Budowa domu na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe

Czy mogę wybudować dom na działce, która w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod budownictwo zagrodowe? Z informacji jakie uzyskałam do tego czasu, wiem, że na takiej działce może wybudować się rolnik. Właścicielem nieruchomości jest mój ojciec, który jest rolnikiem i chce przekazać mi tę działkę. Co powinnam zrobić, by razem z mężem, zgodnie z przepisami wybudować dom na tej działce?

W pierwszej kolejności należałoby zdefiniować pojęcie budownictwa/zabudowy zagrodowej. W § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. ( Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18 ) znajdujemy definicję tego pojęcia.

Poprzez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jak można łatwo zauważyć definicja ta nie jest definicja dokładną. Przede wszystkim definicja ta nie precyzuje o jakie dokładnie budynki mieszkalne chodzi. W przepisie nie jest wskazane, czy przy budowie budynków mieszkalnych na działce siedliskowej są ograniczenia np. jeśli chodzi o wielkość budynku. Nie ma jasnego stwierdzenia, kto może takie budynki wznieść. Pewne jest, że budynki mające powstać na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe, powinny być związane z pracą rolników. Oczywiście w zależności od rodzaju, formy czy kierunku działalności rolnika, czy będzie to uprawa roślin, czy hodowla zwierząt, czy też inna działalność wytwórcza w rolnictwie budynki te mogą być zróżnicowane, jednak w każdym przypadku muszą wiązać się z ułatwieniem wykonywania przez rolnika pracy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w Wyroku z dnia 5 lutego 2016 roku, Sygn. Akt II SA/GI 919/15 uznał iż: „W obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Za definicję legalną pojęcia zabudowa zagrodowa nie może być uznane wyjaśnienie zawarte w § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Nie ma bowiem żadnych podstaw, aby dla tej definicji zamieszczonej w rozporządzeniu przyjąć bezwzględny zakres zastosowania. Skoro w u.p.z.p. nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.”

Powyższe nie oznacza, że na takiej działce nie jest możliwe wybudowanie domu mieszkalnego. Znacznie łatwiej jednak byłoby wybudować dom mieszkalny osobie, która jest związana z rolnictwem, niż osobie, która rolnikiem nie jest. Łatwiej byłoby również wybudować kompleks budynków, które razem mają służyć prowadzeniu gospodarstwa, niż tylko jeden budynek mieszkalny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w Wyroku z dnia 29 października 2015 roku, Sygn. Akt II SA/Po 797/15 orzekł, iż:

„1. Zwrot "zabudowa zagrodowa" odnosi się do pewnego zespołu obiektów budowlanych, w ramach którego przynajmniej jeden budynek ma charakter mieszkalny. Uwaga ta zdaje się prima facie prowadzić do wniosku, że zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowa pełnią identyczną funkcję, skoro obie nakierowane są na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Taka konkluzja byłaby jednak nietrafna. Należy bowiem podkreślić, że zabudowa zagrodowa związana jest głównie z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Nie można bowiem pominąć faktu, że na wymienioną zabudowę składają się przede wszystkim budynki gospodarcze i inwentarskie, którym jedynie towarzyszy budynek mieszkalny.

2. Z perspektywy art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. istotne są przede wszystkim cechy charakterystyczne danej zabudowy, a nie sposób, w jaki jest ona rzeczywiście wykorzystywana. Cechy te determinują bowiem charakter danych zabudowań, kształtując w konsekwencji ład przestrzenny istniejący na określonym terenie.’’

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 4 września 2014 roku, Sygn. akt II OSK 526/13 orzekł, iż: „Zespół obiektów budowlanych ograniczających się jedynie do budynków mieszkalnych nie stanowi zabudowy zagrodowej. W przypadku zabudowy zagrodowej (siedliska zagrodowego, zagrody rolniczej) należy przyjąć, że zabudowa taka zapewnia realizację działalności rolniczej, jeżeli pozwolenie na budowę obejmie obok budynku mieszkalnego także budynki służące bezpośrednio produkcji rolnej.’’

Ten sam Sąd w Wyroku z dnia 4 grudnia 2008 roku, Sygn. Akt II OSK 1536/07 stwierdził, iż: „Pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza.’’

