Sklep online Pomoc Tagi Newsletter
| muratordom.pl » Budowa » Przed budową » Kosztorys i harmonogram budowy domu jednorodzinnego

Kosztorys i harmonogram budowy domu jednorodzinnego

Dlaczego tak ważne są kosztorys i harmonogram? Bo do każdej budowy domu jednorodzinnego – niezależnie od tego, czy wznosimy nowy dom, czy remontujemy istniejący – należy się dobrze przygotować. Z projektu wiemy, jakie prace trzeba będzie wykonać. Musimy się jeszcze dowiedzieć, ile będą kosztowały i ile czasu potrzeba na ich wykonanie.

Kosztorys budowy i przebudowy domu

Jedyną możliwością sprawdzenia, jaki będzie koszt przebudowy, jest wykonanie kosztorysu. Możemy zamówić go razem z projektem albo zlecić jego wykonanie kosztorysantowi. Tak czy inaczej, aby zrobić kosztorys, przede wszystkim potrzebny jest projekt. Może to być projekt budowlany (ten, który składamy wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę), ale lepiej, gdy jest to projekt wykonawczy, czyli zawierający więcej szczegółów. Im dokładniejszy projekt zamówimy u architekta, tym dokładniejszy – bliższy rzeczywistych kosztów – będzie kosztorys.

Jeśli chcemy przebudować i zmodernizować dom, a planowany zakres prac jest duży, koszt inwestycji może być o 30-40% wyższy niż koszt budowy nowego domu. Często zburzyć dom i zbudować go od początku jest po prostu taniej. Jednak bywają też powody, dla których nie burzymy domu, ale decydujemy się na jego przebudowę. Najczęściej są to:

  • względy sentymentalne – bo jest to dom rodziców albo dziadków;
  • możliwość przebudowy etapami – gdy dobrze je zaplanujemy, koszty będą rozłożone w czasie, a my będziemy mieli gdzie mieszkać;
  • atrakcyjna lokalizacja i jedyna możliwość zamieszkania w danej okolicy – gdy wszystkie działki są już zabudowane, a domu nie można zburzyć, bo jest pod opieką konserwatora;
  • miejscowe przepisy, które ograniczają procent zabudowy działki – budując nowy dom, nie moglibyśmy uzyskać tej samej powierzchni.

Możliwość wykonywania robót etapami najczęściej skłania właścicieli starych domów do ich przebudowy. Większość prac można wykonywać niezależnie, ważne jest tylko właściwe zaplanowanie ich kolejności. Najpierw warto wykonać prace, które nie tylko poprawią komfort mieszkania w domu, ale zmniejszą też koszty eksploatacji, na przykład wymienić okna albo ocieplić ściany zewnętrzne. Zarówno całą przebudowę, jak i poszczególne etapy można finansować, korzystając z kredytu. Prace mniejsze (tańsze) albo takie, które w dużej części wykonamy samodzielnie, możemy finansować za gotówkę.

Czy warto robić kosztorys budowy domu jednorodzinnego?

Kosztorys to wydatek około tysiąca złotych i zwykle zastanawiamy się, czy warto go zamówić. Odpowiedź jest prosta – warto. Inwestor unika w ten sposób sytuacji, w której do końca budowy trzeba jeszcze wykonać wiele prac, a nie ma już pieniędzy.
Kosztorys zrobić warto przede wszystkim po to, by:

  • zdecydować, jak finansować przebudowę – czy za gotówkę, czy biorąc kredyt. Jeśli kredyt, to na jaką kwotę i w którym momencie – na początku budowy czy w trakcie jej trwania. A może całe przedsięwzięcie należy rozłożyć na etapy, w pierwszej kolejności wykonując najpilniejsze prace? Znając koszty poszczególnych prac, będziemy mogli zdecydować, jakie prace możemy zrobić teraz, a jakie za rok czy dwa lata.
  • uświadomić sobie, na co nas stać, a na co nie – czyli jaki może być standard domu. Czasami przystępując do takiego przedsięwzięcia, nie ma się świadomości, ile to będzie kosztować. Dopiero widząc koszt całej przebudowy, dokonuje się wyboru, czy nie zrezygnować z kominka (przynajmniej na razie), czy może na dachu ułożyć tańsze pokrycie albo zrobić w salonie okno i drzwi na taras zamiast dużego przeszklenia.
  • ocenić oferty wykonawców i wybrać najlepszą. Nie mając kosztorysu, a więc punktu odniesienia, nawet wybierając najniższą ofertę, nie wiadomo, czy nie jest ona zawyżona. Nawet najniższa spośród złożonych ofert może być wyższa niż w kosztorysie. Niebezpieczny jest też przypadek, gdy oferta jest o wiele niższa niż kwota wyliczona w kosztorysie. Zwykle taka oferta nie zawiera wszystkich kosztów i dopiero w trakcie budowy okazuje się, ile jeszcze trzeba dopłacić. Wiarygodność i atrakcyjność oferty możemy ocenić, tylko porównując ją z kosztorysem.
  • rozliczyć wykonawcę z wykonanych prac i zużytych materiałów. Każdy kosztorys zawiera zestawienie materiałów wraz z podaną ich ilością oraz wyszczególnieniem wszystkich prac, które trzeba wykonać. Mając kosztorys, na bieżąco można kontrolować, czy wszystkie prace są robione. Wiadomo, jaką ilość materiałów zamówić – jeśli kupuje się je samemu – albo sprawdzić, czy ilość materiałów kupionych przez wykonawcę nie jest zawyżona.

