Jak kupić dom na rynku wtórnym, żeby remont domu nie okazał się koszmarem
Kupno domu na rynku wtórnym to zawsze wielka niewiadoma. Nawet jeśli oferta jest wymarzona, to może się okazać, że remont domu będzie koszmarem i pochłonie ogromne środki. Dlatego zanim podpiszesz umowę, musisz sprawdzić stan techniczny domu. Podpowiadamu, na co trzeba zwrócić uwagę podczas pierwszej wizyty.
Autor: Andrzej Szandomirski
Atut i wada – drzewa blisko domu mogą zagrażać i fundamentowi, i dachowi. Ich wycięcie wiąże się z wysoką opłatą w urzędzie
Szukamy rys i pęknięć
Co sprawdzić? Od czego zacząć? Odpowiedzialność jest duża. Jeśli zdecydujemy się kupić dom, w którym później ujawnią się ukryte wady lub nie zauważymy ich na czas, czekają nas duże wydatki. Prosimy właściciela domu, by pokazał projekt budynku. Na jego podstawie można poznać, jakie zastosowano rozwiązania konstrukcyjne (fundamenty, ściany, stropy, dach) i materiały. W nowszych domach nie powinno być problemu ze znalezieniem projektu, gorzej ze starszymi. Z drugiej strony dokumentacja nie świadczy o tym,że budynek został wykonany według projektu!
Uwaga! Traktujemy projekt tylko jako pomoc w ocenie stanu technicznego domu.
Sprawdzamy, czy konstrukcja jest w dobrym stanie. Szukamy rys i pęknięć. Takie miejsca sygnalizują, że coś złego dzieje się ze ścianą i z fundamentem.
Co jest powodem pęknięcia ścian zewnętrznych lub ścian wewnętrznych? Przyczyny mogą być różne. Mogło do niego dojść na skutek nierównomiernego osiadania budynku lub uszkodzenia fundamentów. Gdy na ścianie domu jest kran, woda wpada do kratki odpływowej. Jeśli odpływ jest nieszczelny, przez lata woda dostawała się pod dom. To może spowodować upłynnienie się gruntu w tej części budynku. Fundament utraci nośność...
Uwaga! Kiedy zrobimy takie odkrycie, nie wystarczy powierzchowne przyjrzenie się budynkowi. Specjalista musi dokładnie zbadać zakres uszkodzeń i sposób naprawy! Odkrywki należy wykonać także po to, by ocenić, czy izolacja budynku jest prawidłowa.
Dylematy techniczne
- Chcę kupić dom, ale remont rozpocząć za trzy lata. Czy tak można?
Tak, należy tylko zabezpieczyć budynek przed niekorzystnym wpływem warunków atmosferycznych. Najpierw szczelne pokrycie dachu, następnie zabezpieczenie otworów okiennych i drzwiowych. Jeżeli nie ma starej stolarki – otwory zabijamy deskami w taki sposób, by możliwa była cyrkulacja powietrza. Najlepiej zrobić to od zewnątrz, dzięki czemu śnieg czy deszcz nie dostaną się do środka i nie będą powodować zamakania ścian. Tak przygotowany dom może stać i czekać na remont generalny.
- 11 lat dom stał niezamieszkany. Na piętrze w narożach domu widać ślady grzyba, na parterze czuć pleśń. Czy dom nadaje się do remontu?
Rozwijające się grzyby niszczą materiały (cegłę, kamień i drewno), z których dom jest zbudowany, a ich obecność jest bardzo szkodliwa dla zdrowia mieszkańców. Walka z zawilgoceniem i zagrzybieniem budynków jest trudna i kosztowna, a w niektórych przypadkach nieopłacalna. Ocenę skutków zagrzybienia należy pozostawić specjaliście – mykologowi. Choćby dom był najpiękniejszy, ale zawilgocony i zagrzybiony, warto się przed zakupem dobrze zastanowić.
Dariusz Karolak
Inżynier konstruktor
Skaczemy, zaglądamy, wypatrujemy grzybów
Dokładnie oglądamy wnętrze domu. Podstawowe zagrożenie dla budynków to wilgoć i grzyby. Wilgoć wpływa na wartość użytkową budynku, zmniejsza jego trwałość, a w połączeniu z grzybami zagraża zdrowiu mieszkańców. Gdzie szukamy? W piwnicy. Tam łatwo dostrzec najczęstsze objawy – wilgotną posadzkę, łuszczącą się farbę na ścianach (zarówno od wewnątrz, jak i na zewnątrz domu), wybrzuszenia tynków – oraz wyczuć charakterystyczny stęchły zapach. Zagrzybienie występuje najczęściej w stropach, na ścianach, stolarce okiennej i drzwiowej, więźbie dachowej oraz na powierzchni mostków termicznych, czyli miejsc, którymi ucieka z domu ciepło.
Jeśli w domu są stropy żelbetowe. Sprawdzając je, musimy zwrócić uwagę, czy nie są nadmiernie ugięte lub zarysowane. Ubytki dolnej powierzchni świadczyłyby o korozji stalowych prętów zbrojeniowych lub belek. Szczególnie dokładnie warto sprawdzić stan belek w stropie nad piwnicą, gdzie jest podwyższona wilgotność powietrza. Robimy kilka podskoków na każdym piętrze. Wyczuwalne uginanie się stropu byłoby oznaką jego zbyt niskiej sztywności. Jeśli strop jest drewniany, sprawdzamy, czy nie ma w nim szkodników drewna (grzybów, owadów).
