Adaptacja strychu a wielkość powierzchni użytkowej
Czy przy adaptacji powierzchni strychowej w kamienicy objętej opieką konserwatora, przy wydanym pozwoleniu na budowę wg projektu, powierzchnia postawionej antresoli jest wliczana do powierzchni użytkowej czy nie?
Na początku należy zaznaczyć, iż w przepisach prawa polskiego nie ma jasno określonych wytycznych jak należy ustalać powierzchnię użytkową lokalu. Jedynie w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 12 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U.2012.462 z dnia 2012.04.27), znajdujemy pewne zasady, jednak tyczą się one budynków budowanych po 29 kwietnia 2012 roku. W przypadku budynków wybudowanych wcześniej, brak jest konkretnych wskazówek odnoszących się do tej kwestii.
Definicję powierzchni użytkowej lokalu (mieszkania) znajdujemy w kilku ustawach, jednakże określenia te przeznaczone są do konkretnego celu.
W ustawie z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych ( Dz.U. 2014.849 z dnia 2014.06.27) powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
W ustawie z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2016.205 z dnia 2016.02.19 ) przez powierzchnię użytkową należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).
Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.
W ustawie z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz.U. 2014.150 z dnia 2014.01.31) przez powierzchnię użytkową lokalu rozumie się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;
Dodatkowo muszę zaznaczyć, iż do ustalania i obliczania powierzchni użytkowej lokalu zastosowanie mają przepisy Polskich Norm, m.in. PN-ISO 9836:1997. Zgodnie z tą normą pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Jeżeli w mieszkaniu są nisze lub występy nie dolicza się ich do powierzchni mieszkania. Balkony, loggie – powierzchnie zewnętrzne należy doliczyć do powierzchni mieszkania z zaznaczeniem czy jest to powierzchnia odkryta (balkon, taras) czy nakryta (loggia). Jeżeli w pomieszczeniu występuje skośny sufit, to powierzchnię liczy się w całości – zgodnie z powierzchnią podłogi – ale należy podzielić ją na dwie części, pierwsza to 190 cm i więcej, druga, poniżej 190 cm i tę należy liczyć jako powierzchnię pomocniczą.
Żaden z wyżej powołanych przepisów nie pozwala na zaliczenie powierzchni antresoli do powierzchni użytkowej lokalu (mieszkania).