Kosztorys i co dalej?

Jak wszyscy inwestorzy musieliśmy podjąć wiele decyzji:

  • wybraliśmy wykonawcę – po odrzuceniu oferty najniższej (o ponad 40% niższa niż cena w kosztorysie) i najwyższej (o blisko 70% wyższa) do wyboru pozostały cztery firmy. Wybraliśmy z nich dwie, z najlepszymi (sprawdzonymi) referencjami i największym doświadczeniem w podobnych inwestycjach. Spośród tych dwóch zdecydowaliśmy się na firmę, która zaproponowała niższą cenę;
  • poprosiliśmy o harmonogram – zrobił go dla nas wykonawca, uwzględniając prace przewidziane w projekcie i założony przez nas czas realizacji inwestycji, czyli sześć miesięcy;
  • podpisaliśmy umowę – precyzyjnie określając trzy podstawowe rzeczy: co, kiedy i za ile. Co – czyli zakres prac zgodny z projektem. Kiedy – czyli datę rozpoczęcia i zakończenia przebudowy oraz terminy zakończenia poszczególnych robót według harmonogramu. Za ile – czyli cenę zaproponowaną w ofercie pomniejszoną o wynegocjowaną kwotę, w efekcie o kilka procent niższą od ceny z kosztorysu inwestorskiego.

Harmonogram budowy domu

Harmonogram budowy potrzebny jest inwestorowi, bo umożliwia kontrolę postępu prac i rozliczanie wykonawcy z realizacji umowy. Pozwala na planowanie wydatków. Z kosztorysu wiemy ile, a z harmonogramu kiedy za poszczególne prace trzeba zapłacić. Umożliwia też planowanie dostaw materiałów niezależnie, czy materiały zamawia wykonawca, czy inwestor. Powinien go zrobić wykonawca, któremu zlecimy przebudowę domu. Albo kierownik budowy, gdy przebudowę prowadzimy systemem gospodarczym lub kontraktowym – zatrudniamy ekipy do poszczególnych robót. W harmonogramie umieszczone są wszystkie prace w kolejności ich wykonania. W sposób graficzny zaznacza się termin rozpoczęcia i czas ich trwania. Przedmiar (ilość) robót oraz liczbę godzin potrzebną do ich wykonania przyjmuje się z kosztorysu. Harmonogram wykonywany jest przy założeniu określonej liczby robotników, od tego bowiem zależy czas wykonania poszczególnych prac.

Jakie zezwolenia musi zawierać projekt budowlany domu?

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, musimy zlecić wykonanie projektu budowlanego oraz uzyskać...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Dom piętrowy czy dom z poddaszem użytkowym?...

Wybór między domem piętrowym a domem z poddaszem użytkowym jest trudny. Jest się nad czym zastanawiać. bo...

Dom do rozbudowy. Projekt domu M03

Jeśli planujesz w przyszłości rozbudowę domu wybierz taki projekt domu, który ułatwi ci to zadanie....

Dom tradycyjny lub dom nowoczesny. Jaki projekt...

To częsty dylemat inwestorów. Jaki projekt domu jednorodzinnego będzie najlepszy? Czy wybrać dom...

WIDEO: Inwestorze, diabeł tkwi w szczegółach!...

W naszym serialu "Stan surowy bez błędów" opowiadamy o tym, co inwestor wiedzieć powinien. W tym odcinku:...

Adaptacja projektu. Przestawianie ścian...

Pełna adaptacja projektu do potrzeb użytkowych przyszłych mieszkańców może wymagać wprowadzenia wielu...

FILM : Problemy z działką. Torf! POGOTOWIE...

Właściciele tej działki chcieli już rozpocząć budowę, kiedy dowiedzieli się, że na ich działce może być torf....

update counter
SPRAWDŹ
Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody MURATOR S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody MURATOR S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.