 § 1 przewidywał 3 letni okres odpowiedzialności dewelopera za wady budynku. Na mocy przepisów obowiązujących w chwili obecnej termin ten wynosi 5 lat.
W związku z powyższym, należy przeanalizować wszystkie dokumenty, następnie obowiązki dewelopera z nich wynikające. Być może uda się sytuację wyjaśnić i ugodowo zakończyć sporną sprawę. W ostateczności pozostaje droga sądowa, pod warunkiem, że 5 letni termin od wydania lokalu mieszkalnego jeszcze nie upłynął.
Data publikacji: 27.09.2016
