Budowa domu seniora - odległości od granicy z sąsiednią działką

Planuję wybudować dom seniora na swojej działce. Mam dwóch sąsiadów: jeden z nich ma wybudowany ogromny budynek gospodarczy z oknami (co prawda umieszczonymi dość wysoko) dosłownie pół metra od granicy naszych działek. Drugi ma dom jednorodzinny, ścianą bez okien oddalony mniej więcej 3 m od granic. Proszę o poradę w jakiej odległości mogę wybudować mój budynek oraz o co dokładnie chodzi ze ścianami pożarowymi? Bardzo mi zależy żeby jak najmniej działki zostało wyłączone z użytku.

Dom seniora w świetle przepisów prawa należy zakwalifikować jako budynek zamieszkania zbiorowego, którego definicję znajdujemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2015.1422 z dnia 2015.09.18). Zgodnie z tym rozporządzeniem budynek zamieszkania zbiorowego to budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny.

W rozporządzeniu tym określone zostały również w art. 12 minimalne odległości, które należy zachować przy wznoszeniu nowych budynków i zgodnie z tym artykułem budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1.) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2.) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Wyjątkowo dopuszczalne jest usytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy działki w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należało by sprawdzić jakie warunki wznoszenia budynków są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki plan jest uchwalony. W przypadku braku planu takie ustalenia powinny znaleźć się w wydanej do tego terenu decyzji o warunkach zabudowy.

Należy również wziąć pod uwagę art. 13 tego rozporządzenia, który zobowiązuje do zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Przesłanka ta jest spełniona jeżeli:

1.) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

• wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

• 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2.) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

Art. 60 rozporządzenia nie będzie miał tutaj zastosowania, jednak należy zwrócić uwagę na art. 57 rozporządzenia który stanowi:

1. Pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości, z uwzględnieniem warunków określonych w § 13 oraz w ogólnych przepisach bezpieczeństwa i higieny pracy.

2. W pomieszczeniu przeznaczonym na pobyt ludzi stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względów na przeznaczenie - co najmniej 1:12.

W sytuacji, gdy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, możliwe jest wybudowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki należy mieć na uwadze art. 272 ust 3 w/w rozporządzenia, zgodnie z którym konieczne jest wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego. Ściana taka musi posiadać klasę odporności ogniowej określoną w przepisach 232 ust 4 i 5. W świetle art. 232 ust 1 i 2 dopuszczalne jest wykonanie w takiej ścianie otworów, których łączna powierzchnia nie może przekraczać 15 % powierzchni ściany. Otwory te powinny być obudowane przedsionkami przeciwpożarowymi lub zamykane drzwiami przeciwpożarowymi.

Dodatkowo ust 6 art. 232 pozwala na wypełnienie otworów w ścianie przeciwpożarowej materiałem przepuszczającym światło, takim jak: luksfery, cegła szklana lub inne przeszklenie, pod warunkiem, że wypełnienie to nie przekroczy 10 % powierzchni ściany, oraz będzie miało klasę odporności ogniowej zgodną z tabelą podaną w tym przepisie.