Rura wentylacyjna wychodząca na posesję sąsiada. Zgodne z prawem, czy samowola budowlana?

Postaram się krótko wyjaśnić nasz problem. Mieszkam w starej części Krakowa. Nasza posesja graniczy z sąsiednią posesją poprzez podwórko, tzn. część naszego podwórka jest zamknięta ścianą ogniową sąsiedniej kamienicy. W związku z budową restauracji - sąsiad na w/w ślepej-ogniowej ścianie zainstalował potężną rurę wentylacyjną, sięgającą ponad dach budynku. Rura jest wprawdzie zamontowana na ścianie sąsiada ale poprzez swoją grubość (ok. 50/50 cm) wchodzi na nasze podwórko. Wygląda to okropnie i taki widok mamy tuż przed oknami naszych mieszkań wychodzącymi na podwórko. Czy takie "wkroczenie" na sąsiednią posesję jest zgodne z prawem? Zaznaczam, że na etapie pozyskiwania pozwolenia na budowę i realizacji nikt ze strony sąsiada (właściciel; restaurator; wspólnota) nas nie informował o planowanym montażu rury. Czy mamy szanse jeszcze coś w tej sprawie zdziałać?

Na wstępie należy zauważyć, że do zamontowania rury wentylacyjnej wymagane było dokonanie zgłoszenia, jeżeli to urządzenie ma wysokość powyżej 3 m. Z Pani listu wynika, że zamontowana przez sąsiada rura sięga powyżej dachu budynku. Natomiast, jeżeli urządzenie to jest mniejszej wysokości wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę ani dokonanie zgłoszenia nie jest wymagane (podstawa prawna art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. b ustawy – Prawo budowlane).
Nie wiemy jednak, czy takie zgłoszenie zostało przez Pani sąsiada dokonane. Jeżeli nie, wówczas zamontowanie rury stanowi samowolę budowlaną i powinno zostać zgłoszone powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Ponadto powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powinien zbadać, czy rura wentylacyjna została zamontowana zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Odnosząc się do zarzutów dotyczących naruszenia Państwa własności przez wkraczanie rury na jej teren i niekorzystnego oddziaływania tego urządzenia na Państwa nieruchomość, mogą Państwo dochodzić swoich roszczeń na drodze postępowania przed sądem powszechnym. W przypadku, gdy Państwa sąsiad przekroczył granicę nieruchomości umyślnie, wówczas przysługuje Państwu roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego albo roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń na mocy art. 344 tego kodeksu. Jeżeli jednak sąsiad naruszył granicę nieruchomości nieumyślnie, na podstawie informacji z Pani listu wydaje się, że nie możecie Państwo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Możecie natomiast żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla Państwa znaczenie gospodarcze (art. 151 Kodeksu cywilnego).