Podniesienie terenu działki podczas budowy domu. Co na to prawo?
Czy podczas budowy domu dozwolone jest samowolne podniesienie gruntu działki? Czy grozi za to jakaś kara? Co zrobić, jeśli sąsiad podwyższa teren działki, co może spowodować zalewanie posesji? Wyjaśniamy te i inne zagwozdki związane z podwyższaniem terenu.
Podniesienie gruntu powinno być uwzględnione w dokumentacji
Budowa domu powinna się odbywać zgodnie z pozwoleniem i zatwierdzonym projektem budowlanym. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego elementem projektu zagospodarowania działki jest określenie w części rysunkowej ukształtowania terenu z oznaczeniem zmian w stosunku do stanu istniejącego, a w razie potrzeby charakterystycznych rzędnych i przekrojów pionowych terenu. Inwestor powinien się trzymać tych ustaleń.
Samowolne podwyższenie terenu to odstąpienie od projektu budowlanego
Samowolne dodatkowe podwyższanie terenu ponad to, co przewidziano w dokumentacji budowy, jest bowiem odstąpieniem od projektu. W art. 36a Prawa budowlanego wskazano, że odstąpienie dotyczące zakresu objętego projektem zagospodarowania działki jest istotne i wymaga zmiany pozwolenia na budowę oraz zatwierdzenia projektu zamiennego.
Poniesienie terenu - odstępstwo istotne czy nieistotne?
Kwalifikacji odstępstw od projektu jako istotnych lub nieistotnych dokonuje projektant. W praktyce bywa tak, że projektant samo podwyższenie poziomu posadowienia traktuje jako odstępstwo nieistotne, które wymaga jedynie odpowiedniego opisania w projekcie, zaś nadzór budowlany, który zajmuje się odbiorami, nie zwraca na to uwagi.
Czasem takie niewielkie zmiany są prawie niezauważalne w terenie. Jednak liczenie na to, że uda się bez konsekwencji samowolnie podnieść teren, jest ryzykowne.
Za samowolne podniesienie gruntu może grozić...
Wykrycie podniesienia terenu w czasie budowy domu może się skończyć wstrzymaniem robót budowlanych i nakazaniem przywrócenia stanu poprzedniego lub zalegalizowania zmian, zaś po zakończeniu budowy – sprzeciwem co do przystąpienia do użytkowania.
Poza tym organy nadzoru budowlanego bardziej wnikliwie podejdą do tematu, jeśli podwyższenie terenu będzie się wiązało z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych, które zakazują dokonywania zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości (§ 29 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Jeżeli zmiany poziomu posadowienia budynku prowadzą do takiej sytuacji, nadzór budowlany powinien nakazać wprowadzenie rozwiązań zapobiegających takiemu podlewaniu działki sąsiada (na przykład ułożenie przewodów odprowadzających wody opadowe lub po prostu obniżenie terenu do poprzedniego poziomu).
Co zrobić, gdy sąsiad podnosi grunt i możliwe jest zalanie terenu Twojej działki?
- Spytaj sąsiada, jak rozwiąże problem odpływu wód opadowych z jego działki.
- Gdy sąsiad buduje dom, sprawdź w starostwie, czy podniesienie gruntu przewidziano w projekcie (jako właściciel terenu znajdującego się w obszarze oddziaływania inwestycji masz status strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę z prawem wglądu do akt, w tym projektu).
- Jeśli się okaże, że podwyższenie gruntu jest niezgodne z projektem albo sąsiad w ogóle nie ma pozwolenia na budowę, możesz powiadomić nadzór budowlany.
- Kiedy woda faktycznie zacznie spływać (dojdzie do naruszenia istniejącego dotychczas stanu), złóż wniosek do wójta o nakazanie sąsiadowi przywrócenia staniu poprzedniego lub wykonania odpowiednich urządzeń zapobiegających podtapianiu.
- Jeżeli woda płynąca z terenu sąsiada powoduje zniszczenia, złóż wniosek do marszałka województwa o ustalenie odszkodowania.
Jak żądać odszkodowania za zalanie działki?
Roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej zalewaniem gruntu na skutek zmiany stanu wód na gruntach sąsiednich może być dochodzone przed sądem powszechnym nie wcześniej niż po wyczerpaniu drogi postępowania administracyjnego (potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 4 czerwca 2004, sygn. III CZP 27/04, OSNC 2005/7-8/119).
Wytoczenie powództwa sądowego o odszkodowanie przed wyczerpaniem drogi administracyjnej skończy się odrzuceniem pozwu przez sąd. Wyjątek od tej zasady przewidziano jedynie dla dwóch sytuacji:
- gdy grunt został zalany podczas powodzi w wyniku nieprzestrzegania przepisów przez właściciela wody lub urządzenia wodnego (art. 16 ust. 3 Prawa wodnego);
- gdy śródlądowa powierzchniowa woda płynąca lub wody morskie zajęły trwale, w sposób naturalny, grunt niestanowiący własności właściciela wody i w ten sposób stał się on własnością właściciela wody (art. 17 ust. 1)