Dodatkowo, warto przed rozpoczęciem formalności dowiedzieć się czy dla danego terenu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan na terenie danej gminy obowiązuje, należy sprawdzić jakie są jego ustalenia. W planie zagospodarowania przestrzennego powinno być określone, jak duża powierzchnia działki może zostać przeznaczona pod budowę domu mieszkalnego. Jeśli na danym terenie miejscowy plan nie został jeszcze uchwalony, konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U 2015. 199 z dnia 2015.02.10) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

§ 4 tego art. Stanowi, iż przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Jest to o tyle istotne, gdyż w przypadku gdy działka objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia powyższych przesłanek, decyzja taka nie zostanie wydana, czego konsekwencją będzie brak możliwości zabudowy przedmiotowej działki. Należy zwrócić uwagę na pkt. 4 w/w artykułu, który warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od braku wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nie leśne. Zgoda taka nie jest wymagana co do gruntów, które w ewidencji oznaczone są jako nieużytki lub grunty o niższej przydatności produkcyjnej, są to grunty klas IV-VI. Jeśli chodzi o grunty rolne klas I-III to zasadą jest, że zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów jest wymagana. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( DZ.U. 2015.909 z dnia 2015.06.29) zwalnia jednak z konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w przypadku gdy grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 roku, poz. 782, z późn. zm.);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 roku, poz. 460, 774 i 870);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Jeśli zgodnie z powyższymi przepisami zabudowa zagrodowa będzie dopuszczalna, można rozpatrzyć dwie możliwości budowy.

Pierwsza sytuacja, to taka, aby osoba będąca rolnikiem, w powyższej sprawie ojciec, wystąpiła z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, jeszcze przed przekazaniem działki.

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.) przewidują możliwość przeniesienia decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, na rzecz innego podmiotu jeśli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Jedynym warunkiem jest zgoda osoby, na rzecz której taka decyzja została wydana. Organ administracji architektoniczno – budowlanej jest zobligowany treścią art..40 w/w ustawy do dokonania takiego przeniesienia decyzji. W takiej sytuacji, po przeniesieniu własności nieruchomości, należało by złożyć odpowiedni wniosek do Organu administracji architektoniczno-budowlanej w przedmiocie przeniesienia decyzji, na nowego właściciela gruntu.

Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 17 marca 2005 roku, Sygn. Akt IIICK 425/04, orzekł: „ Przepis art. 40 Prawa budowlanego ma charakter przepisu proceduralnego. Fakt, że stwarza on możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, nie rozstrzyga o skutkach prawnych wydanej wcześniej decyzji w przypadku, gdy pozwolenie nie zostało przeniesione na inne osoby. Wymaga podkreślenia, że samo uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę może być już dostateczną podstawą do jej przeniesienia na inną osobę niezależnie od faktu, czy prace budowlane w oparciu o taką decyzję zostały rozpoczęte. W tym przypadku dla rozpoczęcia robót przez nowego inwestora konieczność przeniesienia pozwolenia na budowę wydaje się dość oczywista. Jeżeli jednak roboty budowlane zostały już w oparciu o pozwolenie na budowę rozpoczęte, to fakt przeniesienia posiadania nieruchomości na inną osobę nie powoduje, że wcześniej wydane pozwolenie na budowę traci skuteczność, a zakres wykonanych robót nie odgrywa znaczenia. Gdyby tak było i zmiana inwestora pociągała skutek w postaci nieważności lub bezskuteczności decyzji nie byłoby możliwe jej przeniesienie, bowiem możliwość przeniesienia decyzji zakłada, że jest ona nadal skuteczna a zmienia się jedynie jej adresat. Decyzja dotycząca pozwolenia na budowę może być w świetle uregulowań zawartych w Prawie budowlanym pozbawiona skuteczności z kilku powodów. Należy do nich uchylenie decyzji przewidziane np. w art. 36 ust. 2 praw budowlanego, bądź wygaśnięcie decyzji przewidziane np. w art. 37 ust. 1 tej ustawy. Przepisy Prawa budowlanego nie przewidują tego rodzaju skutków dla decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku, gdy budowa jest kontynuowana zgodnie z treścią pozwolenia na budowę przez osobę będącą następcą adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy nie uzyskał on przeniesienia wydanej wcześniej decyzji.”

Taka decyzja pozostaje w obrocie prawnym, jest ważna, wszystkie jej postanowienia są aktualne, jedynie zmieni się adresat takiej decyzji. Oczywiście nowy nabywca nieruchomości kontynuując budowę czy nawet ją zaczynając, musi zrobić to zgodnie z wytycznymi zawartymi w przeniesionej decyzji. Konieczne jednak będzie odrolnienie ziemi.

Łatwiejszym rozwiązaniem byłoby, gdyby to ojciec wybudował dom mieszkalny na działce, a dopiero po zakończeniu budowy działkę tę przekazał dzieciom. W takim przypadku byłoby mniej formalności i wizyt w Urzędach. W sytuacji nabycia przez osobę nie będącą rolnikiem działki przeznaczonej pod zabudowę zagrodową bez już usytuowanych na nieruchomości zabudowań, uzyskanie pozwolenia na budowę domu mieszkalnego może okazać się nie możliwe.