Dom jednorodzinny i sąsiedztwo pawilonu handlowego

W sąsiedztwie mojej działki planowana jest budowa pawilonu handlowo-usługowo-biurowego. Nasze działki odgradza płot z siatki o wysokości 1m, który pozostał po poprzednich sąsiadach. Zgodnie z prawem przysługuje mi, podobno, tylko pas zieleni o szerokości 2m. Podobno nie mam możliwości zobowiązania inwestora do postawienia porządnego płotu, który zapewniłby mi bezpieczeństwo i prywatność. A przecież czym innym jest sąsiedztwo domu jednorodzinnego, a czym innym jest sąsiedztwo ogólnodostępnego pawilonu. Proszę o poradę czy mogę skutecznie domagać się zapewnienia mi bezpieczeństwa i prywatności w czasie budowy i już po powstaniu pawilonu.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, czy na określonym terenie dopuszczalna jest zabudowa handlowo-usługowa. Wszelkie uregulowania dotyczące przeznaczenia terenu, jego zagospodarowania i zabudowy muszą znajdować się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez Gminę. Jeśli dla określonego terenu miejscowy plan nie jest uchwalony, aby określić jego przeznaczenie konieczna będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jedynie na takiej podstawie inwestor może „zaczynać ‘ inwestycję. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. To w nich określone jest co właściciel nieruchomości może wybudować na swojej działce. Jednocześnie art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jednolity Dz. U. 2016.778 z dnia 2016.06.04 z późn. zm. ) wskazuje, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Realizacja inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowo-usługowo-biurowego jeśli jest dopuszczalna przez przepisy, między innymi przez akty prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest prawem właściciela określonej działki.

Sam fakt, iż inwestycja polegała będzie na budowie innego obiektu niż dom jednorodzinny, nie uprawnia sąsiadów do żądania od inwestora, aby ten wybudował im ‘solidne’ ogrodzenie. Jednakże, nie jest tak, iż inwestor nie jest zobowiązany do zapewnienia bezpieczeństwa zarówno na budowie, jak i w jej najbliższym otoczeniu. Cały proces budowlany uregulowany jest w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ). Kwestie bezpieczeństwa natomiast, oraz obowiązki inwestora związane z przygotowaniem terenu budowy, a także jej realizacją uregulowane są w innych aktach prawnych. Jest to ustawa z dnia 26 czerwca 1974 roku kodeks pracy ( tekst jednolity Dz. U. 2016.1666 z dnia 2016.10.12 z późn. zm. ), rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 roku w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych ( Dz. U. 2003.47.401 z dnia 19.03.2003 roku ), oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 roku w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ( Dz. U. 2003.120.1126 z dnia 10 lipca 2003 roku )

W myśl tych przepisów inwestor obowiązany jest zapewnić bezpieczeństwo osobom pracującym na budowie, jak również osobom trzecim, nie związanym w żaden sposób z inwestycją. Teren budowy musi być ogrodzony w taki sposób, aby uniemożliwić dostęp do niego osobom trzecim. Ogrodzenie musi mieć wysokość co najmniej 1.5 metra i musi być tak wykonane, aby nie stwarzało zagrożenia. Nadzór nad zapewnieniem bezpieczeństwa sprawuje kierownik budowy.

W sytuacji, gdyby inwestor nie dopełnił swoich obowiązków w tym zakresie, odpowiednie organy administracji publicznej, mogą nałożyć wysokie kary.

Jeśli inwestor nie zapewni bezpieczeństwa sąsiadom, zawsze istnieje możliwość wystąpienia na drogę postępowania cywilnego z roszczeniem przeciwko takiemu inwestorowi. Sąd może zobowiązać inwestora do wykonania określonych czynności, jak również, w niektórych sytuacjach, orzec o odszkodowaniu na rzecz osoby pokrzywdzonej. Jednakże trzeba mieć na uwadze, iż sprawa taka może ciągnąć się latami, oraz być dosyć kosztowna.

W praktyce zdarza się, iż inwestor w ramach poprawnego współżycia społecznego decyduje się na pewne ustępstwa w odniesieniu do sąsiadów. Być może na początek wystarczająca byłaby zwykła rozmowa pomiędzy inwestorem, a najbliższymi sąsiadami, w wyniku której ten pierwszy sam zaproponuje odgrodzenie się od sąsiadów, w taki sposób, aby realizowana inwestycja nie była odczuwalna dla otoczenia. Oczywiście jest to jego tzw. dobra wola, na tym etapie inwestycji, nie możemy go do niczego przymusić. Może się jednak okazać, iż projekt całego przedsięwzięcia, które ma wkrótce zostać zrealizowane przewiduje również budowę ogrodzenia, a wtedy wszelkie obawy byłyby nieuzasadnione.

Na koniec nadmienię również, iż zgodnie z przepisami prawa budowlanego na wybudowanie ogrodzenia nie jest potrzebne wcześniejsze uzyskanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. Co do zasady nie jest również wymagane dokonanie zgłoszenia budowy ogrodzenia, pod warunkiem że ogrodzenie takie ma wysokość nie przekraczającą 2,20 metra. W przypadku gdy ogrodzenie ma być wyższe, należy dokonać zgłoszenia budowy do organów administracji architektoniczno- budowlanej.

Jeśli okaże się, że inwestor nie jest osobą ugodową, warto byłoby rozważyć kwestię wybudowania takiego ogrodzenia w celu odgrodzenia się od terenu, na którym ma powstać pawilon handlowo-usługowo – biurowy.

28.02.2017