Dach, okna, schody - to sprawdź przed kupnem domu
- Pora na dach
Liczy się stan pokrycia dachowego, a także sprawność systemu odwadniającego. Sprawdzamy, jak działają rynny, rury spustowe i obróbki z blachy. Jeżeli były zaniedbane, dochodziło do ciągłego zamaczania ścian – uszkodzenia na pewno będą widoczne. Musimy też dokładnie przyjrzeć się konstrukcji dachu: murłatom, krokwiom, płatwiom, słupom, jętkom, deskowaniu itp. Szukamy śladów przeciekania wody deszczowej lub topniejącego śniegu przez pokrycie lub warstwy dachowe. Jeśli odkryjemy przecieki, sprawa będzie poważna. To dowód na to, że woda dostawała się do wnętrza domu. Zamoczona więźba dachowa jest szczególnie narażona na porażenie przez grzyby i owady. Może się okazać, że nadaje się ona do wymiany, a dach stoi... na słowo honoru. A przy okazji trzeba dokładnie sprawdzić wygląd i stan techniczny kominów, a w szczególności ich szczelność i siłę ciągu.
- Sprawdzamy stan okien i drzwi
Czasami w starych domach stolarka ma wartość zabytkową. Warto wtedy wezwać specjalistę, żeby ocenił, czy okna i drzwi da się uratować i ile to będzie kosztowało.
- Dylemat jest ze schodami
Liczy się nie tylko stan techniczny – tu jest bardzo dobry – ale też funkcjonalność. Z tym gorzej – zajmują bardzo dużo miejsca w domu. Do tego spocznik na parterze w holu wejściowym zaniża wysokość pomieszczenia do mniej niż 2 m.
Dariusz Karolak, ekspert:
Przy obecnym stanie wiedzy technicznej i możliwościach technologicznych nie ma żadnego problemu z przemodelowaniem istniejącego budynku. Wykonanie nowych otworów okiennych i drzwiowych, przebudowa klatki schodowej, zmiana układu geometrycznego więźby dachowej – wszystko jest możliwe do wykonania. Jedynym ograniczeniem są warunki techniczne, plan miejscowy oraz możliwości finansowe inwestora.
Jedno zastrzeżenie: zbyt śmiałe plany rozbudowy i przebudowy będą się wiązały z koniecznością wzmocnienia fundamentu a wtedy koszt inwestycji stanie się bardzo wysoki.
Rada: dobrze jest tak planować przebudowę, żeby uniknąć wzmacniania fundamentów.
O czym nie możemy zapomnieć, sprawdzając dom przed zakupem? O instalacjach domowych. Podobnie jak przy architekturze domu, niestety, lata robią swoje. Zmieniła się nie tylko moda, ale też materiały, jakość wykonania i oczekiwania mieszkańców. Trzeba wymienić instalację centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjną, gazową i elektryczną.
Dylematy rynkowe
- Czy to dobra pora na zakup domu? Może ceny nieruchomości jeszcze spadną?
Spadek cen nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem spadku liczby transakcji. Mówiąc inaczej, towar wprawdzie tanieje, ale kilkakrotnie szybciej maleje liczba osób, które za tę cenę rzeczywiście są w stanie kupić dom czy mieszkanie. Kiedy tylko kredytowanie przez banki powróci do normalnej skali – ceny błyskawicznie wzrosną! Dziś w wyjątkowo uprzywilejowanej sytuacji są ci nabywcy, którzy zapewnili sobie dostęp do kredytu lub mają zgromadzone oszczędności. Mogą wybierać spośród ogromnej liczby ofert na rynku wtórnym.
- Warto kupować teraz czy jeszcze zwlekać, licząc na dalsze obniżki cen?
Jeśli ktoś poszukuje domu dla siebie, powinien wybrać to, na czym mu najbardziej zależy, a potem negocjować cenę. Jeśli w porównaniu z innymi ofertami wybrany dom ma nie tylko konkurencyjną cenę, ale także odpowiada potrzebom rodziny – zarówno pod względem lokalizacji, jak i układu funkcjonalnego oraz otoczenia – to moim zdaniem warto kupić teraz. Być może za miesiąc lub dwa udałoby się znaleźć coś lepszego, ale kto ma czas, aby miesiącami oglądać dziesiątki domów?! Poza tym doświadczenie uczy, że nigdy nie udaje się idealnie trafić w moment, gdy ceny są najniższe. Zwlekając zbyt długo, można się przeliczyć. Kiedy znów będzie łatwiej o kredyty – liczba chętnych bardzo szybko wzrośnie, a gotowość sprzedających do obniżania ceny – zmaleje. I jeszcze jeden element wart rozważenia – kupując dom dziś, możemy łatwiej i taniej wykończyć dom albo przeprowadzić kapitalny remont.
Kazimierz Kirejczyk
prezes firmy doradczej REAS
Podsumowujemy
Kupno domu na rynku wtórnym nie jest łatwym zadaniem. Pierwsza wizyta na posesji może nam dostarczyć bardzo dużo informacji. Wprawne oko jest w stanie wykryć uszkodzenia budynku. Dlatego warto na taką inspekcję umówić inżyniera konstruktora lub doświadczonego architekta. Specjalista znajdzie wady budynku i oceni możliwości przebudowy. A jeśli wykryje jakieś uszkodzenia, należy zlecić dokładniejsze badania. Wydatek zwróci się – uzyskamy szczegółową informację na temat tego, jaki będzie zakres i koszt napraw.
I powiedzmy sobie szczerze – czasami starego domu nie warto remontować. Architektura, zastosowane rozwiązania, materiały, stan techniczny są często tak słabe, że najlepiej go zburzyć. Idziemy oglądać budynek, a po takiej ocenie... zaczynamy negocjować zakup działki z budynkiem do rozbiórki.
