Wykorzystanie projektu budowlanego na innej działce
W skrócie, historia naszej budowy wyglądała tak: • w listopadzie 2010 roku otrzymałam decyzję na budowę budynku usługowo-mieszkalnego trzy kondygnacyjnego, • w 2011 roku w wyniku wywłaszczenia (SPEC-Ustawą) części mojej działki przeznaczona została na poszerzenie ulicy, a moja decyzja na budowę została uchylona, • ulica została poszerzona pod pretekstem wybudowania kanalizacji, • kanalizacja nie została wybudowana, a MPWiK przewiduje realizację na lata 2018-2020, • budynku nie mogę postawić, bo szambo nie spełnia odległości jakie są wymagane przepisach praw budowlanego, • odstępstwa od warunków technicznych nie można uzyskać bo w projekcie i w planach jest budowa kanalizacji. Ponieważ na projekt wydaliśmy pokaźną sumę, czy w tej sytuacji możemy zakupić działkę budowlaną w innej dzielnicy i zastosować ten projekt? Jeżeli tak, to jakie procedury powinniśmy wykonać?
Proces inwestycyjny nie nakazuje inwestorowi zachowywać określonej kolejności zdarzeń, kupno działki budowlanej pod konkretny projekt budowlany nie jest więc niemożliwe, jednak może być utrudnione. Przede wszystkim szukając nowej działki, należy wziąć pod uwagę rozmiar zaprojektowanego budynku i możliwość jego usytuowania na nowej działce zgodnie z przepisami prawa. Wszelkie tego typu uwarunkowania zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18).
M.in. należy wziąć pod uwagę, iż budynek należy sytuować w odległości, od granicy z sąsiednią działką budowlaną, nie mniejszej niż: 4 metry – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, lub 3 metry – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Są to odległości podstawowe, jednak pod pewnymi warunkami mogą być one zmienione. Jeżeli nowa działka budowlana będzie się znajdowała pomiędzy działkami już zabudowanymi, należy pamiętać, iż przepisy w/w rozporządzenia obligują inwestora, oprócz zachowania odpowiedniej odległości budynku od granicy działki, do zachowania odpowiedniej odległości budynku od obiektów sąsiednich, która to odległość, zapewni naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.
Dodatkowo należy pamiętać o innych wymaganiach stawianych przez przepisy t.j. zapewnienie odpowiedniego dojścia i dojazdu, ewentualnych miejsc postojowych dla samochodów, miejsca na składowanie odpadów itp.
Drugą ważną kwestią jest sprawdzenie, czy nowa działka budowlana znajduje się na terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli miejscowy plan jest uchwalony i obowiązuje na danym terenie należy sprawdzić, dopuszczalność wybudowania budynku objętego projektem pod kątem zgodności z warunkami zawartymi w miejscowym planie. W sytuacji gdy taki plan nie jest uchwalony, konieczne będzie wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Aby ubiegać się o wydanie takiej decyzji, nie trzeba legitymować się prawem do terenu objętego wnioskiem, decyzja o warunkach zabudowy może być wydana kilku wnioskodawcom. Przed zakupem nowej działki jest więc możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym należy zauważyć iż decyzja ta może być wydana przy łącznym spełnieniu kilku warunków:
1) Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. (art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U 2015. 199 z dnia 2015.02.10).
Jeśli okaże się, że posiadany projekt budowlany spełnia warunki określone w miejscowym planie lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy, można kupić działkę i rozpocząć procedurę uzyskania pozwolenia na budowę.
Data publikacji: 25.04.2016
