Budowa domu w granicy działki - czy zgoda sąsiada jest konieczna?
Budowa domu lub budynku gospodarczego w granicy działki to często przedmiot zażartych sporów między sąsiadami. A co na to przepisy budowlane? Czy żeby budować dom na granicy, faktycznie konieczna jest zgoda sąsiada?
Budowa w granicy a zgoda sąsiada
Obecnie obowiązujące przepisy nie uzależniają możliwości budowy domu w granicy od zgody sąsiada. Usytuowanie budynku w ten sposób jest możliwe po spełnieniu warunków określonych w przepisach techniczno-budowlanych.
Sąsiad stroną w postępowaniu o pozowlenie na budowę
W praktyce problem jest jednak bardziej złożony, bo sąsiad – choć formalnie nie musimy go pytać o zgodę – może mieć dużo do powiedzenia. Jeśli jego posesja znajdzie się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu, zostanie uznany za stronę postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.
Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych (na przykład warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Zbliżenie budynku do granicy na odległość mniejszą niż 3 lub 4 m powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania projektowanego obiektu. Właściciel działki sąsiedniej będzie bowiem w pewnym stopniu ograniczony w możliwości zagospodarowania swojej działki i dlatego w takich sytuacjach zawsze będzie uznawany za stronę postępowania.
POLECAMY: Odległości od granicy - interpretacja warunków technicznych
Prawa sąsiada
Sąsiad jako strona w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Będzie miał prawo wglądu do akt, składania wniosków, zażaleń i odwołań, a także skarg do sądów administracyjnych. Jeśli uzna, że jego interes jest zagrożony, może nawet na kilka lat zablokować inwestycję.
Co z budową w granicy budynku gospodarczego
Wydaje się, że takie ryzyko nie występuje, jeżeli budowa dotyczy obiektu objętego tylko obowiązkiem zgłoszenia, na przykład wolno stojących parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 mkw.
W stosunku do takich obiektów co do zasady nie przeprowadza się postępowania administracyjnego z udziałem stron zakończonego decyzją. Brak sprzeciwu urzędu po zgłoszeniu oznacza po prostu domniemaną zgodę na realizację inwestycji, a sąsiad może się o tym dowiedzieć dopiero po rozpoczęciu budowy.
W praktyce bywa jednak inaczej. Urzędnicy – wiedząc, jakie konflikty może powodować budowa przy granicy choćby niewielkiej szopy – korzystają często z możliwości zgłoszenia sprzeciwu co do takiej budowy. Prawo budowlane daje im możliwość zobowiązania inwestora w decyzji o sprzeciwie do uzyskania pozwolenia na budowę, jeśli projektowany obiekt wprowadza, utrwala lub zwiększa ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Jest to wprawdzie tylko uprawnienie organu, a nie obowiązek, ale urzędnicy często z niego korzystają. Jeżeli otrzymamy decyzję o sprzeciwie z takiego właśnie powodu, możemy się odwołać do wojewody, choć nie ma gwarancji, że organ drugiej instancji nie podzieli tego stanowiska.
Podstawa prawna:
art. 28 ust. 2 i art. 30 ust. 7 ustawy z 1 lipca 1994 r. Prawo
