Pozwolenie na użytkowanie a wykończenie elewacji
W 2009 roku uzyskałam pozwolenie na użytkowanie nowo wybudowanego lokalu, jednak w decyzji z protokołu kontroli inspektor napisał, że dwie ściany zewnętrzne budynku nie posiadają elewacji i zaznaczył czas wykończenia 1 rok. Jednak do dzisiaj elewacja zewnętrzna nie została wykonana. Czy wobec tego mogę nadal użytkować lokal, czy decyzja na użytkowanie nie jest ważna?
Art. 59 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) reguluje kwestię warunków wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego. Po pierwsze decyzja taka może zostać wydana po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez uprawnione do tego organy.(art. 59 ust. 1) Po drugie, organ przeprowadzający kontrolę, może w pozwoleniu na użytkowanie określić warunki użytkowania obiektu, lub uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.(art. 59 ust. 2) Po trzecie, w sytuacji gdy dany obiekt pozytywnie przejdzie kontrolę, która obejmuje sprawdzenie:
1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy;
pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin ich wykonania.(art. 59 ust.3) O zakończeniu wykonania robót budowlanych prowadzonych po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie, inwestor obowiązany jest powiadomić właściwe organy.
Z treści przedstawionego pytania wynika, iż decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydana została w oparciu o art. 59 ust 3 prawa budowlanego, tj. – obiekt spełniał wszystkie wymagania dotyczące sztuki budowlanej, poprawnie przeszedł kontrolę, a jedynie w pozwoleniu został nałożony na Państwa obowiązek wykonania robót wykończeniowych w terminie 1 roku.
Ustawa prawo budowlane nie określa skutków prawnych, nie wykonania takich zleconych robót. W tym zakresie należy sięgnąć do art. 162 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2016.23 z dnia 2016.01.07) – dalej k.p.a., który to w § 2 stanowi, że organ administracji publicznej, który wydał decyzję, (w tym przypadku decyzję o pozwoleniu na użytkowanie) uchyli ją, jeżeli została wydana z zastrzeżeniem dopełnienia określonych czynności, a strona nie dopełniła tych czynności w wyznaczonym terminie.
Taka decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydana na podstawie art. 59 ust. 3 pr. budowlanego wchodzi do obrotu prawnego, wywołuje skutek prawny, a wykonanie wskazanych obowiązków (zlecenie) zależy tylko od woli inwestora, a właściwie jest jego obowiązkiem. W sytuacji nie spełnienia obowiązku decyzja taka może zostać uchylona przez właściwe organy zgodnie z art. 162 § 2 k.p.a. W takiej sytuacji organ obowiązany jest wszcząć postępowanie w sprawie uchylenia decyzji. Po przeprowadzonym postępowaniu rozstrzygnięcie zapada również w formie decyzji, na którą zgodnie z art. 127 k.p.a. stronie przysługuje odwołanie do wyższej instancji.
W związku z powyższym do czasu uchylenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego przez właściwe organy, zachowuje ona swoją ważność.
W orzecznictwie administracyjnym również znajdujemy wyjaśnienia, m.in. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 4 września 2013 r. II SA/Bd 263/13 lub Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 marca 2012 r. II OSK 12/11.
