Gwarancja i rękojmia. Dochodzić praw z tytułu gwarancji czy rękojmi?

Kupiłem dom jednorodzinny na rynku wtórnym. Poprzedni właściciel był jednocześnie inwestorem i wykonawcą. Kiedy rozpocząłem remont, stwierdziłem, że wykonawca-inwestor popełnił błędy, m.in. źle wykonał komin dymowy, wentylację kuchni, łazienki i wc. Zauważyłem błędy w wykonaniu i ociepleniu ścian i in. Jaki jest okres gwarancji czy rękojmi? Z którego z tych uprawnień bardziej opłaca się skorzystać? Dodam, że wady budynku stwierdziłem po podpisaniu aktu notarialnego.

Po pierwsze gwarancja jest umową, która jest zawierana pomiędzy sprzedającym, a kupującym, a jej okres jest co do zasady określany w umowie. Jeżeli termin ten nie został oznaczony w umowie, to w oparciu o przepis art. 577 k.c. wynosi on rok, licząc od chwili wydania rzeczy. Jeśli chodzi o rękojmię za wady fizyczne rzeczy, to jest to instytucja prawa, a więc jej byt nie jest uzależniony od tego, czy w umowie została przewidziana możliwość jej ewentualnego zastosowania. Jeżeli instytucja ta nie zostanie wyłączona, rozszerzona, ograniczona w umowie sprzedaży, to wiąże ona strony w kształcie i zakresie wskazanym przez kodeks cywilny. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Ponadto przepis kodeksu cywilnego wskazuje, że upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Przedawnienie w tym wypadku oznacza, że owszem kupujący będzie mógł wystąpić przeciwko sprzedającemu z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady fizycznie rzeczy, jednakże ten będzie mógł się uchylić się od odpowiedzialności za nie, podnosząc zarzut przedawnienia.
Ponadto kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć.
Jednakże przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu. Ponadto należy wskazać, że obie te instytucje są od siebie niezależne, co oznacza, że do kupującego należy wybór, którą instytucję wykorzysta w dochodzeniu swoich roszczeń, przy czym uprzednie zastosowanie jednej z nich nie wyłącza późniejszego zastosowania drugiej. Należy również dodać, że w ramach rękojmi za wady fizyczne przysługuje Panu więcej uprawnień, tj. żądanie do obniżenia ceny, jak również możliwość odstąpienia od umowy. To jaką instytucję Pan zastosuje, o ile została zawarta umowa gwarancji, zależy od tego jaki skutek chce Pan osiągnąć. Roszczenia o naprawę, wymianę na nowy może Pan osiągnąć korzystając zarówno z gwarancji, jak również z rękojmi. Jeżeli jednak chciałby Pan dochodzić obniżenia ceny albo odstąpić od umowy pozostaje Panu wyłącznie instytucja rękojmi. W celu dochodzenia jakichkolwiek roszczeń należy przede wszystkim zawiadomić sprzedającego o istniejących wadach, a ponadto sformułować swoje żądanie.